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Sistema de subastas electrónicas para bienes inmuebles

A partir del 15-10-2015 entra en vigor la nueva regulación de las subastas electrónicas en el sentido siguiente:
1. Certificación de dominio y cargas. La certificación que el registrador debe emitir, a solicitud del Secretario judicial o del Procurador de la parte ejecutante, debe ser en formato electrónico y disponer de información con contenido estructurado. Además, la información debe ser continuada, de modo que si se presenta otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial a los efectos de la convocatoria de la subasta, el registrador debe notificarlo, inmediatamente y de forma telemática, al Secretario judicial y al Portal de Subastas, que recogerá la información de modo inmediato para su traslado a los que consulten su contenido.
2. Información de cargas extinguidas o aminoradas. Se reduce de 20 a 10 días el plazo para responder al requerimiento que Secretario judicial por parte de los titulares de los créditos anteriores que sean preferentes al que sirvió para el despacho de la ejecución y al ejecutado para que informen sobre la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía.
3. Forma de practicarse las comunicaciones. Se elimina la posibilidad de comunicar por telégrafo las cargas extinguidas o aminoradas, así como los titulares de derechos posteriormente inscritos.
A efectos de notificaciones, cualquier titular registral de un derecho real, carga o gravamen que recaiga sobre un bien podrá hacer constar en el Registro un domicilio en territorio nacional en el que desee ser notificado en caso de ejecución, circunstancia que se hará constar por nota al margen de la inscripción. También podrá hacerse constar una dirección electrónica, en cuyo caso se entenderá que se consiente este procedimiento para recibir notificaciones, sin perjuicio de que estas deban realizarse en forma acumulativa y no alternativa a las personales. En este caso, el cómputo de los plazos se realizará a partir del día siguiente de la primera de las notificaciones positivas que se hubiese realizado conforme a las normas procesales sobre uso de las tecnologías de la información y comunicación en la Administración de justicia. El establecimiento o cambio de domicilio o dirección electrónica podrá comunicarse al Registro en cualquiera de las formas y con los efectos indicados en la normativa referida (L 18/2011 art.683.2).
En el caso de que el domicilio no conste en el Registro o que la comunicación fuese devuelta por cualquier motivo, el Registrador practicará nueva comunicación mediante edicto, que se insertará en el BOE, en lugar de publicarse en el tablón de anuncios del Registro.
4.Publicidad de la situación posesoria . En el caso de que existan personas, distintas del ejecutado, que ocupen un inmueble embargado, se les ha de notificar la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de 10 días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación. Esta notificación puede ser practicada por el procurador de la parte ejecutante que así lo solicite o cuando atendiendo a las circunstancias lo acuerde el Secretario judicial. En la publicidad de la subasta que se realice en el Portal de Subastas, así como en los medios públicos o privados en su caso, se ha de expresar, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado.
5.Convocatoria de la subasta. La convocatoria de la subasta se ha de anunciar y ser objeto de publicidad conforme lo previsto para los anuncios y publicidad de la misma (LEC art.645). El Portal de Subastas se comunicará con el Registro correspondiente a fin de que este confeccione y expida una información registral electrónica referida a la finca o fincas subastadas que se ha de mantener permanentemente actualizada hasta el término de la subasta y servirse a través del Portal de Subastas. Si la finca estuviera identificada en bases gráficas, se dispondrá la información de las mismas. En el caso de que dicha información no pudiera ser emitida por cualquier causa transcurridas 48 h desde la publicación del anuncio, se expresará así y se comenzará la subasta, sin perjuicio de su posterior incorporación al Portal de Subastas antes de la finalización de la subasta.
6. Contenido del anuncio y publicidad de la subasta. El contenido del anuncio de la subasta y su publicidad se realiza conforme a lo previsto en la LEC art.646. En el Portal de Subastas se ha de incorporar, de manera separada para cada una de ellas, el edicto que ha de expresar, además de los datos anteriores, la identificación de la finca, o fincas objeto de la subasta, sus datos registrales y la referencia catastral si la tuvieran, así como cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta y, necesariamente, el avalúo o valoración que sirve de tipo para la misma, la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, y su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución. También se ha de indicar, si procede, la posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta (LEC art.669.3). Estos datos deben remitirse al Portal de Subastas de forma que puedan ser tratados electrónicamente por este para facilitar y ordenar la información. En el edicto y en el Portal se hará constar igualmente que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación existente en el procedimiento de ejecución o asume su inexistencia, así como las consecuencias de que sus pujas no superen los porcentajes del tipo de la subasta (LEC art.670). Además se ha de señalar que las cargas o, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continúan subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos, si el remate se adjudicare a su favor. La certificación registral, en su caso, puede consultarse a través del Portal.
De toda finca objeto de licitación se ha de facilitar la certificación que se hubiera expedido para dar comienzo al procedimiento, así como la información registral actualizada (LEC art.667), la referencia catastral si estuviera incorporada a la finca e información gráfica, urbanística o medioambiental asociada a la finca en los términos legalmente previstos, si ello fuera posible.
7. Condiciones especiales de la subasta. Para tomar parte en la subasta los postores deben, previamente, consignar (LEC art.647.1) una cantidad equivalente al 5% del valor que se haya dado a los bienes (LEC art.666).
8. Aprobación del remate. Adjudicación de los bienes. Si la mejor postura fuera igual o superior al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor.
En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante, el ejecutado puede liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas. En este supuesto, el Secretario judicial debe acordar mediante decreto la suspensión de la subasta o dejar sin efecto la misma, y lo comunicarlo inmediatamente en ambos casos al Portal de Subastas.
9.Inscripción de la adquisición: título. Es título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Secretario judicial, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria. El testimonio debe expresar, en su caso, que el rematante ha obtenido crédito para atender el pago del precio del remate y, en su caso, el depósito previo, indicando los importes financiados y la entidad que haya concedido el préstamo.
10. Cancelación de cargas. A instancia de parte, el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas se han de remitir electrónicamente al Registro o Registros de la Propiedad correspondientes.

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