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Suelo urbano. Galicia

Los planes generales de ordenación y los planes básicos municipales han de clasificar el territorio municipal en todos o algunos de los tipos de suelo: urbano, de núcleo rural, urbanizable y rústico.
Los planes generales y los planes básicos han de clasificar como suelo urbano los terrenos que estén integrados en la malla urbana existente, siempre que reúnan alguno de los siguientes requisitos:
a) Que cuenten con acceso rodado público y con los servicios de abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro de energía eléctrica, proporcionados mediante las correspondientes redes públicas o pertenecientes a las comunidades de usuarios reguladas por la legislación sectorial de aguas, y con características adecuadas para servir a la edificación existente y a la permitida por el plan.
A estos efectos, los servicios construidos para la conexión de un sector de suelo urbanizable, las carreteras y las vías de la concentración parcelaria no sirven de soporte para la clasificación como urbanos de los terrenos adyacentes, salvo cuando estén integrados en la malla urbana.
b) Que, aun careciendo de algunos de los servicios anteriores, estén comprendidos en áreas ocupadas por la edificación, al menos en las 2/3 partes de los espacios aptos para ella, según la ordenación que el plan general o el plan básico establezcan.
Se consideran incluidos en la malla urbana los terrenos que dispongan de una urbanización básica constituida por unas vías de acceso y comunicación y unas redes de servicios de las que puedan servirse los terrenos y que estos, por su situación, no estén desligados del entramado urbanístico ya existente.

Categorías

Se distinguen las siguientes categorías:
a) Suelo urbano consolidado. Se integra por los terrenos que reúnan la condición de solar o que, por su grado de urbanización efectiva y asumida por el planeamiento urbanístico, puedan adquirir dicha condición mediante obras accesorias y de escasa entidad que puedan ejecutarse de forma simultánea con las de edificación.
b) Suelo urbano no consolidado. Se integra por la restante superficie de suelo urbano y, en todo caso, por los terrenos que reúnan alguna de las siguientes condiciones:
– terrenos en los que sean necesarios procesos de urbanización;
– terrenos en los que sean necesarios procesos de reforma interior o renovación urbana;
– terrenos en los que se desarrollen actuaciones de dotación, entendiendo como tales aquellos en los que sea necesario incrementar las dotaciones públicas para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística, sin requerir la reforma o renovación de la urbanización (este aumento de edificabilidad o cambio de uso requiere el incremento de las dotaciones públicas cuando conlleve un aumento del aprovechamiento superior al 30% del existente).
Tienen la condición de solar las superficies de suelo urbano legalmente divididas y aptas para la edificación que cuenten con acceso por vía pública pavimentada y servicios urbanos de abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas residuales a la red de saneamiento, suministro de energía eléctrica y alumbrado público, en condiciones de caudal y potencia adecuadas para los usos permitidos.
Si existe planeamiento han de estar urbanizadas de acuerdo con las alineaciones y rasantes de todas las vías a las que den frente.
Los terrenos incluidos en el suelo urbano no consolidado y en el suelo urbanizable sólo pueden alcanzar la condición de solar previa ejecución del correspondiente planeamiento urbanístico, incluyendo las obras de urbanización exigibles para la conexión con los sistemas generales existentes y, en su caso, para su ampliación o refuerzo.
En relación con los derechos y deberes se establece lo siguiente.
Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho de completar la urbanización de los terrenos para que adquieran la condición de solar y a edificar estos en las condiciones legales y en el planeamiento aplicable y, cuando proceda, participar en la ejecución de actuaciones de transformación urbanística en un régimen de justa distribución de beneficios y cargas.

Deberes de los propietarios

En suelo urbano consolidado, los propietarios tienen los siguientes deberes:
a) Ceder gratuitamente a la administración titular de la vía los terrenos alcancen, si aún no la tuvieren, la condición de solar, en los supuestos de edificar o rehabilitar integralmente.
b) Ceder obligatoria, gratuitamente y sin cargas a la administración municipal el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el plan general incluya o adscriba al polígono en el que estén comprendidos los terrenos, así como ejecutar la urbanización únicamente de los incluidos en el polígono en las condiciones que determine el plan.
c) Costear y, en su caso, ejecutar o completar las obras de urbanización del polígono, así como las conexiones con los sistemas generales existentes, en los plazos establecidos por el planeamiento.
d) Ceder obligatoria, gratuitamente y sin cargas al ayuntamiento el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento tipo del área de reparto. La administración no tiene que contribuir a las cargas de urbanización correspondientes de esos terrenos, que han de ser asumidas por los propietarios.
e) Garantizar el realojo de los ocupantes legales que se precise desalojar de inmuebles ubicados en el área de la actuación y que constituyan su residencia habitual, así como el retorno cuando tengan derecho al mismo, en los términos establecidos en la legislación vigente.
f) Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento con anterioridad al inicio de su ejecución material.
g) Edificar los solares en el plazo establecido.
En suelo urbano no consolidado los deberes que se reconocen a los propietarios son:
a) Ceder obligatoria y gratuitamente al ayuntamiento el suelo destinado al sistema local de espacios libres, zonas verdes y equipamientos, y a la administración titular correspondiente, el destinado a viales.
b) Ceder obligatoria, gratuitamente y sin cargas a la administración municipal el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el plan general incluya o adscriba al polígono en el que estén comprendidos los terrenos, así como ejecutar la urbanización únicamente de los incluidos en el polígono en las condiciones que determine el plan.
c) Costear y, en su caso, ejecutar o completar las obras de urbanización del polígono, así como las conexiones con los sistemas generales existentes, en los plazos establecidos por el planeamiento.
d) Ceder obligatoria, gratuitamente y libre de cargas al ayuntamiento el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento tipo del área de reparto. La administración no tiene que contribuir a las cargas de urbanización correspondientes de esos terrenos, que han de ser asumidas por los propietarios.
e) Garantizar el realojo de los ocupantes legales que se precise desalojar de inmuebles ubicados en el área de la actuación y que constituyan su residencia habitual, así como el retorno cuando tengan derecho al mismo.
f) Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento con anterioridad al inicio de su ejecución material.
g) Edificar los solares en el plazo establecido.
En este suelo, si son necesarias actuaciones de dotación, los deberes anteriores se han de exigir con las siguientes salvedades:
a) El deber de cesión al ayuntamiento obligatoria, gratuitamente y sin cargas del suelo correspondiente al aprovechamiento urbanístico que le corresponda ha de determinarse atendiendo sólo al incremento de edificabilidad media ponderada que, en su caso, resulte de la modificación del instrumento urbanístico, pudiendo cumplirse, en su caso, mediante la sustitución de la entrega de suelo por su valor en metálico, con la finalidad de costear la parte de financiación pública que pudiese estar prevista en la propia actuación, o integrarse en el patrimonio público del suelo, con destino preferente a actuaciones de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
b) El deber de entregar a la administración el suelo para dotaciones públicas relacionado con el reajuste de su proporción puede sustituirse, en caso de imposibilidad física de materializarlo en el ámbito correspondiente, por la entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa en un complejo inmobiliario ubicado dentro del mismo.
Con independencia de lo anterior y con carácter excepcional y siempre que se justifique adecuadamente que no cabe ninguna otra solución técnica o económicamente viable, los instrumentos de ordenación urbanística pueden eximir del cumplimiento de los deberes de nuevas entregas de suelo que les correspondieran a actuaciones sobre zonas con un alto grado de degradación e inexistencia material de suelos disponibles en su entorno inmediato.
La misma regla puede aplicarse a los incrementos de la densidad o edificabilidad que sean precisos para sustituir la infravivienda por vivienda que reúna los requisitos legalmente exigibles, con destino al realojo y al retorno que exija la correspondiente actuación. No puede ser edificado ni parcelado ningún terreno que no reúna la condición de solar, salvo que se asegure la ejecución simultánea de la urbanización y de la edificación mediante aval que debe alcanzar el coste estimado de las obras de urbanización y las demás garantías que se determinen reglamentariamente.

Aprovechamiento urbanístico

Por último en relación con el aprovechamiento urbanístico en este tipo de suelo, se establece el siguiente régimen:
a) En los terrenos incluidos por el plan en la categoría de suelo urbano consolidado, el aprovechamiento es el real que resulte de la aplicación directa de las determinaciones del plan sobre la parcela. Los propietarios deben materializarlo directamente sobre sus parcelas o tras la normalización de fincas.
b) En los terrenos incluidos en la categoría de suelo urbano no consolidado el aprovechamiento resultante de referir a su superficie el 90% del aprovechamiento tipo del área de reparto correspondiente. No obstante los propietarios tienen derecho al 100% del aprovechamiento tipo en los siguientes casos:
– polígonos para los que el plan imponga cargas especialmente onerosas relativas a la rehabilitación integral o restauración de bienes inmuebles catalogados;
– polígonos para los que el nuevo plan no contempla el incremento de la superficie edificable respecto a la preexistente lícitamente realizada ni incorpora nuevos usos que generen plusvalías; los propietarios materializarán su aprovechamiento urbanístico sobre las parcelas que resulten de la nueva ordenación o mediante compensación económica.
c) Cuando se trate de actuaciones de dotación el aprovechamiento que corresponde a los propietarios es el que reste tras efectuar al ayuntamiento la entrega del aprovechamiento previsto en a).
d) En el caso de actuaciones urbanísticas promovidas por administraciones públicas u otras entidades del sector público cuyo objeto principal sea la construcción de viviendas protegidas, viviendas de promoción pública o equipamientos públicos o la creación de suelo para facilitar la implantación de industrias y otras actividades económicas, el beneficiario de la cesión del 10% ha de ser la administración o la entidad actuante.

NOTA
Como régimen transitorio aplicable a los municipios con planeamiento no adaptado y a los municipios sin planeamiento se establece que el planeamiento aprobado definitivamente antes de 20-3-2016 conserva su vigencia hasta su revisión o adaptación a la misma aplicándose al suelo urbano, íntegramente, lo dispuesto en el planeamiento respectivo.
El planeamiento aprobado definitivamente antes del 20-3-2016 y no adaptado a LOUG (L Galicia 9/2002) conserva su vigencia hasta su revisión o adaptación teniendo en cuenta que cuando el suelo urbano reúna las condiciones establecidas en LSGA art.17.a ) (suelo urbano consolidado) se le aplica lo dispuesto en la misma para el suelo urbano consolidado. Sin embargo cuando se trate de suelo urbano no consolidado se le aplica lo dispuesto para el este tipo de suelo.
Por último, se establecen las siguientes reglas generales de adaptación del planeamiento según las cuales todos los planes aprobados provisionalmente antes de 20-3-2016 pueden continuar su tramitación hasta su aprobación definitiva a tenor de lo dispuesto en LOUG (L Galicia 9/2002). Los que en esta fecha, ya hubieran sido aprobados inicialmente pueden adaptarse íntegramente a la presente ley o continuar su tramitación ex LOUG (L Galicia 9/2002), si bien sus determinaciones han de adaptarse a LSGA. En todo caso la simple adaptación del contenido del plan en tramitación no implica, por sí solo, la necesidad de someterlo a nueva información pública, salvo cuando se pretenda introducir otras modificaciones que alteren sustancialmente la ordenaicón proyectada y no sean consecuencia de la adaptación. Los planes en tramitación que no hayan alcanzado la aprobación inicial a 20-3-2016 han de adaptarse plenamente a LSGA.

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    Post esquematizado pero muy claro y útil! Muchas gracias por la aportación! Un saludo!

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