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Régimen urbanístico del suelo. Aragón

El régimen urbanístico del suelo es el que se establece en la legislación estatal de suelo, en la ley objeto de estudio y, por remisión legal, en el planeamiento, de acuerdo con la situación básica en que se encuentre el suelo, la clasificación y la calificación urbanística de los predios.
La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no se integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo.
La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y al levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda por el promotor de la actuación conforme al régimen establecido en la ley.
Se deroga la antigua regulación de la determinación de la situación básica de suelo urbanizado a los efectos establecidos en la legislación estatal no está condicionada, en tanto cuestión fáctica y reglada, por la clasificación y calificación urbanística de los terrenos. También se deroga la referencia genérica según la cual los terrenos que no se encontraban en la situación básica de suelo urbanizado se debían situar en la de suelo rural.

Suelo urbano

Constituyen suelo urbano los terrenos que:
a) Cuenten con servicios urbanísticas suficientes, entendiendo por tales: red viaria que tengan un nivel de consolidación suficiente para permitir la conectividad con la trama viaria básica municipal, servicios de abastecimiento y evacuación de agua, así como suministro de energía eléctrica, servicios de telecomunicaciones y gestión de residuos de características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos exista o se haya de construir.
b) Carezcan de alguna de las infraestructuras y servicios anteriores, pero puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes; con carácter general, no se pueden considerar, a estos efectos, las carreteras de circunvalación ni las vías de comunicación interurbanas.
c) Los terrenos que el plan general incluya en áreas consolidadas por la edificación, al menos, en las 2/3 de su superficie edificable, siempre que la parte edificada reúna o vaya a reunir, en ejecución del plan, los requisitos establecidos en a) y se trate de espacios homogéneos en cuanto a su uso y tipología que se encuentren integrados en la malla urbana propia del núcleo o asentamiento de población del que formen parte.
d) Los terrenos que, en ejecución del planeamiento, hayan sido urbanizados de acuerdo con el mismo.
El plan general puede distinguir entre las categorías de suelo urbano consolidado y no consolidado.
El suelo urbano no consolidado es el integrado por los terrenos de suelo urbano que soporten actuaciones urbanísticas integradas, sean de nueva urbanización o de intervención sobre suelos consolidados total o parcialmente por la edificación ex LUARA art.125.
El suelo urbano consolidado es el formado por todos los terrenos de suelo urbano que el plan general no defina como no consolidado.
Tienen la consideración de solares las superficies de suelo urbano aptas para su uso inmediato que reúna los siguientes requisitos:
– que estén urbanizados de acuerdo con las determinaciones y normas técnicas establecidas por el planeamiento urbanístico, o en todo caso, si éste no las especifica, que dispongan de los servicios urbanísticos básicos, en condiciones de caudal y potencia adecuadas a los usos permitidos, alumbrado y confronten con una vía pavimentada y adecuada para el tránsito de peatones y vehículos rodados;
– que tengan señaladas alineaciones y rasantes, si el planeamiento urbanístico las define;
– que, para edificarlos, no se deban ceder terrenos para destinarlos a calles o a vías con vistas a regularizar alineaciones o a completar la red viaria.
Los terrenos incluidos en suelo urbano no consolidado y urbanizable, sólo pueden alcanzar la condición de solar cuando se hayan ejecutado y recibido conforme al planeamiento urbanístico las obras de urbanización exigibles, incluidas las necesarias para la conexión con los sistemas generales existentes, y para la ampliación o el refuerzo de éstos, en su caso.

Suelo urbanizable

Es el formado por los terrenos que sean clasificados como tales en el planeamiento por prever su posible transformación, a través de la dotación de servicios urbanísticos suficientes, en las condiciones establecidas en el mismo, de conformidad con el modelo de evolución urbana y ocupación del territorio resultante de la ordenación estructural.

Suelo no urbanizable

Está formado por los terrenos clasificados como tales por el planeamiento por concurrir alguna de las circunstancias siguientes:
a) El suelo está preservado de su transformación mediante la dotación de servicios urbanísticos suficientes, que debe incluir los terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía del dominio público, de protección medioambiental, de patrimonio cultural o cualquier otra legislación sectorial, así como los que deban quedar sujetos a tal protección conforme a los instrumentos de planificación territorial.
b) Los terrenos que no resulten susceptibles de transformación urbanística por la peligrosidad para la seguridad de las personas y los bienes motivada por la existencia de riesgos de cualquier índole.
c) Los terrenos preservados de su transformación mediante la urbanización por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos.
d) Todos los que el plan general, de forma motivada, no considere transformables en urbanos de acuerdo con el modelo de evolución urbana fijado.
También tienenesta consideración lo terrenos del suelo no urbanizable contenidos en a), b) y c) cuando el plan general les reconozca este carácter siempre y cuando los valores en ellos concurrentes se hayan puesto de manifiesto en un instrumento de planificación ambiental, territorial o cultural.
En los municipios que carezcan de plan general de ordenación urbana, se considera suelo no urbanizable especial, siempre que no tengan la condición de suelo urbano los que se definen como suelo no urbanizable especial y:
a) Las riberas y la zona de policía de cien metros de anchura de las márgenes en los cauces de corrientes continuas.
b) Los terrenos situados en una zona de 200 m de anchura desde la cota correspondiente al mayor nivel ordinario de las aguas en las lagunas, estanques naturales y embalses superficiales.
c) Los terrenos situados en una zona de10 m de anchura a cada lado de las áreas arboladas que formen un ribazo o hilera de arbolado de longitud superior a cien metros.
d) Las áreas arboladas compactas con densidades de arbolado superiores a un árbol por cada treinta metros cuadrados, siempre que no sean objeto del cultivo agrícola.
e) Los terrenos con pendiente media superior al 25%.

Derechos y deberes en suelo urbano, urbanizable y no urbanizado


Las Administraciones públicas deben orientar su actuación urbanística a la consecución de los derechos constitucionales de los ciudadanos, entre los que se encuentran los siguientes de contenido urbanístico:
1) Desarrollo del derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada en términos, como mínimo, de definición y ejecución por las administraciones públicas de las correspondientes y permanentes políticas de programación pública de vivienda y de viviendas protegidas.
2) Clasificación y calificación por los instrumentos de ordenación de suelo adecuado para hacer efectivo el derecho constitucional a una vivienda digna.
3) Aplicación preferente del suelo de propiedad pública que resulte innecesario para los fines que lo hagan de dominio público y, en particular, de los bienes integrantes de los patrimonios públicos de suelo.
4) Puesta en el mercado por las Administraciones públicas, cuando proceda, de suelo de su propiedad en términos dirigidos a la regulación del mercado del suelo y la lucha contra la especulación.
5) No afección de la vivienda que constituya su domicilio o residencia u otros lugares de habitación humana por radiaciones o inmisiones contaminantes de cualquier tipo que desborden los límites máximos admitidos por la legislación que resulte de aplicación.
6) Medio ambiente urbano adecuado, tanto en la ciudad existente como en el tejido urbano de nueva creación, y, en consecuencia, a que se cumplan estrictamente los límites de edificabilidad y las reservas que resulten exigibles conforme a esta Ley y sus disposiciones de desarrollo.
7) Acceso a toda la información urbanística de la que dispongan las administraciones públicas.
8) Participación en los procedimientos de aprobación de instrumentos de ordenación y de cualesquiera instrumentos de ejecución y aplicación de éste.
9) Colaboración en la actividad de planeamiento o gestión en los términos establecidos en esta Ley y, en particular, a ejercer la iniciativa para la obtención de título habilitante para el desarrollo de la actividad de urbanización.
10) Ejercicio de la acción pública conforme a lo establecido en esta Ley ante los órganos administrativos y la jurisdicción contencioso-administrativa, mediante los correspondientes recursos o acciones, para exigir la observancia de la legislación y el planeamiento reguladores de la actividad urbanística.

Suelo urbano no consolidado y urbanizable delimitado

1.- Dentro de los derechos y deberes, se impone a la Administración pública, en las condiciones establecidas en la legislación básica estatal, ejercer la iniciativa pública en la transformación de estas categorías de suelo, a través de la dotación de servicios urbanísticos suficientes mediante las formas de gestión de la urbanización previstas en la ley, y de conformidad con las bases orientativas establecidas en el planeamiento para su ejecución, relativas al menos a calidades, prioridades y diseño urbano.
En estos supuestos pueden participar tanto los propietarios de los terrenos como los particulares que no ostenten dicha propiedad, en las condiciones dispuestas por la legislación básica estatal y en la ley, siempre en el marco del ejercicio de la libre empresa, y sujetándose a los principios de transparencia, publicidad y concurrencia.
Por supuesto los particulares han de ejercer la iniciativa privada de las actuaciones de transformación urbanística y de las edificatorias, en los términos reconocidos en la legislación básica estatal.
2.- Los promotores de actuaciones de urbanización, sean o no propietarios del suelo afectado, tienen las siguientes obligaciones:
a) Promover su transformación, financiarla y, en su caso, ejecutarla.
b) Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados de la ordenación ubanística con anterioridad al inicio de su ejecución material.
c) Costear y, en su caso, ejecutar, en los plazos fijados en el planeamiento, todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente, incluidas las correspondientes a las dotaciones locales y sistemas generales y las obras de conexión con los sistemas generales exteriores y de ampliación o refuerzo de los mismos que aquélla demande por su dimensión y características específicas, aunque hayan de ejecutarse fuera de la actuación. Este debe se asume sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras. Se incluyen entre las obras las de potabilización, suministro y depuración de agua que se requieran y las infraestructuras y servicios de transporte público que el planeamiento exija para garantizar una movilidad sostenible en función de los nuevos tráficos que genere.
Asimismo, el plan general, en determinados sectores de suelo urbanizable delimitado, puede incluir como obras de urbanización la ejecución de equipamientos educativos y de otro tipo siempre que tengan la consideración de dotaciones locales.
d) Entregar a la administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención, independientemente de su calificación como dotaciones locales o sistemas generales, así como las obras e infraestructuras realizadas en el mismo que deban formar parte del dominio público como soporte inmueble de las instalaciones propias de cualesquiera redes de dotaciones y servicios, así como también dichas instalaciones cuando estén destinadas a la prestación de servicios de titularidad pública.
e) Ceder obligatoria y gratuitamente al municipio, y con destino al patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización donde se ubique el aprovechamiento subjetivo correspondiente a la Administración.
f) Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de inmuebles situados en el ámbito de la actuación y que constituyan su residencia habitual, así como el retorno cuando tengan derecho a él.
g) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse.
3.- Se regula el régimen de consulta escrita sobre la viabilidad de promoción en suelo urbanizable no delimitado en LUARA art.25 modif L Aragón 4/2013. Ante la planteada por el particular, el ayuntamiento pleno -en plazo de 3 meses, con silencio negativo, suspendiéndose su curso por otros 3 meses en caso de solicitarse informe al Consejo de Urbanismo o consejo provincial de urbanismo (10958 s. Memento Urbanismo 2013), que se entiende negativo si no se emite en tal plazo -puede declarar la viabilidad de la delimitación y transformación objeto de consulta, o declararla motivadamente inviable, previa valoración de la pertinencia de la transformación, la viabilidad de la dotación de los servicios urbanísticos suficientes en los terrenos, la idoneidad del ámbito sugerido para la misma, los plazos propuestos y el restao de circustancias urbanísticas concurrente . El acuerdo municipal de viabilidad se publica en el BOAR y en un periódico local de amplia difusión, inciándose a partir de la última publicación, en su caso, un plazo de un año dentro del cual podrán presentarse los instrumentos precisos para la dotación de servicios urbanísticos suficientes, quedando vinculado el municipio por su respuesta a la consulta. La Comunidad Autónoma sólo queda vinculada cuando, antes de la respuesta municipal a la consulta, el municipios hubiese obtenido el informe favorable de los órganos citados. Este informe debe emitirse y notificarse en el plazo de 3 meses desde que sea recabado por el municipio y produce efecto durante 4 años, salvo que antes de dicho plazo se revise el plan general. Transcurrido este plazo sin notificación alguna se considera viable la delimitación propuesta.
4.- En suelo no urbanizable puede autorizarse la utilización de edificios existentes o rehabilitados para usos compatibles con las razones por las que el suelo ha sido preservado de su transformación.
5.- El, antes denominado derecho y deber de edificar, que tiene los propietarios de suelo urbano y urbanizable, pasa a denominarse facultad de edificar e implica que en estos suelos no se puede edificar terreno alguno que no merezca la condición de solar, salvo que se asegure la ejecución simultánea de la urbanización precisa para ello y la edificación ex LUARA art.239 o 240. En ningún caso se permite la ocupación de los edificios o construcciones hasta que no se encuentren en condiciones de funcionamiento adecuado los servicios urbanísticos suficientes. Sin embargo, en casos justificados, se pueden autorizar -mediante licencia municipal- construcciones destinadas a usos no residenciales en las zonas que permitan los usos correspondientes, cuando la seguridad, salubridad y protección del medio ambiente queden suficientemente atendidas y el propietario asuma las obligaciones que le correspondan.
En suelo no urbanizable esta facultad de edificar se puede realizar por los propietarios en sus terrenos o a través de tercero, mediante la instalación, construcción o edificación permitidas por reunir los terrenos una unidad apta para ello por reunir las condiciones físicas y jurídicas requeridas legalmente y siempre que se lleven a cabo en el tiempo y las condiciones previstas por la ordenación territorial y urbanística.
En cualquier clase de suelo y, de forma excepcional y motivada, se puede otorgar autorización administrativa para usos y obras de carácter provisional que no dificulten la ejecución del planeamiento, y que deben de cesar en todo caso y ser demolidas sin indemnización alguna cuando lo acuerde el órgano municipal competente. Esta licencia ha de hacerse constar en el Registro de la Propiedad.
En el suelo urbanizable la facultad de edificar prevé, como novedad, que se ejecuten en todo caso las obras correspondientes a las infraestructuras del territorio o a los sistemas generales previstos en el plan general o en un plan o proyecto de interés general de Aragón.

Suelo no urbanizable

En suelo no urbanizable genérico, los municipios puede autorizar, mediante el título habilitante de naturaleza urbanística correspondiente, de conformidad con el régimen establecido, en su caso, en las directrices de ordenación territorial, en el plan general o en el planeamiento especial, y siempre que no se lesionen los valores determinantes de la clasificación del suelo como no urbanizable, las siguientes construcciones e instalaciones:
a) Las destinadas a las explotaciones agrarias y/o ganaderas y, en general, a la explotación de los recursos naturales o relacionadas con la protección del medio ambiente, incluida la vivienda de personas que deban permanecer permanentemente en la correspondiente explotación.
b) Las vinculadas a la ejecución, mantenimiento y servicio de las obras públicas, incluida la vivienda de personas que deban permanecer permanentemente en el lugar de la correspondiente construcción o instalación y aquellas destinadas a servicios complementarios de la carretera.
c) Edificios aislados destinados a vivienda unifamiliar en municipios cuyo plan general no prohíba este tipo de construcciones y siempre en lugares donde no exista la posibilidad de formación de núcleo de población (si en áreas definidas por un círculo de 150 m de radio con origen en el centro de la edificación proyectada existen dos o más edificaciones residenciales). En este caso ha de exigirse que exista una sola edificación por parcela que el edificio no rebase los 300 m2 de superficie construida, así como que las parcela tenga, al menos, 10.000 m2 de superficie y que queden adscritas a la edificación, manteniéndose el uso agrario o vinculado al medio natural de las mismas.
Se pueden autorizar, sin necesidad de título habilitante correspondiente pero sí siguiéndose el procedimiento legal ex LUARA art.32 modif L Aragón 4/2013, respetando los valores de la clasificación del suelo las siguientes construcciones e instalaciones:
a) Construcciones e instalaciones que se consideren de interés público o social por su contribución a la ordenación y al desarrollo y cuyo emplazamiento en el medio rural sea conveniente por su tamaño, características o efecto positivo en el territorio.
b) Los edificios aislados destinados a vivienda unifamiliar en los municipios que no cuenten con plan general.
c) Las obras de rehabilitación de construcciones en aldeas, barrios o pueblos deshabitados, así como de bordas, torres u otros edificios rurales tradicionalmente asociados a explotaciones agrarias o al medio rural, siempre que se mantengan las características tipológicas externas tradicionales propias de tales construcciones y su adaptación al paisaje.
En este caso la autorización puede implicar un cambio de uso respecto al original del edificio, su renovación o incluso la división del mismo en varias viviendas si su tamaño lo permite.
El plan general debe establecer los parámetros urbanísticos aplicables a estas actuaciones y establecer un porcentaje máximo de incremento de volumen o de la superficie edificable que no puede ser superior al 100%, debiendo acreditarse de forma suficiente la preexistencia del volumen. En los municipios sin planeamiento ha de atenderse a lo dispuesto en la directriz especial de urbanismo, las normas subsidiarias de aplicación o las directrices de ordenación territorial; y, en defecto de regulación, se puede aprobar un plan especial independiente que regule los parámetros de aplicación.
En este suelo se prohíben las construcciones, actividades o cualesquiera otros usos que impliquen transformación de su destino o naturaleza, lesionen el valor específico que se quiera proteger o infrinjan el régimen limitativo establecido por los instrumentos de ordenación territorial, los planes de ordenación de los recursos naturales, la legislación sectorial o el planeamiento urbanístico, salvo que estos instrumentos prevean determinadas actividades que no produzcan las citadas lesiones y las autoricen excepcionalmente por el procedimiento previsto en LUARA art.30 a 32 modif L Aragón 4/2013 y, sin perjuicio de otras autorizaciones, licencias o controles ambientales o de otro orden que puedan resultar preceptivos.

Normas de derecho transitorio

Como derecho transitorio se aplica el siguiente:
1.- El suelo urbano existente se rige por LUARA modif L Aragón 4/2013 aplicándose el régimen del suelo urbano no consolidado en todos los ámbitos del suelo urbano incluidos en polígonos, unidades de actuación o unidades de ejecución.
2.- El suelo no urbanizable existente se rige por LUARA modif L Aragón 4/2013, aplicándose el régimen del suelo no urbanizable especial a los terrenos que así estuviesen considerados en el planeamiento.
3.- El suelo urbanizable no programado existente que no haya sido objeto de programación, así como el suelo apto para urbanizar sin áreas de reparto o con áreas de reparto coincidentes con cada uno de los sectores y el suelo urbanizable no delimitado clasificado conforme a la L Aragón 5/1999, se rige por las disposiciones relativas al suelo urbanizable no delimitado.
4.- El suelo urbanizable programado existente, así como el suelo apto para urbanizar integrado en un área de reparto con varios sectores y el suelo urbanizable delimitado clasificado conforme a la L Aragón 5/1999, se rige por las disposiciones relativas al suelo urbanizable delimitado.

NOTA
Los plazos fijados para el cumplimiento de los deberes urbanísticos pueden ser flexibilizados por los municipios a través de su planeamiento o por el Gobierno de Aragón, con carácter general para todo o parte del territorio, siempre de forma excepcional y debidamente motivada, en atención a las circunstancias económicas y al contexto económico y social, sin que en ningún caso se puedan producir dispensas singulares.
El planeamiento puede justificar que las cesiones para equipamientos se realicen en edificabilidad, haciendo compatible en una misma parcela el uso dotacional con otros usos. La cesión de la edificabilidad necesaria se puede hacer mediante la constitución de un complejo inmobiliario, correspondiendo la propiedad del suelo a la Administración, aunque permitiendo una pluralidad de usos, públicos o privados, mediante la constitución de los correspondientes derechos de superficie. En tal caso, en el plan deben estar previstos los criterios para la constitución del complejo inmobiliario, previéndose una duración determinada o, subsidiariamente, las causas de disolución del complejo inmobiliario, en el marco de la legislación estatal.
En suelo urbano no consolidado, cuando sea la única forma viable de materializar los equipamientos planificados, la cesión podrá materializarse en la entrega en propiedad a la Administración de una parte de un edificio que tenga las condiciones adecuadas para ser utilizada para los fines públicos a que esté destinado. En el acuerdo por el que se apruebe el proyecto de reparcelación, deberá establecerse el plazo para la entrega a la Administración, condicionándose la efectividad de la citada aprobación a la constitución de garantías reales y financieras suficientes para garantizar la cobertura de los costes de la ejecución directa por la Administración en caso de incumplimiento de los plazos.

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