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Redistribución hipotecaria a efectos del ITP y AJD

En octubre del 2005 una entidad bancaria concedió un préstamo por importe de 1.377.600 euros, que a efectos de la responsabilidad hipotecaria ascendía a 1.827.386,40 euros. En julio de 2007, de conformidad con lo previsto en el RH art. 216, fue dirigida instancia al registrador de la propiedad con la distribución de la responsabilidad hipotecaria del préstamo inicial, la cual recaía sobre un edificio que estaba proyectado construir, describiéndose todas las fincas que componían la promoción y acompañándose un cuadro en el que se realizaba la distribución hipotecaria del préstamo entre las fincas resultantes de la obra nueva y distribución horizontal de la promoción. Dicho documento fue presentado a autoliquidación del ITP y AJD.
En esa misma fecha, pero como acto posterior a la redistribución, fue otorgada escritura pública de ampliación y modificación del préstamo hipotecario en la cual, partiendo de la existencia de 67 préstamos, los cuales se correspondían con el número viviendas resultantes, no se produjo ninguna redistribución hipotecaria sino que la ampliación se realizó sobre cada una de las citadas viviendas. En esta escritura se adjuntaba un cuadro con los valores a efectos de subasta de cada vivienda.
El TEAR de la C. Valenciana dictó resolución desestimando la reclamación económico- administrativa interpuesta por la reclamante contra la liquidación practicada por la Administración en concepto de la modalidad AJD del impuesto, en relación con la escritura de fecha de julio de 2007, al considerarse que además de contener una ampliación del préstamo y de la responsabilidad hipotecaria contenía una distribución de la responsabilidad inicial motivada por la agrupación de la finca sobre la que se constituyó la hipoteca y la posterior división horizontal, fijándose la base imponible teniendo en cuenta la responsabilidad hipotecaria inicial. Contra la resolución del TEAR ha sido interpuesto recurso contencioso- administrativo estimando que no podía entenderse que existiese una redistribución hipotecaria del préstamo inicial, ya que con la ampliación de capital lo que se produce es el aumento de la responsabilidad hipotecaria de determinadas fincas, cuya redistribución hipotecaria había tenido lugar mediante documento privado.
La controversia se centra en determinar si la escritura pública de julio de 2007 contiene solo una ampliación de capital de un préstamo o, si por el contrario, también contiene una redistribución de la responsabilidad hipotecaria inicial, en cuyo caso, de conformidad con lo previsto en la LITP art.31.2, quedaría sujeta a tributación por la modalidad AJD del impuesto.
A estos efectos, el RH art.216 prevé que una hipoteca que afecte a varias fincas, derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, solo resulta inscribible cuando por convenio entre las partes, o por mandato judicial, en su caso, se determina previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder, pudiendo los interesados acordar la distribución en el mismo título inscribible o en otro documento público, o en solicitud dirigida al Registrador firmada o ratificada ante él, o cuyas firmas estén legitimadas. En este caso concreto, fue concedida una hipoteca sobre una finca determinada la cual, en virtud de otra escritura pública y tras haberse agrupado con otras fincas más, se convirtió en una sola finca sobre la que declaró la obra nueva en construcción y división horizontal. Como consecuencia de tal agrupación, se quiso que la carga hipotecaria recayese sobre el pleno dominio de la total finca resultante de la agrupación, concretándose a su vez la total responsabilidad hipotecaria solo sobre las viviendas resultantes de la división horizontal especificadas (en concreto, sobre sesenta y siete). Por tanto, es con posterioridad, mediante documento privado, cuando se procedió a distribuir y concretar el préstamo hipotecario inicial entre las viviendas resultantes . A estos efectos, hay que tener en cuenta que en la propia escritura de ampliación del préstamo hipotecario se recoge que la ampliación se asigna a la totalidad de la finca, que afecta a la totalidad de la finca resultante de la agrupación y, en cuanto a su distribución, que el préstamo resultante de la ampliación queda dividido en sesenta y siete préstamos.
En conclusión, el TSJ considera, con base en el criterio del TS 24-10-03, EDJ 146978, que aunque las escrituras públicas de distribución de la carga hipotecaria constituyen actos inscribibles por la modalidad AJD al tener por objeto una cosa valuable y no estar sujetos a TPO ni OS (LITP art.31.2), sin embargo, en este caso no se produce una distribución del préstamo hipotecario inicial, ya que en la propia escritura pública de ampliación y modificación de préstamo hipotecario se contiene una referencia a la previa distribución de responsabilidades hipotecarias derivadas del préstamo inicial otorgada mediante el documento privado de la misma fecha, el cual no ha sido elevado a escritura pública. Por tanto, no procede la tributación por la modalidad AJD ya que lo único que se ha incorporado a la escritura pública de ampliación del préstamo hipotecario es el cuadro donde constan los valores de cada vivienda a efectos de subasta, pero no la distribución hipotecaria respecto el préstamo inicial, lo cual se contiene en el documento privado referido, no afectando la tasación a efectos de subasta a la operación de distribución hipotecaria que ocupa en este caso.

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