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Renovación y modernización turística de Canarias

En desarrollo de lo dispuesto en L Canarias 2/2013, se regulan en la presente disposición las actuaciones realizadas para impulsar la renovación y modernización turística de Canarias y, por ello, realizar obras de rehabilitación de la edificación existente, pudiendo llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución de edificios previamente demolidos.
Se incluyen las siguientes obras:
a) Actuaciones edificatorias, obras de renovación edificatoria, incluyendo las de rehabilitación, total o parcial, las de nueva edificación y las de sustitución de edificios existentes, con el objeto de impulsar la renovación y modernización de urbanizaciones, núcleos e instalaciones turísticas obsoletas.
b) Actuaciones de transformación urbanística, regeneración y renovación urbanas.
c) Actuaciones de sustitución y traslado de usos incompatibles con el uso turístico, así como de los establecimientos turísticos.
Las actuaciones de renovación y modernización turística deben ser adoptadas por las Administraciones públicas competentes cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones turísticas, u obsolescencia o vulnerabilidad de zonas, urbanizaciones o núcleos turísticos.
Estas actuaciones pueden contemplarse en el planeamiento general o, en su caso, en los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad y los ayuntamientos pueden, por su parte, acordar la delimitación y aprobación de un ámbito de actuación conjunta, continuo o discontinuo, o la identificación de la actuación aislada que corresponda, para actuaciones que no requieran la alteración de la ordenación urbanística vigente.

Planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad

Estos planes tienen por objeto establecer las determinaciones, medidas e incentivos precisos para el logro de los siguientes objetivos generales:
a) Impulsar la modernización de las urbanizaciones y núcleos turísticos de Canarias.
b) Fomentar la cualificación y mejora de la planta de alojamiento turístico y de equipamiento complementario.
c) Reactivar la actividad económica de su ámbito de actuación.
Las medidas pueden abarcar las siguientes funciones:
a) Delimitación de actuaciones.
b) Definición del alcance de los coeficientes de incremento en edificabilidad, así como el índice de densidad turística de parcela.
c) Autorización de trasvases de edificabilidad.
d) Disposición de medidas para reconducir la residencialización de los establecimientos de alojamiento turístico, así como especializar determinados ámbitos en el uso más adecuado, residencial o turístico.
e) Reducción del exceso de oferta de usos terciarios mediante el cambio del uso de las parcelas o edificaciones a los de alojamiento y equipamientos turísticos, determinando las limitaciones, condiciones y factores de incremento o reducción de la superficie edificable vigente de aplicación.
f) Delimitación de áreas en las que se autorice la conversión de viviendas a la modalidad turística de villa, recalificando las correspondientes parcelas.
g) Clasificación o reclasificación de suelo para llevar a cabo las actuaciones de sustitución en suelos urbanos que determinen una menor densidad edificatoria o una nueva implantación de equipamientos, sistemas generales o espacios libres, que requiera la deslocalización o traslado total o parcial de edificaciones, equipamientos e infraestructuras turísticas, siempre y cuando exista previo acuerdo municipal.
h) Programación de todas las intervenciones o actuaciones públicas en el espacio urbano o, en general, en el núcleo o zona turística, que coadyuven a su recualificación y mejora.
Estos planes pueden actuar dentro de las zonas turísticas de Canarias, delimitando sus propios ámbitos territoriales de actuación, sin perjuicio de ampliar su ámbito para incluir equipamientos e infraestructuras existentes a 1-6-2013 localizadas en suelo rústico, así como para contemplar su ampliación o la implantación de nuevos equipamientos turísticos complementarios sin alojamiento. También pueden incluir establecimientos turísticos de alojamiento existentes en la fecha indicada, siempre que estén en funcionamiento, se localicen en suelos urbanos no turísticos cercanos a núcleos o zonas turísticas a cuya oferta o mercado turístico hayan de vincularse, sus características sean compatibles con los objetivos establecidos por el plan para las zonas turísticas y su inclusión tenga por objeto llevar a cabo una actuación de renovación edificatoria.
Los planes deben incluir justificación motivada de la delimitación de sus ámbitos territoriales, especialmente cuando incorporen equipamientos turísticos complementarios, infraestructuras o establecimientos de alojamiento turístico exteriores a los núcleos o zonas turísticas. Estas ampliaciones pueden conformarse como ámbitos discontinuos y separados del núcleo turístico que sea el objeto principal de las determinaciones del plan.
Estos planes son instrumentos de ordenación urbanística y, por ello, son ejecutivos desde la fecha de su entrada en vigor y hasta que concluya su vigencia, sin necesidad de que los instrumentos que, en su caso, alteren, hayan de tramitar la correspondiente modificación o revisión para incorporar su determinaciones. Asimismo complementan y, en su caso, sustituyen las determinaciones urbanísticas vigentes, estableciendo la ordenación completa de su área de intervención con objeto de viabilizar la renovación urbana y edificatoria. Por ello, pueden alterar justificadamente la trama urbana definida por el planeamiento, así como los parámetros de parcela y edificación, y el régimen de dotaciones y equipamiento, dentro del respeto a las reservas legales, y teniendo en cuenta la necesidad de aumentar la calidad del espacio turístico.
La reclasificación de suelo, y las restantes determinaciones de ordenación urbanística estructural que afecten al modelo territorial municipal, han de exigir acuerdo municipal del ayuntamiento afectado, que debe emitirse en la fase de consultas del plan. En todo caso, la clasificación de nuevos suelos urbanizables turísticos debe estar habilitada por la normativa legal y sólo puede efectuarse dentro de una zona turística contemplada previamente como tal por el planeamiento insular.
Si el área de intervención incluye o alcanza a un conjunto histórico, el plan puede ordenar este espacio en cuanto sea necesario, conciliando la renovación con la conservación de los valores culturales.
Cuando no existan instrumentos de ordenación territorial previstos por la normativa o, existiendo, no se encuentren adaptados a las directrices de ordenación general y del turismo de Canarias, pueden apartarse motivadamente de las mismas, siempre que tenga por objeto viabilizar actuaciones de renovación y modernización turística.

Incentivos a la renovación turística

Los proyectos de renovación edificatoria de los establecimientos turísticos que cumplan los requisitos legales pueden acogerse a los siguientes incentivos a la renovación:
a) Incrementos en la edificabilidad normativa aplicable a la parcela. Se asignan por el planeamiento urbanístico o, en su caso, por los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad, sin que en ningún caso se superen los límites máximos establecidos en la legislación urbanística.
El planeamiento urbanístico puede, en su caso, aplicar el incremento a parcelas con situación de consolidación de la edificación. Sólo se pueden admitir incrementos de edificabilidad cuando no tengan como consecuencia el incumplimiento de los estándares de equipamiento de los establecimientos turísticos de alojamiento y, asimismo, para parcelas con establecimientos turísticos que pretendan la mejora de sus zonas comunes y así lo prevea el planeamiento o plan de modernización.
El planeamiento urbanístico o los planes de modernización pueden asignar incentivos de edificabilidad para la renovación de los equipamientos turísticos complementarios.
La cesión obligatoria de aprovechamiento urbanístico al ayuntamiento por participación de la comunidad en las plusvalías generadas por el planeamiento se efectúa de la siguiente manera:
• El aprovechamiento urbanístico objeto de cesión ha de calcularse teniendo en cuenta el incremento de superficie que efectivamente se materialice en el proyecto de renovación respecto a la edificabilidad normativa vigente antes del plan, salvo que, habiéndose realizado la obra conforme a la licencia urbanística otorgada, la superficie edificada sea mayor que la que resultaría de la edificabilidad normativa al haberse disminuido por alteración del planeamiento, en cuyo caso se ha de tomar como base el incremento real.
• Una vez solicitada la licencia para la ejecución del proyecto o, en su caso, mediante comunicación previa del inicio de las obras, ha de procederse a calcular el aprovechamiento urbanístico a ceder y su valor en metálico, que en ningún caso, puede ser inferior al valor de mercado.
• La cesión de aprovechamiento puede cumplirse, o bien mediante la entrega de la superficie de suelo precisa para materializar el aprovechamiento urbanístico a ceder, o mediante el pago de su equivalente en metálico según la valoración efectuada.
b) Adecuación del estándar de densidad turística. Se determina por el planeamiento urbanístico mediante un estándar mínimo de metros cuadrados de solar por plaza de alojamiento.
c) Derecho a obtener autorizaciones previas para plazas turísticas adicionales.

Deber de conservación y rehabilitación edificatoria

Los titulares de establecimientos turísticos están sujetos al deber de conservar y rehabilitar los inmuebles e instalaciones en las condiciones de habitabilidad, seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y funcionalidad requerida para el uso efectivo, previstas en la legislación de suelo del Estado, la normativa sectorial, la turística, o el planeamiento. Asimismo, han de tenerse en cuenta, en su caso, las reglas básicas para la ordenación y ejecución de las actuaciones.
En todo caso, la obligación de conservación y rehabilitación a imponer por la Administración turística competente queda limitada como máximo al 75% del coste de reposición de la construcción o instalaciones correspondientes.

Ordenación urbanística de las villas

Cuando el planeamiento de las zonas turísticas, o los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad, delimiten áreas destinadas al uso turístico en la modalidad extrahotelera y tipología de villa, además ha de cumplirse con las densidades de unidades de alojamiento por hectárea, emplazamientos y demás límites establecidos por L Canarias 2/2013 art.31.
El planeamiento urbanístico o los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad, puede delimitar en las zonas turísticas áreas o urbanizaciones en que se autorice la conversión de viviendas individualizadas y aisladas a la tipología de villa, recalificando las parcelas al uso turístico, siempre que cumplan las siguientes características:
a) Que las dimensiones de la parcela, número de plantas y superficie útil de las villas respondan a los estándares turísticos establecidos.
b) Que la unidad de alojamiento cumpla con los criterios de distribución por zonas, requerimientos mínimos de superficie útil, servicios, instalaciones, y equipamiento que se establezcan legalmente.
c) Que la distribución de superficie y accesos impida, en cada villa, la contratación por habitaciones o la coincidencia de usuarios diferentes.

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