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Sujeción al impuesto de la transmisión de finca con licencia urbanística caducada

Una entidad (consultante) se encuentra sometida a un procedimiento concursal y, en la fase de liquidación, va a transmitir una finca de su propiedad a un matrimonio en régimen de gananciales para uso privativo. En 2008 se le concedió licencia urbanística, si bien dicha licencia ha caducado por transcurso del tiempo y no haber realizado obra alguna. A la finca le resulta de aplicación el régimen del suelo de núcleo rural previsto en la L Galicia 9/2002, de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia.
Se consulta sobre la tributación en el IVA de la referida transmisión.
El criterio de la DGT es el siguiente:
La operación descrita se entiende realizada en el ejercicio de la actividad empresarial de la entidad consultante y estará sujeta al IVA.
No obstante la sujeción de la entrega de la finca efectuada por la consultante, debe tenerse en cuenta que la LIVA art.20.uno.20º considera exentas las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables. A estos efectos, se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licencia administrativa. La exención no se extiende a las entregas de los siguientes terrenos aunque no tengan la condición de edificables: las de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
La entrega de los terrenos afectos a la actividad empresarial puede realizarse, a su vez, en tres momentos diferentes siendo sus efectos distintos en cada caso:
1º. Antes de iniciar el proceso urbanizador, en cuyo caso, el objeto de la entrega serán terrenos rústicos.
2º. Una vez iniciado éste o ya finalizado, teniendo los terrenos transmitidos la condición de en curso de urbanización o de urbanizados.
3º. El objeto de la transmisión pueden ser solares o bien terrenos edificables por contar con la pertinente licencia urbanística para edificar.
En cada uno de los casos, la situación resultante a efectos del Impuesto será:
1º. Si la entrega tiene lugar antes del inicio de la urbanización de los terrenos, la misma estará exenta porque estos tienen naturaleza rústica. Por tanto, resulta fundamental fijar el momento en que se considera iniciado el proceso de transformación urbanística de un terreno.
Conforme al criterio establecido por la sentencia TS 11-11-04, se ha de entender que “el proceso de urbanización de un terreno es aquel que comprende todas las actuaciones que se realizan para dotarlo de los elementos previstos por la legislación urbanística, como acceso rodado, abastecimiento y evacuación de aguas, suministro de energía eléctrica, etc., para servir a la edificación que sobre ellos exista o vaya a existir, ya sea para viviendas, otros locales o edificaciones de carácter industrial. Por ello, el concepto de urbanización excluye todos aquellos estadios previos que, si bien son necesarios para llevar a cabo las labores de urbanización, no responden estrictamente a la definición indicada: no se considera en curso de urbanización un terreno respecto del que se han realizado estudios o trámites administrativos, en tanto a dicho terreno no se le empiece a dotar de los elementos que lo convierten en urbanizado”.
De acuerdo con lo expuesto, el TS atiende a un criterio material frente a un criterio jurídico (aprobación del correspondiente instrumento de planeamiento), de forma que solo se atribuye la condición de terreno en curso de urbanización a aquel respecto del que se han iniciado operaciones materiales de transformación física del mismo.
Por su parte, la doctrina de la DGT reitera que un terreno está urbanizado cuando se le haya dotado de las infraestructuras que correspondan.
Cuando la transmisión del terreno se produce una vez concluida esa actividad de dotación de infraestructuras urbanísticas no hay duda en cuanto a su tratamiento. La controversia surge cuando la transmisión se produce con anterioridad. En este caso, hay que atender a las características objetivas del elemento transmitido. En la medida en que el propietario de un terreno haya asumido los costes de urbanización del mismo, aunque sea parcialmente, la DGT considera que la posterior transmisión del citado terreno tiene por objeto un terreno urbanizado o en curso de urbanización, entendiendo igualmente que el propietario de dicho terreno ha adquirido la condición de urbanizador y, en consecuencia, de empresario o profesional a los efectos del impuesto, supuesto que la urbanización se haya realizado con la intención de proceder a la venta, adjudicación o cesión por cualquier título.
De acuerdo con el criterio expuesto, en tanto la transmisión del terreno se realice sin haber satisfecho el transmitente costes de urbanización porque se hace cargo el adquirente de todos los costes, o no se han iniciado efectivamente tales obras de urbanización, no cabe considerar que el terreno se encuentra en curso de urbanización a efectos de la exclusión de la exención prevista en la LIVA art.20.uno.20º. En otro caso, esto es, si la transmisión del terreno se realiza incorporándole ya todo o parte de los costes de urbanización o la transformación física del terreno ya se ha iniciado, estaremos ante la entrega de un terreno en curso de urbanización que, de estar sujeta al IVA, no estará exenta del citado tributo.
2º. La entrega puede tener lugar una vez iniciado el proceso de urbanización o ya concluido este, pero sin que los terrenos hayan adquirido la condición de edificables ni de solares.
En este supuesto, son de aplicación las conclusiones recogidas en el número anterior.
3º. La entrega puede tener por objeto solares o bien terrenos aptos para la edificación por contar con la pertinente licencia administrativa para edificar.
En este supuesto no se aplica la exención de la LIVA art.20.uno.20º por exclusión expresa de la misma. En consecuencia, su entrega estará sujeta y no exenta. Según la información de la consulta, la finca se encuentra situada en un terreno calificado como núcleo rural en suelo no urbanizable al que resulta aplicable el régimen del suelo de núcleo rural común previsto en dicha L Galicia 9/2002.
De la consulta parece deducirse que la consultante ha cumplido las cargas urbanísticas que corresponden al tipo de suelo del que es titular, en concreto, la cesión obligatoria al Ayuntamiento y la conexión con las redes de servicio existentes, para ser susceptible de obtener la correspondiente licencia administrativa de edificación, por lo que cabe asimilar el terreno, en este caso concreto, a un solar estando, por tanto, su entrega sujeta y no exenta.
Respecto al sujeto pasivo de la entrega de la finca, será la entidad consultante por no resultar aplicables los supuestos de inversión del sujeto pasivo contenidos en la LIVA art.84, en la medida que la comunidad de bienes adquirente (el matrimonio en gananciales) no tendría la condición de empresario o profesional, debiendo repercutir la consultante sobre los adquirentes la cuota correspondiente al tipo impositivo general del 21%.

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