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Sistema de reparcelación. Baleares

La reparcelación es un sistema de actuación que consiste en la agrupación de fincas comprendidas en el ámbito de una actuación urbanística para su nueva división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las parcelas resultantes a los interesados en proporción a sus respectivos derechos.
Su objeto es distribuir justamente los beneficios y cargas de la ordenación urbanística, regularizar la configuración de las fincas y situar su aprovechamiento en zonas aptas para la edificación de acuerdo con el planeamiento.
También puede ser simplemente económica cuando sus efectos se limiten a la determinación de las indemnizaciones sustitutorias que procedan entre los afectados. Tiene este carácter, salvo que la totalidad de los propietarios afectados decidan otra cosa, la que se efectúe en ámbitos de suelo urbano con la edificación consolidada en más de 2/3 de la superficie apta para la edificación y en los que la ordenación prevista mantenga la estructura parcelaria existente y no prevea la demolición de los edificios, salvo en los casos singulares en que resulte necesario para la obtención de dotaciones.
El procedimiento se ajusta a los siguientes trámites:
1. El expediente de reparcelación se entiende iniciado con la aprobación definitiva de la delimitación del sector o unidad de actuación urbanística a ejecutar por este sistema , o bien por la del instrumento de planeamiento urbanístico que contenga esta delimitación.
2. La iniciación del expediente de reparcelación conlleva, sin necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación en el ámbito de la actuación hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelación.
3. El proyecto de reparcelación se formula:
– por los propietarios interesados que representen más del 50% de la superficie reparcelable, dentro de los 3 meses siguientes a la aprobación de la delimitación del ámbito de la actuación;
– por el ayuntamiento o entidad urbanística actuante, de oficio o a instancia de alguno de los propietarios afectados, cuando éstos no hayan hecho uso de su derecho o no hubieran subsanado dentro del plazo que se les marcó los defectos que se hayan apreciado en el proyecto que formulan.
4. Los proyectos se someten a información pública durante 1 mes, con citación personal de los interesados, y se aprueban por el ayuntamiento o, en su caso, por el órgano urbanístico que se subrogue en las competencias municipales.
5. El proyecto de reparcelación tiene en cuenta los siguientes criterios:
– el derecho de los propietarios es proporcional a la superficie de las parcelas respectivas en el momento de la aprobación de la delimitación del ámbito de la actuación;
– los solares resultantes han de valorarse con criterios objetivos y generales para todo el ámbito de acuerdo con su uso y volumen edificable y en función de su situación, características, grado de urbanización y destino de la edificaciones;
– hay que procurar, siempre que sea posible, que las fincas adjudicadas estén situadas en un lugar próximo al de las antiguas propiedades de los mismos titulares;
– si la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no permite que se les adjudiquen fincas independientes a todos ellos, los solares resultantes se adjudican en proindiviso a estos propietarios, sin embargo, si la cuantía de estos derechos no llega al 15% de la parcela mínima edificable, la adjudicación puede sustituirse por una indemnización en metálico;
– en todo caso, las diferencias de adjudicación son objeto de compensación económica entre los interesados, valorándose al precio medio de los solares resultantes;
– las plantaciones, obras, edificaciones, construcciones, instalaciones y mejoras que no puedan conservarse han de valorarse con independencia del suelo y su importe ha de satisfacerse a la persona propietaria interesada, con cargo al proyecto en concepto de gastos de urbanización.
En ningún caso pueden adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que no reúnan la configuración y características adecuadas para su edificación conforme al planeamiento.
No son objeto de nueva adjudicación, conservando las propiedades primitivas, sin perjuicio de la regularización de linderos cuando sea necesaria y de las compensaciones económicas que procedan:
– los terrenos edificados con arreglo al planeamiento;
– las fincas no edificadas de acuerdo con el planeamiento, cuando la diferencia en más o en menos, entre el aprovechamiento que les corresponda conforme al plan y el que correspondería a la persona propietaria en proporción a su derecho en reparcelación, sea inferior al 15% de este último.
En el suelo urbano, los derechos de los propietarios en la reparcelación se han de regular por el valor de sus respectivas parcelas.
6. El acuerdo de aprobación del proyecto de reparcelación produce los siguientes efectos:
– cesión de Derecho al municipio en que se actúe, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al patrimonio del suelo o su afectación conforme a los usos previstos en el plan;
– subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas;
– afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos inherentes a la modalidad de actuación correspondiente.

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