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Prima anticipada por la opción de compra

Una sociedad celebra un contrato de arrendamiento con unas características especiales, participando tres sociedades:
1) Sociedad arrendadora (ALFA): se trata de una entidad de propósito especial, constituida únicamente con el objetivo de arrendar un determinado bien de inmovilizado -junto con otros elementos consustanciales necesarios para su explotación-, adquirido previamente.
2) Sociedad arrendataria (BETA): se trata de la entidad que adquiere el derecho al uso del activo durante un período de 17 años desde la firma del contrato, a cambio de un determinado pago periódico. Dicho contrato no tiene opción de compra a su finalización.
3) Sociedad optante (GAMA): se trata de una sociedad que ha firmado una opción de compra del bien con la sociedad ALFA -entidad con la que existe vinculación-, al finalizar el período de arrendamiento, destacando las principales condiciones:
a) Pago anticipado de una prima por un importe aproximado al valor actualizado del 10% del coste del activo.
b) El importe de la prima debe ser invertido por parte de ALFA en un producto financiero con un determinado nivel de solvencia -con ranting determinado- y rentabilidad -en concreto, se eligió un depósito con una rentabilidad fija y vencimiento equivalente a la finalización del contrato de arrendamiento-.
c) Al finalizar el contrato de arrendamiento y tenerse que ejecutar o no la opción de compra, se estipula:
– Si opta por ejercerla: debe pagar el precio de adquisición (opción de compra), la cual sería del 45% del valor del activo, aunque descontando la prima anticipada y la rentabilidad obtenida en el activo financiero donde estuviera invertida.
– Si opta por no ejercerla: el depósito y su rentabilidad no es reembolsable, quedándose por tanto ALFA con el mismo.
Por tanto, la sociedad ALFA, como arrendadora se plantea:
1. La calificación del contrato de arrendamiento, es decir, como financiero u operativo.
2. El tratamiento contable que debe otorgar a la prima cobrada anticipadamente, al depósito y a sus intereses.
Contabilización
En primer lugar, en cuanto a la calificación del contrato de arrendamiento, el PGC NRV 8ª establece que el primer paso ha de ser calificar el arrendamiento como financiero u operativo a efectos de su tratamiento contable. Así, el arrendamiento ha de ser considerado como financiero cuando se estén transfiriendo sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo objeto de la operación (PGC NRV 8ª.1.1). A estos efectos, cuando existe opción de compra, se entiende que es financiero cuando no existan dudas razonables de que se va ejercitar dicha opción. Por tanto, como en este caso la optante (GAMA) y la arrendataria (ALFA) son partes vinculadas, el acuerdo se ha de calificar como un contrato con opción de compra.
Asimismo, cuando no se recoge opción de compra en el contrato, existe la presunción de que un arrendamiento es financiero si se producen alguna de las siguientes situaciones:
a) El período de arrendamiento coincide o cubre la mayor parte de la vida útil del activo arrendado.
b) Si en la fecha de inicio del contrato el valor actual de los pagos mínimos fijado en el contrato supone un importe similar al valor razonable del activo en dicha fecha.
c) Las características específicas del activo provoca que su utilidad quede restringida al arrendatario.
d) El arrendatario puede cancelar el contrato a la vez que asume las pérdidas para el arrendador derivadas de ello.
e) Los resultados de las fluctuaciones del valor razonable del activo recaen sobre el arrendatario.
f) El arrendatario puede prorrogar el contrato a un precio inferior al mercado.
En este caso, se hace hincapié en las situaciones c), d) y e), como aquellas que posiblemente podrían cumplirse. En concreto, la sociedad GAMA debe por tanto valorar tanto el caso de la opción de compra, como las causas de presunción. Aunque en este sentido el ICAC no añade ninguna conclusión, entendemos que por las características del contrato entre ALFA y GAMA, no parece claro que no existan dudas sobre si se va a ejercer la opción, es más, dado que el valor de la opción de compra es alto (un 45% sobre el valor de adquisición del bien objeto del contrato), podríamos entender que la optante si tendría dudas de ejercer dicha opción, aunque en caso de no ejercerla, perdería la prima (de un 10% del valor del activo) y la rentabilidad obtenida por el activo financiero donde hubiera estado invertida (durante los 17 años de duración del contrato), por lo que habría que valorar si dicha prima, más su correspondiente rentabilidad, darían un valor similar al 45% del valor del activo (opción de compra), o si la cuantía a pagar es inferior al valor razonable del bien en dicho momento, en cuyo caso no habría dudas. Tampoco conocemos las condiciones del contrato de arrendamiento entre ALFA y BETA, por lo que no podemos opinar si se cumple alguna de las causas de presunción.
Si finalmente ALFA entendiese que se trata de un arrendamiento financiero debería aplicar el PGC NRV 8ª.1.3 «Contabilidad del arrendador», que establece:
– dar de baja el activo objeto del contrato por su valor contable;
– reconocer en el activo un crédito por el importe del valor actual de los cobros futuros (descontado al tipo de interés implícito del contrato);
– la diferencia entre el crédito contabilizado en el activo del balance y la cantidad a cobrar se ha de corresponder con intereses no devengados -salvo que fuese el fabricante o distribuidor del bien, en cuyo caso van a ser consideradas como operaciones del tráfico comercial y han de ser registradas como existencias-;
– las cuotas recibidas se han de contabilizar como cobro del principal e ingresos financieros.
En el caso de que se calificara el arrendamiento como operativo, sería de aplicación el PGC NRV 8ª.2, de tal forma que los ingresos correspondientes al arrendador derivados del contrato de arrendamiento han de ser considerados un ingreso del ejercicio en el que los mismos se devenguen.
En segundo lugar, en relación con el tratamiento contable de la prima cobrada anticipadamente, al depósito y a los intereses, hay que tener en cuenta que el registro de la prima recibida también se ha de realizar dependiendo de la calificación del arrendamiento:
a) Si fuera financiero, la opción ha de formar parte de la contraprestación recibida.
b) Si fuera operativo, la prima recibida se ha de tratar como un cobro anticipado por el acuerdo de cesión que se ha de imputar a resultados a lo largo del período del contrato, a medida que se reciban los beneficios económicos del activo arrendado -pudiéndose en este caso utilizar, al tratarse de una operación a largo plazo, la cuenta 181. Anticipos recibidos por ventas o prestaciones de servicios a largo plazo-.
Con independencia de lo anterior, el activo financiero adquirido se ha de contabilizar siguiendo los criterios establecidos en el PGC NRV 9ª «Instrumentos financieros».
En conclusión, si entiende que se trata de financiero, debe ser registrado como tal, siendo la opción de compra recibida parte de la contraprestación. Si por el contrario, se entiende que no es financiero y, por tanto, resultase ser operativo, el registro de la operación supondría un ingreso por arrendamiento a medida que fuesen cobradas las cuotas y además, en cuanto al tratamiento contable de la opción de compra, como un ajuste por periodificación, un ingreso cobrado por anticipado.
Aplicación práctica:
La empresa ALFA, entidad de propósito especial constituida con una aportación inicial al capital de 1.000.000 euros por la sociedad GAMA, adquirió con dicho capital una máquina especializada para la fabricación de moldes de aluminio. La máquina fue adquirida el 1-1-2013 por valor de 1.000.000 euros, estableciendo su vida útil en 40 años, sin valor residual, y aplicándosele amortización lineal. El 1-1-2015, cuando el valor contable de la citada máquina era de 950.000 euros, fue firmado un contrato de arrendamiento con la sociedad BETA, por el cual esta realizaría un pago anual a 31 de diciembre de 65.000 euros, por un período de 17 años, no existiendo opción de compra al finalizar el arrendamiento. Al finalizar el período de arrendamiento la sociedad BETA habría pagado 1.105.000 euros (lo que supone un interés implícito del 16,32%).
Por otra parte, ALFA ha firmado un contrato con GAMA, por el cual esta tiene la opción de compra de la maquinaria al finalizar dicho contrato. Dicha opción de compra se ha valorado en 450.000 euros, es decir, el 45% del valor inicial de la maquinaria. En dicho contrato además ALFA recibe el 1-1-2015, 100.000 euros en concepto de prima por la opción de compra, existiendo la obligación de invertir dicha cantidad en un depósito al 3% de rentabilidad anual con vencimiento a 17 años. Si al finalizar el contrato de arrendamiento GAMA decide ejercer la opción el valor de dicho instrumento financiero, con su rentabilidad correspondiente, se ha de descontar del valor de la opción de compra, mientras que si decide no ejercerla, ALFA se quedará con el mismo.
Solución:
1) Determinar si el arrendamiento, según las condiciones indicadas, debe ser calificado como financiero.
a) En función de si se va a ejercer la opción de compra: a estos efectos, se ha de calcular:
Valor de la opción de compra: 450.000 euros (valor fijado en el contrato con GAMA) – 160.471 euros (valor de la prima pactada, invertida al 3% durante 17 años) = 289.529 euros
Valor contable del bien en la fecha de opción: [1.000.000 – (1.000.000 / 40 años x 17 años)] = 575.000 euros
A efectos del análisis de la existencia de dudas razonables de si la opción de compra se va a ejercer, se ha de comparar lo que debería pagar GAMA por ejercer dicha opción (descontando el valor del activo financiero en dicha fecha, dado que en caso de no ejercerse lo perderá), y el valor contable del bien en dicha fecha (debiéndose hacerlo con el valor razonable del bien pero, al no tener el dato dada su dificultad de estimarlo en el momento de la firma dentro de 17 años, lo sustituimos por el valor contable). En función de esta comparativa parece que el valor de la opción de compra sería del 50% del valor del bien, por lo que parece razonable pensar que se ejercerá, calificándolo por tanto de arrendamiento financiero.
b) En función de las causas de presunción: no es evaluable al no tener datos del contrato. Sin embargo, el valor actualizado de las cuotas a pagar, es similar al valor razonable del bien en la fecha del contrato (o al menos a su valor contable).
2) Contabilizar en el libro diario las operaciones realizadas por la empresa ALFA en el año 2015 derivadas de esta operación:
a) Suponiendo que califica el arrendamiento como financiero y, según el cuadro financiero, considerando una primera cuota de 50.000 euros de amortización del principal y la segunda de 52.000 euros:
– Por la firma del arrendamiento el 1-1-2015:

Núm Cuenta Debe Haber
281 Amortización acumulada del inmovilizado material 50.000
572 Bancos 100.000
253 Crédito a largo plazo por enajenación de inmovilizado 800.000
543 Crédito a corto plazo por enajenación del inmovilizado 50.000
213 Maquinaria 1.000.000

Al incluir el cobro de la prima como parte de la contraprestación, el tipo de interés implícito sería del 26,84%.
– Por la constitución del depósito el 1-1-2015:

Núm Cuenta Debe Haber
265 Depósitos constituidos a largo plazo 100.000
572 Bancos 100.000

– Por el cobro de la primera cuota el 31-12-2015:

Núm Cuenta Debe Haber
572 Bancos 65.000
543 Crédito a corto plazo por enajenación de inmovilizado 50.000
762 Intereses de créditos 15.000

– Por la reclasificación de la cuota del próximo año el 31-12-2015:

Núm Cuenta Debe Haber
543 Crédito por enajenación de inmovilizado a corto plazo 52.000
253 Crédito por enajenación del inmovilizado a largo plazo 52.000

– Por los intereses del depósito el 31-12-2015:

Núm Cuenta Debe Haber
265 Depósitos constituidos a largo plazo 3.000
762 Intereses de crédito 3.000

b) Suponiendo que califica el arrendamiento como operativo:
– Por la recepción de la prima el 1-1-2015:

Núm Cuenta Debe Haber
572 Bancos 100.000
181 Anticipos recibidos por ventas o prestaciones de servicios a largo plazo 100.000

– Por la constitución del depósito el 1-1-2015:

Núm Cuenta Debe Haber
265 Depósitos constituidos a largo plazo 100.000
572 Bancos 100.000

– Por el cobro de la primera cuota el 31-12-2015:

Núm Cuenta Debe Haber
572 Bancos 65.000
752 Ingresos por arrendamiento 65.000

– Por los intereses del depósito el 31-12-2015:

Núm Cuenta Debe Haber
265 Depósitos constituidos a largo plazo 3.000
762 Intereses de créditos 3.000

– Por la imputación de los ingresos cobrados por anticipados el 31-12-2015:

Núm Cuenta Debe Haber
181 Anticipos recibidos por ventas o pretaciones de servicios a largo plazo 5.882,35
752 Ingresos por arrendamientos 5.882,35

NOTA
Consulta comentada por M. Mercedes Ruiz de Palacios Villaverde y Enrique Rua Alonso de Corrales (Departamento de Economía Financiera y Contabilidad. Universidad San Pablo-CEU).

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