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Sectores de recuperación. Valencia

Los sectores de recuperación de la huerta se definen como espacios amplios de huerta contiguos al suelo en situación de urbanizado, sobre los que hay edificaciones en situación de ruina o en mal estado de conservación o terrenos agrícolas degradados. Se caracterizan por las siguientes notas:
• Un máximo de 1/3 de la superficie del suelo se puede destinar a su transformación urbanística, debiendo mantenerse el resto de la superficie del sector en condiciones de explotación agraria efectiva.
• La superficie del sector debe estar estrictamente delimitada, con arreglo a referencias físicas objetivas, en el plan de acción territorial de ordenación y dinamización de la Huerta de Valencia. La superficie incluida ha de justificarse en el cumplimiento de los objetivos definidos en el plan de acción territorial, en la necesidad de suelo de uso residencial o terciario, de acuerdo con la estrategia territorial de la Comunidad Valenciana y en la viabilidad económica de la actuación.
• Los sectores delimitados por el plan de acción territorial, excepcionalmente, pueden ser discontinuos y contener parcelas cultivadas en buen uso dentro del ámbito de recuperación.
• Se pueden aplicar las reducciones de estándares y beneficios a: espacios donde se conserve la huerta primigenia que el plan de acción territorial de ordenación y dinamización no los clasifique como suelo no urbanizable (por estar rodeados de trama urbana o infraestructuras), si los ayuntamientos en su ordenación urbanística conservan más del 50% de la huerta primigenia como dotación pública.
El sector de recuperación constituye un área de reparto y su aprovechamiento tipo ha de calcularse en la forma establecida por la legislación vigente en materia de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje para el suelo urbanizable, teniendo en cuenta que:
1. El coeficiente de edificabilidad ha de establecerse en el plan de acción territorial que delimite el sector y es de un máximo de 0,33m2 de techo residencial por cada m2 de la superficie del sector;
2. Han de mantenerse como suelo destinado a explotación agraria efectiva las 2/3 partes del ámbito delimitado, como mínimo, sin que quepan otros usos, construcciones ni instalaciones que los vinculados directamente a la explotación agraria de los terrenos;
3. El 1/3 restante puede ser objeto de transformación urbanística con las siguientes especificidades:
• Ha de destinarse a suelo dotacional público no viario el que sea necesario para atender las necesidades de la población residente o trabajadora calculada para el sector, que no es inferior a 15 m2 de suelo por cada 100 m2 de edificabilidad residencial, ni del 10% de la superficie para el suelo terciario; si se justifica la necesidad de su ubicación en parcela independiente, la cesión para la dotación o equipamiento ha de realizarse, preferentemente, en superficie edificada integrada en un complejo inmobiliario de acuerdo a la LS/15;
• La cesión de terrenos para zonas verdes y parque público depende de las necesidades efectivas del sector, sin que resulten de aplicación los estándares mínimos fijados por la legislación urbanística;
• El suelo que debía destinarse a vivienda de protección pública, se puede materializar en otro ámbito del planeamiento municipal, siempre que se justifique la innecesariedad en el sector de recuperación de la huerta, de acuerdo con la población permanente;
• En concepto de aprovechamiento público de la Administración en el sector. Los propietarios deben entregar a la Administración entre un 2% y un 5% del aprovechamiento del sector en función del informe o memoria de sostenibilidad económica.
En los municipios cuyo suelo no urbanizable esté total o parcialmente incluido en el ámbito del plan de acción territorial de ordenación dinamización de la Huerta de Valencia, se puede minorar el estándar de parque público de la red primaria previsto en LUVA art.24.1.c), en las siguientes cuantías:

Hasta un 35%
En todos los municipios que tengan las características fijadas y justifiquen la existencia de 10 m2 de suelo de protección de huerta por cada m2 de parque público minorado.
Hasta un 50%
En los municipios con población inferior a 25.000 habitantes o tengan, por lo menos, el 75% del suelo no urbanizable como suelo de huerta protegida, y se justifique la existencia de 10 m2 de suelo de protección de huerta por cada m2 de parque público minorado.

Con carácter excepcional, por su singularidad y su elevado valor agronómico, cultural y paisajístico, los suelos de protección de huerta situados en la franja litoral pueden considerarse en el planeamiento estructural general como parque público de la red primaria, pero deben mantener en todo caso el uso agrario en una superficie, como mínimo, equivalente a la superficie cultivable a la entrada en vigor del plan de acción territorial de ordenación y dinamización de la Huerta de Valencia.
La aplicación de las determinaciones anteriores exige la realización de un programa de uso público sostenible en los espacios de huerta con carácter preceptivo, que debe ser informado de forma preceptiva y vinculante por la consellería con competencias en materia de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, y contar con informe favorable del Consejo de la Huerta que garantice su compatibilidad con la actividad agraria. El presupuesto debe ser equivalente al coste de ejecución del PVP que deje de realizarse descontando, en su caso, el coste de adquisición del suelo.
La aprobación de los planes produce los siguientes efectos de delimitación:
1. El plan de acción territorial debe delimitar los usos, edificabilidad máxima y superficie máxima donde se materialice la urbanización (salvo los espacios en que se materialice la huerta primigenia, según se ha expuesto supra).
2. Los instrumentos de planeamiento urbanístico deben delimitar el resto de parámetros de ordenación y pueden efectuar ajustes de escala de la zona objeto de urbanización siempre que estén debidamente justificados, que no pueden ser superiores al 5% de la superficie.
3. La aprobación de los planes que delimiten y ordenen sectores de recuperación de huerta implica la declaración de utilidad pública e interés social cuando la ejecución tenga que producirse por expropiación.
La gestión urbanística de los sectores de recuperación se ajusta a lo dispuesto para los suelos urbanizables con las siguientes especificidades:
1. Una vez ejecutadas las previsiones del programa 1/3 de la superficie del sector, como máximo, ha de adquirir la condición de suelo urbanizado y le ha de ser aplicado su régimen jurídico, manteniendo en el resto la situación rural, equiparando su régimen jurídico al de suelo no urbanizable de protección de la huerta, rigiéndose y gestionándose de acuerdo con la LS/15 y a las determinaciones del plan de acción territorial.
2. En la reparcelación ha de aplicarse el régimen de la LS/15 pero a cada propietario se le puede adjudicar una parte de aprovechamiento agrícola y otra de aprovechamiento urbanístico, en proporción a su finca de aportación.
3. Para mantener el parcelario tradicional, a las personas propietarias cuya parcela de aportación vaya a ser destinada al uso agrícola se les puede adjudicar una proporción superior de aprovechamiento agrícola en detrimento del aprovechamiento urbanístico, a cuyos efectos se ha de establecer un coeficiente de equivalencia entre ambos aprovechamientos.
4. Las obras de urbanización del programa deben incluir la eliminación de todas las edificaciones no protegidas de los suelos que mantengan la situación rural, así como la reposición de los suelos, sistemas de riego e infraestructuras necesarias para el uso agrícola.
5. No pueden autorizarse usos en el sector hasta la culminación y recepción de las obras de recuperación necesarias para permitir la explotación agraria con las características que le correspondan de acuerdo con el tipo de suelo de protección de huerta que corresponda a los terrenos agrarios del sector, en los mismos términos que la legislación urbanística fija para las obras de urbanización de actuaciones integradas.

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