Resolución de un contrato de arrendamiento

Se estima en esta Sentencia el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y condenada en primera instancia al pago de determinadas cantidades, en concepto de rentas y suministros, derivadas del contrato de subarriendo de local y arrendamiento de industria del que es arrendataria.
Se fundamenta el recurso en la inhabilidad del objeto del contrato, por carecer de licencia para bar musical, lo que motivó la orden del Ayuntamiento de cese de la actividad no autorizada, habiendo devuelto los demandados la posesión del local a la demandante.
A este respecto, hay que tener en cuenta que la resolución del contrato sólo puede fundarse en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato (TS 21-9-90); y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío (TS 27-11-92). La facultad resolutoria requiere la existencia de un vínculo contractual vigente, la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo y el que la otra parte hay incumplido de forma grave e irreparable con sus obligaciones, sin que, quien ejercita dicha facultad, haya incumplido a su vez las obligaciones que le concernían, salvo que se hubiera dado el incumplimiento anterior de la otra parte, pues la conducta de esta es la que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso (TS 20-6-90; 16-4-91; 25-11-92).
Actualmente, para apreciar la existencia de un incumplimiento resolutorio ya no se exige una voluntad rebelde manifiesta, ni tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato (TS 31-5-07).
Por lo tanto, para que proceda la resolución del contrato, es necesario que, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, por una parte, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un «interés jurídicamente atendible», lo que permite, en su caso, apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, por no afectar al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubrir la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio.
En este caso, el demandado opone la «excepción de contrato no cumplido» para fundamentar su petición de desestimación de la demanda, resultando probado que la finalidad del contrato era la explotación de un bar musical, no siendo admisible la alegación de la demandante apelada de que la mención en el contrato del destino a bar musical fue un mero error material y que lo que se arrendaba era un bar, con licencia para bar.
Por otro lado, antes de la celebración del contrato de subarriendo, el Ayuntamiento ya había ordenado el cese de la actividad de bar musical por no disponer de autorización o licencia municipal, constando que el local únicamente dispone de una licencia para bar sin que en ningún momento se hubiera obtenido la licencia de bar musical.
De ahí que, por la ausencia de licencia para bar musical, la orden de cese inmediato de la actividad ordenada por el Ayuntamiento, y el desconocimiento de la posibilidad de obtener licencia para la actividad de bar musical en el local subarrendado, se produjo, en definitiva, la completa frustración de las legítimas expectativas, la quiebra de la finalidad económica y la frustración del fin práctico del contrato de subarriendo.

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