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Tratamiento contable de la ejecución de una garantía hipotecaria constituida a favor de una sociedad dependiente

Una sociedad ha incurrido en pasivos con una entidad financiera que le ha exigido una garantía inmobiliaria. La sociedad ha recurrido a su entidad dominante para que constituya dicha garantía, la cual otorga con su patrimonio inmobiliario, una garantía a favor de una sociedad dependiente frente a las deudas. La sociedad dominante constituyó, en escritura pública, una hipoteca inmobiliaria sobre una finca urbana de su propiedad a favor de la entidad bancaria.
Las dificultades financieras de la sociedad dependiente ha supuesto que se encuentre en concurso de acreedores, por lo que se entiende muy probable que se produzca la ejecución directa de la hipoteca, lo que supondrá la transmisión directa de la finca urbana de la sociedad dominante a la entidad de crédito acreedora de la sociedad dependiente.
La consulta plantea cual debe ser el reflejo contable por parte de la sociedad que presta la garantía, de los hechos antes descritos, incluyendo la ejecución de la garantía.
Contabilización:
Los bienes del inmovilizado cedidos en ejecución de una garantía o la dación en pago o para pago de una deuda se darán de baja por su valor en libros, circunstancia que originará la cancelación total o parcial, según proceda, del correspondiente pasivo financiero y, en su caso, el reconocimiento de un resultado.
A tal efecto, la diferencia entre el valor razonable del inmovilizado y su valor en libros se calificará como un resultado de la explotación, y la diferencia entre el valor del pasivo que se cancela y el valor razonable del bien, como resultado financiero (ICAC Resol 1-3-13 norma IV aptdo.2.5).
En conclusión la sociedad dominante en el momento que se produzca la ejecución hipotecaria, contabilizará la baja del inmueble y reconocerá un resultado por diferencia entre el valor razonable de la contraprestación recibida, y el valor en libros que se da de baja. Dependiendo de las condiciones podría darse dos situaciones:
a) Que al darse de baja registre un derecho de cobro frente a la sociedad dependiente. En este caso la sociedad dominante analizará su posible deterioro o pérdida por insolvencia firme (en función de la prelación en el cobro que resulte de la situación concursal) y, en su caso, contabilizará un gasto en la cuenta de pérdidas y ganancias.
b) En el supuesto de que no se prevea recuperación el resultado neto de la operación será igual al valor en libros de la finca. Sin embargo en este caso de registro de la pérdida por el valor del inmueble, si posteriormente recupera algún importe, reconocerá un ingreso de naturaleza excepcional.
Aplicación práctica:
Con fecha de 31-12-20X0, la empresa RISTO posee un inmueble adquirido hace algunos años con un valor contable de 800.000 euros, siendo el valor del terreno de 100.000 euros. La sociedad ISTA, sociedad dependiente de RISTO, ha solicitado un préstamo de un importe de 1.000.000 euros a una entidad financiera que le exige una garantía hipotecaria. Dado que la sociedad ISTA no posee inmuebles, solicita a RISTO que avale dicho préstamo, operación a la que accede RISTO presentando el inmueble antes citado.
Con fecha de 1-1-20X2 la situación ISTA, dado su mala situación financiera ha entrado en concurso de acreedores, decidiendo la entidad de crédito ejecutar la garantía.
El valor contable del inmueble en dicha fecha es de 750.000 euros, siendo su valor razonable de 800.000 euros. Dado que la empresa ISTA no puede hacer frente a los pagos de la hipoteca, la entidad financiera se quede el inmueble de RISTO en concepto de dación en pago.
Solución:
En el registro de las operaciones antes descritas por parte de la sociedad RISTO en el año 20X2, hay que tener en cuenta dos situaciones alternativas:
a) La sociedad RISTO espera recuperar el crédito con la sociedad ISTA, aunque al cierre y dado la situación concursal de esta sociedad, entiende que podría recuperar un 50% de su importe total.
– Por la entrega del inmueble a la entidad financiera y el reconocimiento del crédito con la sociedad ISTA:

 
Núm
Cuenta
Debe
Haber
532
Créditos a corto plazo a partes vinculadas
1.000.000
 
210
211
771

769


Terrenos y bienes naturales
Construcciones
Beneficios procedentes del inmovilizado material
(800.000 – 750.000 euros)
Otros ingresos financieros
1.000.000 – 800.000 euros)
 
100.000
650.000
50.000

200.000


– Al cierre de ejercicio por el deterioro del crédito:
 
Núm
Cuenta
Debe
Haber
6990
Pérdidas por deterioro de créditos a corto plazo, empresas del grupo
500.000
 
5955
Deterioro de valor de créditos a corto plazo, empresas del grupo
 500.000

b) La sociedad RISTO no espera recuperar el crédito. Al cierre del ejercicio el juez asigna 100.000 euros a RISTO como pago de esa deuda.
– Por la entrega del inmueble a la entidad financiera:
Fecha
Núm
Cuenta
Debe
Haber
671
Pérdidas procedentes del inmovilizado material 750.000
 
210
211
Terrenos y bienes naturales
Construcciones
 100.000
650.000

– Por el cobro de parte del crédito por parte adjudicación judicial:
Fecha
Núm
Cuenta
Debe
Haber
572
Bancos
100.000
 
778
Ingresos excepcionales
 100.000

NOTA
Consulta comentada por M. Mercedes Ruiz de Palacios Villaverde y Enrique Rua Alonso de Corrales (Departamento de Economía Financiera y Contabilidad. Universidad San Pablo-CEU).

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