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Transmisión de préstamos hipotecarios por las entidades financieras

Debido a que con frecuencia las entidades financieras transmiten a terceros sus carteras de préstamos hipotecarios, siendo formalizados en escrituras públicas, se plantea ante la DGT su tributación a efectos del ITP y AJD. En relación con este tipo de operaciones, en primer lugar, hay que tener en cuenta que, dado que el cedente merece la consideración de empresario o profesional en el desarrollo de su actividad y, partiendo de la consideración de que no se enmarcan dentro de una operación de reestructuración, la operación queda sujeta a IVA, lo cual impide que pueda quedar sujeta a la modalidad TPO del ITP y AJD, dada la incompatibilidad entre ambos impuestos.
En segundo lugar y, en relación con la tributación de la escritura pública que documente dichas transmisiones, hay que diferenciar entre la cuota fija y la gradual de la modalidad AJD del ITP y AJD. Con carácter general, en las primeras copias de escrituras públicas con contenido valuable, sirve de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. La base imponible en los derechos reales de garantía y escrituras que documenten préstamos con garantías está constituida por el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo el importe correspondiente a los intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos (LITP art. 30). En relación con la cuota gradual, quedan sujetas a la misma las primeras copias de escrituras cuyo objeto sea valuable, sea inscribible en el Registro de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles y no se encuentre sujeto a las modalidad TPO ni OS, así como tampoco al ISD (LITP art. 31.2).
Con base en lo anterior y, teniendo en cuenta que la escritura de cesión de los préstamos hipotecarios queda sujetas a ambas cuotas de la modalidad AJD, por lo que afecta a la cuota variable, a efectos de su determinación, se ha venido considerando que la base imponible no es el precio satisfecho por la persona que adquiere los créditos (cesionaria), sino por el importe garantizado con la hipoteca. En concreto, a efectos de delimitar qué ha de entenderse por la totalidad de la cantidad garantizada, en el Informe DGT 13-4-2010, dirigido a una comunidad autónoma, se determinó que la base imponible en estos casos está constituida por el importe total garantizado, con independencia de que tal importe sea igual, mayor o menor que el que garantizaba el préstamo hipotecario o crédito hipotecario que ha sido novado, sin establecer una necesaria equivalencia entre la base imponible y el importe de la garantía constituida en su momento a favor del cedente (en el mismos sentido, entre otras, DGT CV 30-3-11, DGT CV 10-6-13, DGT CV 11-10-13).
A efectos de aclarar este aspecto, la DGT hace remisión a la DGT 5-5-14 en la cual, en relación con una escritura de compraventa y subrogación en la que se produce asimismo la novación del préstamo hipotecario -con modificación del interés, el plazo y el valor de tasación del inmueble hipotecado-, se planteaba cómo debía tributar la modificación del valor de tasación en caso de no resultar de aplicación la exención de la L 2/1994 art. 9. En este caso y, con base en la LH art. 122 (D 8-2-1946 art.122) -en la que se reconoce que hasta que no se cancela, la hipoteca subsiste íntegramente sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquiera parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido-, la DGT concluye que la base imponible está constituida por el contenido valuable de la escritura de novación, al reunir todos los requisitos establecidos en la LITP art. 31.2, fijándose en el importe de la obligación o capital garantizado -esto es, el saldo pendiente de pago a fecha de la escritura de modificación-, más los intereses, costas y gastos pactados.
En consecuencia, en la cesión de préstamos hipotecarios que no esté enmarcada en una operación de reestructuración, la base imponible está constituida por la obligación o capital garantizado, es decir, por la total cantidad garantizada, la cual está integrada por el importe del préstamo pendiente de amortización en la fecha de la cesión y los correspondientes intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos establecidos.

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