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Reservas de vivienda. Galicia

Son disposiciones relevantes al respecto, según la clase de suelo, las siguientes:
a) En suelo urbano no consolidado de uso residencial u hotelero en el que sean necesarios procesos de urbanización, el planeamiento no puede contener determinaciones de las que resulte una superficie edificable total superior a los siguientes límites:

Población/habitantes
Límite
Superior a 50.000
1,50 m2 edificables/m2 suelo
Superior a 20.000 e inferior a 50.000 y municipios pertenecientes a áreas metropolitanas o considerados cabeceras del sistema urbano intermedio en las directrices de ordenación del territorio
1 m2 edificable/ m2 suelo
Igual o superior a 5000 habitantes e inferior a 20.000 habitantes y en municipios nodos para el equilibrio del territorio en las directrices ordenación del territorio
0,85 m2 edificable/m2 suelo
Resto de municipios
0,40 m2 edificable/m2 suelo

El planeamiento ha de justificar la edificabilidad asignada en cada ámbito valorando el parque de viviendas existentes.
Para usos industriales o terciarios, tanto en suelo urbano no consolidado en el que sean necesarios procesos de urbanización como en el suelo urbanizable, la superficie total edificable no puede superar el límite de 1 m2 por cada m2 de suelo.
Para la determinación de la superficie edificable total han de tenerse en cuenta las siguientes reglas:
a) Han de computarse todas las superficies edificables de carácter lucrativo, cualquiera que sea el uso al que se destinen, incluidas las construidas en el subsuelo y los aprovechamientos bajo cubierta, con la única excepción de las superficies construidas en el subsuelo con destino a trasteros de superficie inferior a 10m2 vinculados a las viviendas del edificio, a aparcamientos o a instalaciones de servicio como los de calefacción, electricidad, gas o análogas.
b) El índice de edificabilidad ha de aplicarse sobre la superficie total del ámbito, computando los terrenos destinados a nuevos sistemas generales incluidos en el mismo, y con exclusión, en todo caso, de los terrenos reservados para dotaciones públicas existentes que el plan mantenga y de los destinados a sistemas generales adscritos a efectos de gestión que se sitúen fuera del ámbito.
Con respecto a las reservas mínimas de suelo para el establecimiento de las dotaciones urbanísticas se establecen las siguientes cuestiones.
El plan general debe prever, justificadamente, las reservas de suelo necesarias para la implantación de los sistemas generales al servicio de todo el término municipal, en proporción adecuada a las características del ayuntamiento y a las necesidades de la población, teniendo en cuenta la capacidad máxima residencial derivada del plan.
En los ayuntamientos con población superior a 5.000 habitantes y en ayuntamientos considerados nodos para el equilibrio del territorio en las directrices de ordenación del territorio, estos sistemas generales son, como mínimo, los siguientes:
a) Sistema general de espacios libres y zonas verdes de dominio y uso públicos: en proporción no inferior a 15 m2/100 m2 edificables de uso residencial.
b) Sistema general de equipamiento comunitario de titularidad pública: en proporción no inferior a 5 m2 por cada 100 m2 edificables de uso residencial.
b) Con independencia de los sistema generales, el plan que contenga la ordenación detallada ha de establecer en el suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable las reservas mínimas de suelo para los siguientes sistemas locales, al servicio del polígono o sector:
Sistema de espacios libres públicos destinados a parques, jardines, áreas de ocio, expansión y recreo de la población:
Ámbitos de uso residencial u hotelero: 18 m2 suelo/100 m2 edificables y como mínimo el 10% de la superficie total del ámbito
Ámbitos de uso terciario o industrial: superficie que, justificadamente, se establezca en el planeamiento de desarrollo
Sistema de equipamientos públicos destinados a la prestación de servicios sanitarios, asistenciales, docentes, culturales, deportivos y otros que sean necesarios
Ámbitos de uso residencial u hotelero: 10 m2 suelo/100 m2 edificables
Ámbitos de uso terciario o industrial: superficie que, justificadamente, se establezca en el planeamiento de desarrollo
Plazas de aparcamientos de vehículos
Una plaza de aparcamiento por cada 100 m2 edificables, de las que, como mínimo, 1/4 parte debe ser de dominio público
Arbolado
Ámbitos de uso residencial u hotelero: la plantación o conservación de un árbol por cada 100 m2 edificables
Ámbitos de uso terciario o industrial: plantación o conservación del número de árboles que, justificadamente, se establezca en el planeamiento de desarrollo

c) El plan debe efectuar las reservas de suelo para dotaciones urbanísticas en los lugares más adecuados para satisfacer las necesidades de la población, de cara a asegurar su accesibilidad universal, funcionalidad e integración en la estructura urbanística. Asimismo ha de justificar que en el conjunto del suelo urbano no consolidado de cada distrito se cumplen los estándares de reserva mínima para sistemas locales, y en el que sean necesarios procesos de urbanización, que se cumplen igualmente los límites de intensidad.
El ayuntamiento en pleno, por mayoría absoluta y sin necesidad de seguir el procedimiento de modificación del plan, puede acordar el cambio de uso de los terrenos reservados para equipamientos públicos por otro uso dotacional público distinto, siempre que se mantenga la titularidad pública o se destine a incrementar las zonas verdes y los espacios libres públicos.
El plan general ha de calificar como suelo dotacional los terrenos que fuesen destinados efectivamente a tales fines, los eleementos funcionales de las infraestructuras de transportes y las instalaciones adscritas a la defensa nacional. No obstante mediante convenio se pueden destinar por el plan general a otros usos distintos y atribuirse a las personas propietarias el 100% del aprovechamiento tipo con la finalidad de facilitar la financiación de infraestructuras públicas.
d) Las cesiones de suelo obligatorias comprenden el suelo, el subsuelo y el vuelo. En ningún caso puede renunciar la administración a las cesiones correspondientes a las reservas mínimas de suelo para dotaciones públicas, excepto lo dispuesto en LSGA art.21.2.b) que prevé la obligación del propietario de entregar a la Administración el suelo para dotaciones públicas relacionado con el reajuste de su proporción puede sustituirse, en caso de imposibilidad física de materializarlo en el ámbito correspondiente, por la entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa en un complejo inmobiliario ubicado dentro del mismo. El plan que contenga la ordenación detallada puede regular el uso del subsuelo de los espacios de dominio público con la finalidad de prever la implantación de infraestructuras, equipamientos y aparcamientos de titularidad pública.
e) Los planes generales deben prever unas reservas de suelo para la vivienda sujeta a algún régimen de protección pública que, como mínimo, comprenden los terrenos necesarios para realizar el 30% de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo urbanizable y en el suelo urbano no consolidado. Esta proporción es del 10% en el supuesto del suelo urbano no consolidado formado por terrenos en los que sean necesarios procesos de reforma interior o renovación urbana; y en el caso de suelo urbano no consolidado formado por terrenos en los que se desarrollen actuaciones de dotación no es obligatorio prever una reserva para vivienda sujeta a algún régimen de protección. Excepcionalmente los planes generales, en atención a la demanda real de vivienda protegida, pueden fijar una reserva inferior ajustada al porcentaje de reserva total de suelo para vivienda protegida del ayuntamiento y a los diferentes regímenes de vivienda protegida.
El porcentaje de reserva total del ayuntamiento ha de determinarse anualmente por el Instituto gallego de la vivienda y suelo.
Quedan exentos de las reservas de suelo los ayuntamientos que cuenten con menos de 5000 habitantes inscritos en el padrón municipal en el momento de la aprobación inicial del plan general, cuando este no contenga previsión para nuevos desarrollos urbanísticos en suelos clasificados como urbanos no consolidados y urbanizables que en la totalidad del municipio superen las 300 viviendas.
Las reservas para la construcción de viviendas protegidas han de localizarse favoreciendo el principio de cohesión social y con arreglo a las siguientes reglas en función de la clasificación del suelo: En suelo urbano no consolidado ha de acreditarse el cumplimiento de la reserva para vivienda protegida en el distrito y en suelo urbanizable hay que acreditar el cumplimiento de la reserva para vivienda protegida en el sector.

NOTA
Junto a la regulación de las reservas se aprueban normas de calidad ambiental y paisajística acordándose que el planeamiento urbanístico ha de garantizar las condiciones de habitabilidad, salubridad y funcionalidad de las viviendas y usos residenciales, respetando las condiciones mínimas que se fijen reglamentariamente.
Se prohíbe el uso residencial en sótanos y semisótanos.
Sin embargo el planeamiento urbanístico ha de procurar una razonable y equilibrada articulación de usos, actividades y tipologías edificatorias compatibles. En todo caso ha de evitar barreras arquitectónicas y urbanísticas, de modo que las personas con movilidd reducida vean facilitado al máximo el acceso directo a los espacios públicos y a las edificaciones públicas y privadas, de acuerdo con la normativa vigente sobre accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas.
De la misma manera debe fijar la altura máxima de las edificaciones en proporción a las dimensiones de las vías y espacios libres, de modo que queden garantizadas las mejores condiciones posibles de soleamiento y ventilación natural de las viviendas. El planeamiento puede prohibir los tendidos aéreos y prever el soterramiento de los existentes, teniendo en cuenta que han de soterrarse las redes de servicios de los nuevos desarrollos residenciales y terciarios.
El plan general debe dividir la totalidad del suelo urbano en distritos utilizando preferentemente como límites los sistemas generales y los elementos estructurantes de la ordenación urbanística, y coincidiendo en la mayor parte de su extensión con los barrios, parroquias o unidades territoriales con características homogéneas. El suelo urbanizable ha de dividirse en sectores a los efectos de su ordenación detallada y aplicación de los estándares legales. Los sectores han de delimitarse utilizando preferentemente los límites de los sistemas generales y los elementos naturales determinantes, de forma que se garantice una adecuada inserción del sector dentro de la estructura urbanística del plan general y resulte viable técnica y económicamente el cumplimiento de los estándares urbanísticos.

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