Posibilidad de aplicar la exención por reinversión en un local destinado a vivienda habitual

Un contribuyente vende su vivienda familiar y decide reinvertir el dinero en la adquisición de un local comercial con licencia del Ayuntamiento para hacer una vivienda. Se plantea si con dicha inversión puede acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, y el tiempo del que dispone para poder construir la vivienda.
Dentro del concepto de vivienda habitual se incluye todo tipo de edificación, aun cuando esta no cumpla con la normativa urbanística propia de la misma o se ubique en un suelo que no disponga de la calificación requerida para edificar, con independencia de la calificación que pudiera tener en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, para que la edificación pueda ser considerada como vivienda habitual ha de estar acondicionada o susceptible de ser acondicionada como vivienda, y reunir los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia por parte del contribuyente requeridos por la normativa del Impuesto; una vez acondicionado como vivienda, podrá disfrutar de cuantos beneficios fiscales establezca el IRPF para las viviendas habituales con carácter general, con los mismos requisitos, condiciones y limitaciones.
Por tanto, para poder exonerar de gravamen la ganancia patrimonial generada en la transmisión de la vivienda que hasta la fecha constituía la vivienda habitual del contribuyente, deben cumplirse todos los requisitos exigidos para ello por la normativa del Impuesto (RIRPF art.41 y 41 bis), en particular:
1. Dicha vivienda ha de tener en el momento de su transmisión o haber tenido en algún momento dentro de los dos años precedentes a esta la consideración de habitual (RIRPF art.41 bis.3). En otro caso, de transmitirla trascurridos más de dos años desde que dejó de constituir su vivienda habitual, o no haber llegado a alcanzar tal consideración, no cabría entender que se está transmitiendo la vivienda habitual.
2. La vivienda en la que se reinvierte, ha de adquirirla jurídicamente dentro los dos años posteriores a la fecha de su transmisión. La normativa del Impuesto no establece la posibilidad de ampliar tal plazo. En el caso planteado por la consulta, el local comercial en el que reinvierte ha de llegar a tener la condición, mediante la necesaria transformación, de vivienda dentro de dicho plazo de dos años, posteriores a la transmisión de la anterior vivienda habitual.
3. La nueva vivienda adquirida habrá de llegar a alcanzar la consideración de vivienda habitual (RIRPF art.41 bis.1).
4. Para exonerar de gravamen la totalidad de la ganancia patrimonial que se genere en la transmisión deberá reinvertirse el importe total obtenido en la misma (RIRPF art.41.1).

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