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Requisitos para la constitución de la propiedad horizontal

El Tribunal Supremo estima parcialmente el recurso de casación derivado de una acción de división de cosa común sobre un edificio, con conversión al régimen de propiedad horizontal y adjudicación a cada uno de los copropietarios de los distintos pisos y locales que lo integran en proporción a su cuota de participación en la comunidad de bienes previa.
Reitera, no obstante, la obligación de otorgar la escritura pública a que condena la sentencia recurrida con ciertas puntualizaciones respecto a dos zonas del inmueble.
Una de las formas en que puede dividirse una comunidad, cuando el bien comunitario sea un edificio y así lo pida uno de los condueños, es la constitución de un régimen de propiedad horizontal (CC art.401), que, en realidad, surge de forma automática por existir una pluralidad de propietarios, con independencia de que previamente se haya formalizado o no el título constitutivo.
De ahí que, aun oponiéndose el resto de comuneros, el Tribunal deba acordar esta forma de división. A estos efectos se requiere:
a) Las características del edificio deben permitir la división:
– arquitectónicamente, sin tener que acudir a obras importantes o sustanciales; y
– desde el punto de vista de la adjudicación individualizada de pisos o locales independientes a cada uno de los condueños, en función de sus respectivas cuotas o participaciones indivisas y para el pago de las mismas.
En este sentido, si por la desigualdad de las cuotas indivisas no se pueden hacer adjudicaciones individualizadas de elementos independientes sin tener que acudir a elevadas compensaciones en metálico, a las que se oponga alguno de los copropietarios, la conclusión debe ser que las características del edificio no permiten la división.
b) Tras la división horizontal no puede subsistir ninguna parte del edificio en copropiedad ordinaria, pues esto contradice la razón de ser de esta forma de división: poner definitivamente fin a la comunidad ordinaria que se trata de extinguir.
Las demandadas, que no se oponen a dividir el edificio sino a materializar tal división en un régimen de propiedad horizontal, alegan, entre otros motivos, que la resolución de la AP Oviedo que impugnan las condena a algo de imposible cumplimiento, pues:
– dicho régimen requiere una descripción completa y precisa de las fincas resultantes y la determinación de los coeficientes de participación en las viviendas; y
– el espacio bajo-cubierta y semisótano no se encuentran recogidos en el título de propiedad ni en el catastro; y por sus dimensiones y accesos no son legalizables como espacios privativos para trasteros.
Sin embargo, el Tribunal Supremo considera que, en este caso, sí existe base para determinar la cuota de participación, pues en la escritura de obra nueva, otorgada en la construcción del edificio, se recoge la descripción de los predios resultantes, la valoración de los locales y la superficie construida y útil de cada una de las viviendas.
Aunque la escritura no menciona la planta bajo-cubierta y el semisótano, ni, por tanto, su destino, esto podría subsanarse en el otorgamiento de la escritura de división en régimen de propiedad, pero es necesario rectificar previamente la omisión de la escritura de obra nueva, y, si estos elementos no pudiesen individualizarse como anejos de las viviendas, porque la normativa administrativa no lo permita, incluirse como elementos comunes sin el destino pretendido, pero sin que esto impida la estimación de la demanda en lo sustancial, que es el cese de la comunidad ordinaria del bien y su constitución formal como división en régimen de propiedad horizontal.

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