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SOCIMI. Contabilización y mantenimiento de las inversiones.

Según la norma que regula las SOCIMI:
a) La actividad de promoción inmobiliaria y la de arrendamiento han de ser objeto de contabilización separada para cada inmueble promovido o adquirido con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada inmueble o finca registral en que éste se divida. Las operaciones procedentes, en su caso, de otras actividades deben ser igualmente contabilizadas de forma separada al objeto de determinar la renta derivada de las mismas (L 11/2009 art.2.5).
Por tanto, en lo que se refiere a la forma del cumplimiento del requisito de contabilización separada, esta debe identificar en el balance los activos que permitan dar cumplimiento a los requisitos de inversión. Asimismo, debe poder identificarse las rentas que generó individualmente cada uno de esos activos.
A su vez, se exige la contabilización separada de las operaciones procedentes de otras actividades, pero entendiendo la separación respecto de la actividad de promoción inmobiliaria y la de arrendamiento, sin que se exija la contabilización separada de cada una de esas otras actividades.
b) En la memoria de las cuentas anuales, las sociedades que hayan optado por la aplicación de este régimen fiscal, deben crear un apartado con la denominación “Exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI, Ley 11/2009”, en la que se ha de incluir, entre otras cuestiones, información sobre la identificación del activo que computa dentro del 80% a que se refiere la L 11/2009 art.3.1 (L 11/2009 art.11.1.b).
El cumplimiento de este requisito supone que en la memoria de las cuentas anuales se incluya la identificación de los siguientes elementos:
– bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento;
– terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición;
– participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades a que se refiere la L 11/2009 art.2.1.
Las cuestiones planteadas en la consulta son las siguientes:
1) Posibilidad de que la sola identificación en la contabilidad de la sociedad de aquellos activos afectos a la actividad SOCIMI y que, por tanto, computan a los efectos de los requisitos de inversión y rentas del 80% a que se refiere la L 11/2009 art.3, sea suficiente para separar o distinguir los activos afectos a la actividad principal de aquellos activos destinados a actividades accesorias, obligándose la compañía a incluir dicho detalle en la memoria y al mantenimiento de una contabilidad separada.
Entiende la DGT que el cumplimiento de lo establecido en la letra b) anterior en relación al contenido de la memoria, no asegura exactamente que los activos que no estén incluidos en dicha identificación sean activos afectos a las actividades accesorias, pues también podrían quedar incluidos los terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad cuya promoción no se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición, que también podrían estar afectos a la actividad económica derivada del objeto social principal.
2) Si respecto de aquellos activos que no estén afectos a la actividad principal, sino a actividades accesorias, existe algún requisito temporal de mantenimientocuyo incumplimiento puede determinar la pérdida del régimen SOCIMI o la tributación de las rentas obtenidas en su transmisión al tipo general del IS.
Según la norma que regula las SOCIMI (L 11/2009 art.3.3):
– los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deben permanecer arrendados durante al menos tres años;
– las acciones o participaciones en el capital de entidades a que se refiere la L 11/2009 art.2.1, deben mantenerse en el activo de la sociedad al menos durante tres años desde su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial.
La DGT entiende que el requisito de permanencia señalado resulta exigible sólo:
– a aquellos inmuebles afectos a su objeto social principal, que permiten cumplir los requisitos de inversión previstos en la L 11/2009 art.3;
– a las acciones o participaciones en el capital de entidades a que se refiere la L 11/2009 art.2.1, quedando exceptuadas de cumplir el requisito de permanencia otras posibles acciones o participaciones del activo de la sociedad.
En cuanto a otro tipo de activos, no les resulta de aplicación el requisito de permanencia de L 11/2009 art.3.3.

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