Resolución de compraventa por impago del precio, cuando el incumplimiento es posterior a la declaración de concurso

Los vendedores de unas fincas ejercitan la acción resolutoria, por falta de pago del precio, frente al deudor en concurso voluntario de acreedores, solicitando la devolución de las fincas y el pago de una indemnización por los daños y perjuicios sufridos.
El comprador incumple por imposición legal, pues no puede cumplir la deuda cuando ésta es de vencimiento postconcursal. Además, es un deudor de buena fe, pues realizó las actuaciones precisas para la recalificación de los terrenos vendidos, y en el momento de contratar no fue consciente de la existencia de una posible crisis del sector inmobiliario.
Tratándose de un deudor de buena fe, los daños y perjuicios de que responde son los previstos o que hayan podido preverse al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia de su falta de cumplimiento (CC art.1107). Y dado que al tiempo de otorgarse los contratos de compraventa de los suelos -durante el ciclo alcista del sector inmobiliario- no podía preverse la magnitud de la crisis inmobiliaria que ha habido, no procede apreciar indemnización alguna a los actores por la pérdida de valor de los inmuebles que vendieron.
Razones de mercado, pero ajenas al contrato, han provocado la ruina del sector inmobiliario. Por ello, puede existir una alteración de circunstancias que modifica la proporción o el equilibrio de las prestaciones, frustrando el fin económico del contrato. Lo que no debe soportar el deudor de buena fe son los daños y perjuicios que esta alteración de circunstancias provoca al acreedor.

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