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País Vasco. Arrendamiento con opción de compra de las viviendas de protección oficial

El arrendamiento con opción de compra es una modalidad de los regímenes de transmisión en propiedad plena y en derecho de superficie de las viviendas de protección oficial.
No pueden ser objeto de arrendamiento con opción de compra las viviendas de protección oficial que se califiquen para su transmisión en régimen de alquiler.
La modalidad de arrendamiento con opción de compra debe consignarse en la solicitud de calificación provisional de la promoción. En las resoluciones de calificación ha de hacerse constar expresamente si el régimen de acceso y uso inicial es en la modalidad de arrendamiento con opción de compra o no.
El promotor de viviendas de protección oficial calificadas provisionalmente para su transmisión en propiedad plena o en derecho de superficie que tenga en una promoción viviendas sin adjudicar puede solicitar que se incorpore en la resolución de calificación definitiva la modalidad de arrendamiento con opción de compra respecto de las viviendas no adjudicadas.
Si la promoción ya tuviera la calificación definitiva, puede solicitar que se modifique ésta en lo relativo al régimen de acceso y uso inicial para incorporar la opción de arrendamiento con opción de compra respecto de las viviendas no adjudicadas y de las adjudicadas cuyos compradores no puedan afrontar el pago en las condiciones pactadas en el contrato de compraventa y presten su consentimiento por escrito.
Para acceder a las viviendas calificadas en esta modalidad, los límites máximos y mínimos de ingresos anuales ponderados son los previstos para el acceso a las viviendas de protección oficial en los regímenes de transmisión en propiedad plena y en derecho de superficie.
En el contrato de arrendamiento con opción de compra ha de establecerse, como mínimo:
– la duración del arrendamiento y las causas de extinción de éste.
– la renta de la vivienda y, si procede, su actualización.
– la contraprestación por el derecho de opción, cuando proceda.
– la duración del derecho de opción.
– el precio de venta y deducciones en concepto de pagos parciales adelantados.
– la obligación expresa por parte del promotor de no transmitir, gravar ni conceder otro derecho de opción sobre la vivienda hasta el día en que caduque el concedido en el contrato.
– la obligación expresa por parte de la parte arrendataria de no ceder el derecho de opción a un tercero.
– el pacto expreso de elevación a escritura pública del contrato y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Los contratos de arrendamiento con opción de compra de viviendas de protección oficial deberán presentarse a visado antes de elevarse a escritura pública.
La duración del arrendamiento no debe ser inferior al plazo de ejercicio del derecho de opción de compra. El arrendamiento, además de por las causas previstas en su normativa de aplicación, se extingue por el ejercicio de la opción de compra.
La renta máxima anual inicial no debe superar el 5% del precio máximo de venta de la vivienda y sus anejos que conste en la resolución de calificación provisional. Si así se pacta en el contrato, la renta anual se puede actualizar en la variación porcentual experimentada por el último Índice interanual de Precios al Consumo del País Vasco disponible oficialmente en el momento del devengo anual de la actualización.
Si así lo acuerdan las partes, se puede establecer una contraprestación por el derecho de opción de compra que el promotor concede a la parte arrendadora.
El derecho de opción de compra tiene una duración de 5 años. Si no se ejerce en ese plazo, el derecho de opción caduca.
Los precios máximos de venta de las viviendas calificadas en la modalidad de arrendamiento con opción de compra son los correspondientes a las viviendas calificadas para su transmisión en los regímenes de transmisión en propiedad plena y en derecho de superficie que consten en la resolución de calificación provisional. Quedan terminantemente prohibidas las entregas a cuenta del precio de venta de las viviendas de protección oficial que se transmitan en arrendamiento con opción de compra por parte de las personas adjudicatarias.
Del precio de venta se deben deducir, en concepto de pagos parciales adelantados, determinados porcentajes de la suma de las rentas satisfechas por la parte arrendataria según el tiempo que tarde la parte arrendataria en ejercer la opción de compra.
La parte arrendataria puede ejercer la opción de compra en cualquier momento dentro del plazo de duración de la misma. A tal efecto ha de notificar fehacientemente al arrendador su decisión de ejercer su derecho. El otorgamiento de la escritura pública de compraventa ha de tener lugar en un plazo máximo de 60 días a partir de la notificación, salvo acuerdo distinto entre las partes, que no debe ser superior a tres meses. En el momento del otorgamiento la vivienda y sus anejos deben estar libres de cargas, gravámenes y arrendamientos, salvo el préstamo hipotecario concertado por el promotor si la parte arrendataria libre y voluntariamente desea subrogarse en él y el arrendamiento del que ésta disfruta.
Si antes de la calificación definitiva de la promoción ya existía un contrato de compraventa de vivienda entre el promotor y la parte arrendataria y se habían producido anticipos a cuenta del precio, el promotor puede retener la parte de dichos anticipos que se haya estipulado contractualmente como penalización por no consumar la venta, debiendo devolver el resto en los términos que resulten del aval bancario o del contrato de seguro que garantiza su reintegro.
Una vez extinguida la opción de compra sin haberse ejercitado y extinguido el contrato de arrendamiento, el titular de la vivienda podrá destinarla a:
– un nuevo arrendamiento con opción de compra a favor de los mismos u otros arrendatarios;
– su venta a favor de terceras personas. En ambos casos, tanto el precio máximo de venta como la renta máxima de la vivienda serán los vigentes en el momento de presentación a visado del nuevo contrato.
Los segundos y posteriores contratos de arrendamiento con opción de compra que se puedan formalizar, se regirán por lo dispuesto en esta Orden con la única salvedad de que el porcentaje de deducción sobre el precio de venta en concepto de las rentas satisfechas por la parte arrendataria será del 50%.

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