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Regularización de parcelaciones ilegales. Aragón

Los ayuntamientos en cuyo término municipal existan parcelaciones ilegales constituidas con anterioridad a 20-3-12 pueden iniciar el procedimiento de regularización de las mismas siempre que aporten el censo de parcelaciones existentes en el correspondiente municipio, sean considerables viables técnica y económicamente y no se ubiquen en suelos objeto de protección especial.
Los procedimientos se materializan bien en un proceso de redacción de planeamiento general o de su revisión, o bien mediante específicas modificaciones del planeamiento general.
Los planes generales de ordenación urbana pueden clasificar como suelo urbanizable o, en su caso, suelo urbano no consolidado los terrenos que soporten núcleos de población formados ilegalmente sobre suelo no urbanizable de planes generales anteriores, atendida su situación de hecho y las características del territorio al que afecten, siempre que no hayan de ser objeto de especial protección.
Las parcelaciones ilegales que fuesen incluidas en el suelo urbano no consolidado o urbanizable deben desarrollarse mediante la aprobación y ejecución de planes de desarrollo destinados a adecuar sus condiciones urbanísticas a las previsiones del plan general, tanto respecto de la regulación de aprovechamientos, como de la delimitación de viales, espacios libres y suelos para dotaciones con dimensión suficiente, y saneamiento adecuado. Cada parcelación ilegal incluida en suelo urbano no consolidado o urbanizable se incluye en un sector de planeamiento que sea objeto de un solo plan de desarrollo.
Los suelos que soporten las parcelaciones ilegales se rigen, salvo en lo que respecta a la gestión urbanística del proceso de regularización que incluye la obligación de sufragar las cargas de urbanización, por el régimen establecido para las parcelaciones ilegales incluidas en suelo no urbanizable hasta que se ejecute totalmente el planeamiento de desarrollo, no permitiéndose ni considerándose a ningún efecto legalizable la parcelación ni la edificación en ellas ni en su entorno próximo. Hasta la ejecución del correspondiente planeamiento los edificios que existieran en tales suelo y no cuenten con la necesaria licencia se considerarán construcciones no autorizadas disconformes con el plan.
Los particulares deben presentar a trámite los planes de desarrollo en el plazo de 3 años desde la aprobación definitiva del plan general, o modificación aislada del mismo, que delimite el sector de suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable delimitado que comprenda la parcelación irregular.
Estos planes han de contener, como mínimo, las determinaciones siguientes:
– delimitación del ámbito ordenado;
– el trazado y las características de la red viaria;
– la delimitación de los terrenos destinados a espacios libres, zonas verdes, parques y zonas deportivas, de recreo y expansión, de equipamientos y servicios, ya sean públicos o privados;
– las determinaciones relativas a la parcelación;
– el razonamiento del cálculo de los parámetros de edificabilidad y del aprovechamiento medio del sector;
– la reglamentación detallada de los usos pormenorizados del suelo, de los índices cuantitativos de aprovechamiento, las condiciones urbanísticas, sanitarias, higiénicas y de ornato de las construcciones y de los cerramientos de las propiedades;
– el trazado y características de todos los servicios e instalaciones exigidos con carácter general en el suelo urbano, resolviendo el enlace con las redes generales;
– el plan detallado de obras y actuaciones de adecuación de las construcciones existentes a las mínimas condiciones de ornato y coordinación formal;
– el estudio de los riesgos naturales que puedan presentarse en la zona y justificación de la ordenación y las medidas especiales adoptadas en relación con su prevención, previos los informes que, en su caso, procedan;
– las determinaciones dirigidas a la reducción de los impactos ambientales del núcleo de población sobre su entorno, con atención a la integración paisajística, para la que se preverá, si es pertinente, la plantación de especies arbóreas;
– la evaluación económica de las actuaciones y obras de urbanización e implantación de servicios previstas por el plan;
– la forma de gestión y plazos para la ejecución de la urbanización, el acondicionamiento y la legalización de las edificaciones;
– el documento de garantías y compromisos a que deban ajustarse la ejecución de la urbanización y su conservación.
Desde el momento en que se proceda a la aprobación inicial de un plan general, o modificación aislada del mismo, que regule los procesos anteriores, quedan en suspenso cualesquiera actos de parcelación en los terrenos afectados por los mismos. El planeamiento de desarrollo condiciona necesariamente la edificación de parcelas colindantes que pertenezcan al mismo propietario o a sus familiares en línea recta a su agrupación o agregación, a través del correspondiente proyecto de reparcelación, con independencia de su situación civil anterior e incluso en el caso de que constituyan fincas independientes en el Registro de la Propiedad, quedando las unidades prediales formadas plenamente sometidas a las limitaciones establecidas en esta disposición.
El plan general o, en su defecto, el de desarrollo deben fijar la parcela mínima y, el planeamiento de desarrollo puede determinar que se consideren edificables las parcelas inferiores a la mínima que ya estuvieran segregadas antes de la suspensión de actos de parcelación, siempre que sean colindantes con otras ya edificadas, agrupándose en caso contrario las parcelas inferiores con sus colindantes en el proceso de gestión.
Los únicos usos lucrativos admisibles son los de la vivienda unifamiliar aislada o pareada, los agrícolas vinculados a la explotación familiar, con posibilidad de construcción de invernaderos y viveros, y los ganaderos compatibles con la dedicación residencial.
La edificabilidad sobre parcela neta establecida por el planeamiento de desarrollo en el sector o en las porciones homogéneas en que a estos efectos pueda subdividirse no puede superar la fijada por el plan general sobre la base del índice de edificación característica en el ámbito correspondiente, aplicando los coeficientes de minoración o incremento que procedan. El propio plan general ha de establecer los criterios para calcular el índice de edificación característica en m2 por m2. El aprovechamiento medio del sector es el resultado de dividir esta superficie edificable lucrativa total por la superficie del sector. Los terrenos destinados a soportar la cesión al municipio del porcentaje del aprovechamiento medio han de constituir fincas vacantes de edificación anterior.
Es obligación de la dirección general competente en materia de urbanismo elaborar un censo de las parcelaciones ilegales existentes en el plazo de 6 años contados desde 20-3-12 y un censo de ámbitos degradados por la realización de actuaciones urbanísticas ilegales aisladas, en las que debe elaborarse un plan especial que, sin perjuicio en todo caso de lo establecido en LUARA art.258.2, 266.3 y 280.6.

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