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Resolución de arrendamiento de local de negocio a instancia del arrendador

Se suscita el litigio a instancia de la arrendadora -unos grandes almacenes titulares de un derecho de superficie sobre el solar que, a su vez, es en parte objeto del contrato de arrendamiento- y la parte arrendataria del sótano de dicho solar destinado a aparcamiento, habiéndose producido la subrogación del arrendador en un momento previo.
Solicitada la resolución del contrato por la arrendadora por cumplimiento de la condición resolutoria prevista en el contrato y, subsidiariamente, el incremento de la renta por excesiva onerosidad sobrevenida en la prestación convenida, se confirma la sentencia de instancia que desestima la demanda por considerar que:
– ni se había producido una novación extintiva del contrato, como consecuencia de la subrogación de la parte arrendadora;
– ni se dan los requisitos para la aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula “rebus sic stantibus”.
Respecto al cumplimiento de la condición resolutoria, tras la interpretación del contrato, queda acreditado que la voluntad de las partes era que el arrendamiento se mantuviera mientras la parte arrendadora ostentara el derecho de superficie sobre el solar. Tras la subrogación de la parte arrendadora, no se produce la extinción del primitivo derecho de superficie, ni se alteran sus condiciones específicas, por lo que debe entenderse que subsiste el contrato inicial y que las partes -arrendadora y propietario del terreno- tras la subrogación, prorrogan su duración y fijan un nuevo canon con su mantenimiento. En consecuencia, no cabe apreciar la extinción del contrato de arrendamiento, ni que se haya producido una alteración sustancial en el mismo.
Por lo que se refiere a la concurrencia de los requisitos de la doctrina “rebus sic stantibus” que, en su caso, determinarían la modificación del contrato, que no su extinción, es doctrina jurisprudencial que son necesarios:
– una alteración extraordinaria de las circunstancias entre el momento de la perfección del contrato y el de su consumación;
– una desproporción exorbitante entre las prestaciones de la partes debida a la sobrevenencia de circunstancias imprevisibles; y
– carecer de otra forma de remediar el perjuicio o la ausencia de previsiones revisorias de futuro.
Entiende la Sala que no concurren dichas circunstancias, dado que:
– un notable incremento del coste de la vida y, por tanto, del canon que paga la arrendadora al propietario del solar por el derecho de superficie, no puede calificarse de circunstancia imprevisible, pues se debe a la voluntad de la demandante libremente expresada cuando decide alterar los términos de su derecho con el propietario del terreno, sin intervención alguna del arrendatario;
– en este caso, en previsión de la larga duración que tendría el arrendamiento, se pactó una cláusula de revisión contractual y un mecanismo legal para la actualización de la renta con el objetivo, precisamente, de evitar desequilibrios desproporcionados.

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