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Régimen urbanístico del suelo. Navarra

Con efecto 16-6-2015, se dispone que el régimen urbanístico del suelo es el establecido en la legislación básica estatal del suelo, de acuerdo con la situación básica en que se encuentre el suelo; y las facultades urbanísticas del derecho de propiedad, como las de usar, disponer y disfrutar del suelo, y en especial la edificación y la urbanización, ha de ejercerse siempre dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en las leyes o, en virtud de ellas, por el planeamiento con arreglo a la clasificación y, en su caso, calificación urbanística de las fincas.

Suelo urbano

Tiene la condición de suelo urbano el que está legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte y cumpla alguna de las siguientes condiciones:
a) Haya sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación.
b) Tenga instaladas y operativas las infraestructuras y servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstas por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de acometida con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas no comporta, por sí mismo, su consideración como suelo urbano.
c) Esté ocupado por la edificación en al menos 2/3 partes del espacio apto para la misma, según la ordenación propuesta por el instrumento de planificación correspondiente, aun cuando los terrenos carezcan de alguno de los servicios necesarios.
Tienen la condición de suelo urbano los ámbitos delimitados por el planeamiento municipal que cuenten legalmente con las infraestructuras y servicios requeridos.
Se diferencian las siguientes categorías:
a) Suelo urbano consolidado: constituido por los terrenos que clasifique como suelo urbano y para los que prevea únicamente actuaciones edificatorias o de dotación.
b) Suelo urbano no consolidado: está constitiuido por los terrenos que clasifique como suelo urbano y para los que prevea actuaciones de renovación o reforma de la urbanización.
Son actuaciones de renovación o reforma de la urbanización aquellas intervenciones sobre el suelo urbano que prevean nuevas infraestructuras públicas y la creación, mediante operaciones de equidistribución, de una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos.
Son actuaciones de dotación las que tienen por objeto, en un ámbito de suelo urbano, el incremento de la edificabilidad, densidad o modificación del uso urbanístico, y no requieran la reforma o renovación de la urbanización de aquel.
Siempre que no concurran las condiciones anteriores han de considerarse actuaciones edificatorias, incluso cuando requieran obras complementarias de urbanización, tanto las de nueva edificación y sustitución de la edificación existente como las de rehabilitación edificatoria.

Suelo no urbanizable

En suelo no urbanizable se distinguen las siguientes categorías:
a) Suelo no urbanizable de protección: incluye terrenos del suelo no urbanizable previstos en LOTUNA art.94.1.a), b) y c). Constituyen condicionantes que se superponen a la categoría de ordenación definida para el medio físico por el planeamiento urbanístico municipal y que acotan o limitan el desarrollo de determinadas actividades en los suelos a los que afectan.
b) Suelo no urbanizable de preservación: incluye terrenos del suelo no urbanizable previstos en LOTUNA art.94.1.d) y e).
El planeamiento urbanístico municipal debe recoger la regulación y delimitación de los suelos de protección con carácter informativo salvo en los casos en los que la legislación sectorial o los instrumentos de ordenación del territorio le faculten a establecer o concretar dicha regulación y/o delimitación.
El planeamiento urbanístico municipal debe distinguir todas las categorías y/o subcategorías que confluyan en un mismo terreno de suelo no urbanizable, en razón de sus características y los condicionantes que puedan concurrir, de manera que se garantice la disposición en todo momento de un régimen de uso y protección de aplicación. En todo caso es de aplicación aquel régimen de uso y protección que resulte ser más restrictivo.

Suelo urbanizable

Tienen la consideración de suelo urbanizable los terrenos no urbanizados para los que los instrumentos de ordenación urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbano, hasta que termine la correspondiente actuación de nueva urbanización en las condiciones y los términos legalmente establecidos así como el planeamiento aplicable.

Deberes de los propietarios

En relación con los deberes de los propietarios se introducen las siguientes modificaciones:
Los propietarios de suelo urbano consolidado sobre los que se prevean actuaciones edificatorias tienen los siguientes:
a) Costear y, en su caso, completar la urbanización necesaria para que los terrenos alcancen, si aún no la tuvieran, la condición de solar. A tal efecto deben costear los gastos de urbanización precisos para completar los servicios urbanos, regularizar las fincas para adaptar su configuración a las exigencias del planeamiento, ejecutar en su caso las obras correspondientes, y ceder al ayuntamiento los terrenos que queden fuera de las alineaciones señaladas en el planeamiento, sin que en ningún caso puedan superar el 10% de la superficie total de la finca.
b) Edificar los solares en el plazo y demás condiciones que señalen el planeamiento y la licencia urbanística.
c) Destinar la edificación a los usos previstos en el planeamiento y en la licencia urbanística.
Por otro lado, los propietarios de terrenos de suelo urbano consolidado sobre los que se prevean actuaciones de dotación tienen los deberes anteriores, a los que se añaden los siguientes:
a) Deber de entregar obligatoria y gratuitamente a la administración actuante el suelo correspondiente al 10% del incremento del aprovechamiento del correspondiente ámbito, que, en su caso, resulte de la modificación del instrumento de ordenación. Tal deber puede cumplirse mediante la sustitución de la entrega de suelo por su valor en metálico, con la finalidad de costear la parte de financiación pública que pueda estar prevista en la propia actuación o de integrarse en el patrimonio público de suelo, con destino preferente a actuaciones de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas. Con carácter excepcional, y a la vista de la memoria de viabilidad y sostenibildiad económica, el porcentaje se puede reducir hasta un mínimo de un 5%, o incrementar de forma proporcionada y motivada hasta un máximo de un 15%.
b) Deber de entregar a la administración competente el suelo para dotaciones públicas relacionado con el reajuste de su proporción que en su caso se han de generar, pudiendo sustituirse, concurriendo imposibilidad física de materializarlo en el ámbito correspondiente por la entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa en un complejo inmobiliario situado dentro del mismo, o en la forma que establezca el planeamiento. Con carácter excepcional, debidamente justificado por no existir otra solución técnica o económicamente viable, los instrumentos de ordenación urbanística pueden eximir del cumplimiento de los deberes de nuevas entregas de suelo que les correspondiesen a las actuaciones que supongan aumentos de la densidad o edificabilidad que fueren precisos para sustituir viviendas que no reúnan las condiciones mínimas de habitabilidad por viviendas que sí reúnan los requisitos legalmente exigibles, con destino al realojamiento y el retorno que exija la correspondiente actuación.
Los propietarios de terrenos de suelo urbano no consolidado tienen los siguientes deberes:
a) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.
b) Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento, en su caso, incluya en el ámbito correspondiente, a efectos de su gestión.
c) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento del correspondiente ámbito, salvo cuando se trate de mera sustitución de la edificación existente sin incremento de aprovechamiento.
d) Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.
e) Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación que esta demande por su dimensión y características específicas, sin perjuicio del derecho a reintegrarse los gastos de instalación de las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras, en los términos que se estipulen en los convenios que al efecto se suscriban y que deberán ser aprobados por la Administración actuante. En defecto de acuerdo la Administración debe decidir lo que sea procedente.
f) Edificar los solares en el plazo y condiciones que señale el planeamiento y la licencia urbanística.
g) Destinar la edificación a los usos previstos en el planeamiento y en la licencia urbanística.
Los plazos para el cumplimiento de deberes urbanísticos de cesión, equidistribución y urbanización son los previstos en el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación pormenorizada de los terrenos, sin perjuicio de su ampliación por cuestiones económicas, financieras y de mercado que justifiquen suficientemente la ampliación. En el caso de no establecerse estos plazos por el plan, el máximo para el cumplimiento de estos deberes es de 8 años, contados desde su publicación en BON.
La Administración puede autorizar la urbanización y edificación simultáneas, exigiendo para ello y, en todo caso, las garantías pertinentes y proporcionadas que no pueden exceder del 30% de la carga urbanística de la parcela o ámbito, mediante aval económico suficiente o cualquier otra garantía de las admitidas en Derecho.

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