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Sistemas de gestión urbanística de iniciativa pública. Murcia

Dentro de los sistemas de iniciativa pública se regulan los de cooperación, concurrencia, expropiación y ocupación directa:
1. El sistema de cooperación puede utilizarse a iniciativa del ayuntamiento o siempre que lo solicite el propietario o los propietarios que representen conjuntamente al menos el 65% de la superficie de la unidad de actuación, descontados los terrenos de dominio público existentes, en su caso.
En este sistema el urbanizador es el ayuntamiento, sin embargo los propietarios pueden constituir asociaciones con carácter de entidad urbanística colaboradora, si bien ello no puede afectar a sus derechos y obligaciones como propietarios.
El ayuntamiento está obligado a elaborar y aprobar el proyecto de reparcelación, en el que se puede efectuar una reserva de terrenos edificables para sufragar total o parcialmente con su aprovechamiento los gastos de urbanización previstos, así como para hacer frente en la liquidación a eventuales desajustes entre gastos previstos y reales o cambios en las valoraciones.
Una vez aprobado definitivamente el proyecto de reparcelación el ayuntamiento debe acordar la ocupación inmediata de los terrenos y tras la ejecución de la actuación, los terrenos que resten de la reserva han de adjudicarse a los propietarios en proporción al aprovechamiento que les corresponda, deduciendo los gastos de urbanización cuando se trate de propietarios que no hayan contribuido a los mismos. Estos terrenos pueden enajenarse en subasta, también.
2. El sistema de concurrencia es aquel por el que se encomienda, en el momento de la aprobación definitiva del programa de actuación y previo procedimiento, a un urbanizador, sea o no propietario, la gestión de una actuación integrada.
Este sistema puede elegirse por el ayuntamiento, de oficio o a instancia de parte interesada, cuando se den cualquiera de los siguientes casos:
a) Lo establezcan así los instrumentos de planeamiento urbanístico o los proyectos de delimitación de unidades de actuación.
b) La administración actuante lo considere conveniente para el desarrollo de la actuación.
c) Ha transcurrido el plazo previsto en los instrumentos de planeamiento que prevean la ordenación pormenorizada del ámbito de la actuación sin que se haya presentado el programa de actuación. En defecto de previsión el plazo es de 2 años contado desde la aprobación definitiva del instrumento que prevea la ordenación pormenorizada del sector o del proyecto de delimitación de la unidad de actuación.
d) No se ha presentado a trámite por los propietarios el correspondiente instrumento de desarrollo en los plazos previstos por el plan general. En defecto de previsión el plazo es de 4 años para el suelo urbanizable contado desde la aprobación definitiva dle plan general y de 2 años para el suelo urbano.
El programa de actuación ha de ser elaborado por el ayuntamiento o por los particulares. Tras el acuerdo de aprobación inicial se convoca un concurso para la selección del urbanizador; durante el período de informacióin pública, de al menos 2 meses, pueden presentarse las alegaciones y las proposiciones jurídico-económicas que se tengan por pertinentes. La aprobación definitiva del programa implica la adjudicación de la condición de urbanizador a quien presente la mejor propuesta. En el caso previsto en la letra d) anterior la aprobación inicial y la información pública del programa de actuación ha de ser conjunta con la aprobación inicial y la información pública del instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación pormenorizada de los terrenos, pudiendo el ayuntamiento permitir que el concurso verse también sobre alternativas técnicas de la ordenación urbanística.
La aprobación del programa de actuación se tramita en la misma forma que la prevista para la aprobación de los programas de actuación (L Murcia 13/2015 art.199), si bien con particularidades relativas a:
a) El ayuntamiento debe elaborar las bases del concurso para la selección del urbanizador.
b) El órgano municipal competente debe acordar de forma conjunta la aprobación inicial del programa de actuación, la convocatoria del concurso para la selección del urbanizador y la apertura de un periodo de información pública de 2 meses como mínimo; acuerdo que, en el caso de iniciativa privada, debe ser notificado también a quien haya presentado la propuesta.
c) Las alegaciones y proposiciones jurídico económicas pueden presentarse durante el periodo de información pública.
d) Ha de presentarse una garantía provisional por quienes presenten proposiciones jurídico-económicos equivalente al 2% de los gastos de urbanización previstos en su propia proposición.
e) En los 3 meses siguientes al final del periodo de información pública el ayuntamiento debe proceder a la apertura de las proposiciones en acto público y, en los 6 meses siguientes, aprobar definitivamente el programa de actuación más idóneo. En el caso de que se declare desierto se puede convocar un nuevo concurso; sin embargo en el caso de que se presente una sola proposición el acuerdo debe adoptarse dentro del mes siguiente al acto de apertura de las proposiciones.
f) El urbanizador seleccionado puede renunciar dentro de los 5 días hábiles siguientes a la notificación del acuerdo de aprobación definitiva si se le exige asumir compromisos distintos de los que ofreció, recuperando la garantía provisional.
g) En caso de iniciativa privada cuando no sea seleccionado quien haya presentado la propuesta que dio lugar al concurso, el ayuntamiento debe garantizar el reembolso, por cuenta del urbanizador, de los gastos justificados de elaboración del programa de actuación, salvo si el concurso queda desierto, en cuyo caso no ha lugar a reembolso alguno.
El urbanizador seleccionado, para acceder a la condición de urbanizador con carácter definitivo, debe constituir la garantía legal (L Murcia 13/2015 art.186) y formalizar con el ayuntamiento, en el plazo improrrogable de 1 mes, un contrato administrativo mediante el que suscriba los compromisos y asuma las obligaciones prevista en el programa de actuación aprobado.
Los propietarios han de participar en la actuación cooperando con el urbanizador mediante cualesquiera formas libremente pactadas con el mismo como la constitución de una asociación de propietarios o la suscripción de acciones de una sociedad mercantil constituida por el urbanizador. En este caso se les reconoce derecho a recibir solares a cambio de sus fincas originales en proporción al aprovechamiento que les corresponda; a recabar del urbanizador y del ayuntamiento información sobre el desarrollo de la actuación; a presentar al urbanizador y al ayuntamiento sugerencias relativas a los proyectos de reparcelación y urbanización; a exigir del urbanizador la correcta ejecución de la actuación y a manifestar discrepancias respecto de los gastos de urbanización previstos.
Una vez ejecutada la actuación, los propietarios reciben los solares adjudicados y deben retribuir al urbanizador en efectivo o en solares. En el primer caso, la retribución ha de hacerse mediante cuotas de urbanización y, en el segundo caso, la retribución mediante solares debe concretarse en el instrumento que contenga las determinaciones completas sobre reparcelación. Sin embargo, en los casos en que el programa de actuación haya previsto la retribución al urbanizador en solares, los propietarios pueden optar por retribuirle en efectivo a cuyo efecto deben manifestar su intención al ayuntamiento y éste resolver motivadamente en el plazo de 1 mes, transcurrido el cual los propietarios pueden entender concedida su solicitud por silencio administrativo. Adoptándose la retribución en efectivo si se incumple su obligación este sistema queda inmediatamente sustituido por el pago en solares.
Cuando tras la ejecución de la actuación se constaten variaciones al alza en los gastos de urbanización los propietarios deben abonar los excesos en efectivo.
En caso de incumplimiento de los plazos establecidos para la ejecución de la actuación, y si ello no se debe a causas imputables al urbanizador, el ayuntamiento debe conceder una prórroga de duración no superior al plazo incumplido. Tras la prórroga el ayuntamiento debe declarar la caducidad de la adjudicación, pero también puede acordar cambiar el sistema de actuación o convocar un concurso para seleccionar un nuevo urbanizador.
3. El sistema de expropiación puede utilizarse a iniciativa del ayuntamiento o de otra Administración pública que ejerza la potestad expropiatoria y, especialmente, cuando:
a) Lo justifiquen especiales razones de urgencia, necesidad o dificultad en la gestión urbanística mediante los demás sistemas, a causa de la existencia de propietarios con intereses contraditorios, excesiva fragmentación de la propiedad o circunstancias análogas.
b) Se incumplan los plazos señalados en los instrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos para el desarrollo de actuaciones integradas mediante otros sistemas de actuación, o cuando en cualquiera de ellos el urbanizador pierda las condiciones que le habilitaban para serlo.
El urbanizador puede ser el propio ayuntamiento o cualquier Administración pública que ejerza la potestad expropiatoria. En todo caso, los propietarios pueden constituir asociaciones con carácter de entidad urbanística colaboradora.
La Administración expropiante puede optar por aplicar el procedimiento de tasación conjunta o el regulado en LEF para la expropiación individual. En el primer caso, la aprobación de proyectos de expropiacióin corresponde al ayuntamiento y el pago o depósito del importe de la valoración establecida por el órgano competente al aprobar el proyecto de expropiación habilita para proceder a la ocupación de la finca, sin perjuicio de la valoración por el jurado provincial de expropiación; asimismo habilita para proceder a la ocupación de las fincas la aprobación del documento de adjudicación de las futuras parcelas en que se hubiera concretao el pago en especie, de acuerdo con el expropiado.
La condición de urbanizador puede ser objeto de concesión mediante concurso en cuya resolución tienen preferencia las asociaciones del propietario que representen conjuntamente al menos el 25% de la superficie de la unidad.
La Administración expropiante puede acordar, de oficio o a instancia del urbanizador o de los propietarios afectados, la liberación justificada de determinados bienes, siempre que no estén reservados para dotaciones urbanísticas públicas y que su exclusión no afecte a la ejecución de la actuación.
4. La ocupación directa puede recaer sobre los terrenos reservados en el planeamiento para sistemas generales, mediante el reconocimiento formal a sus propietarios del derecho al aprovechamiento en la unidad de actuación a la que se vinculan. Requiere la aprobación de la ordenación pormenorizada, tanto de los terrenos a ocupar como de la unidad de actuación en la que hayan de integrarse.
El procedimiento se ajusta a las siguientes reglas:
a) La relación de los terrenos a ocupar, sus propietarios, el aprovechamiento que les corresponda y las unidades de actuación en las que hayan de integrarse han de publicarse en BORM y notificarse a dichos propietarios, otorgándoles un plazo de audiencia de 15 días, y al Registro de la Propiedad.
b) Terminado este plazo se resuelven las alegaciones presentadas y se aprueba la correspondiente relación, levantándose acta de ocupación.
c) Cuando existan propietarios desconocidos, no comparecientes e incapacitados sin persona que los represente, o cuando se trate de propiedad litigiosa, las actuaciones han de practicarse con intervención del Ministerio Fiscal.
Los propietarios afectados por las ocupaciones tienen derecho a indemnización por ocupación temporal.
Una vez transcurridos 4 años sin que se haya aprobado definitivamente el proyecto de reparcelación de la unidad en la que se hayan integrado, los propietarios pueden advertir al ayuntamiento de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que ha de llevarse a cabo por ministerio de la ley, una vez transcurridos 6 meses desde dicha advertencia. En este caso el ayuntamiento puede hacer efectivo el justiprecio, previo acuerdo con el expropiado, mediante la adjudicación de terrenos del patrimonio municipal del suelo.

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