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Nueva regulación procesal del desahucio por falta de pago de la renta

Se modifica una serie de preceptos de la LEC relacionados con el desahucio de la vivienda arrendada por falta de pago de la renta.
Así, en el caso de demanda en la que se ejercite la pretensión de desahucio de una vivienda arrendada por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el secretario judicial debe requerir al demandado para que, en plazo de 10 días, desaloje el inmueble y pague la deuda, o enerve el desahucio pagando la totalidad de lo que deba, o formule oposición. Así, el demandado puede optar por alguna de las siguientes alternativas:
• El desalojo de la vivienda, sin más, sin formular oposición y sin pagar lo debido. En ese supuesto, el secretario judicial dictará decreto dando por concluido el procedimiento, y dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada. Se dejará sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la vivienda (LEC art.440.3).
• La enervación del desahucio, pagando al demandante la totalidad de lo que le deba o poniéndola a su disposición, en el tribunal o notarialmente. Si el demandante se opone a la enervación por considerar que no se cumplen los requisitos legales para ello, se citará a las partes a una vista previa, tras la cual el juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio (LEC art.22.4).
No es posible la enervación si ya se ha hecho en una ocasión anterior -excepto si el cobro no se ha llegado a efectuar por causa imputable al arrendador-, o si el arrendador le ha requerido de pago fehacientemente con una antelación mínima de 30 días a la presentación de la demanda y el pago no se ha efectuado al tiempo de dicha presentación (LEC art.22.4).
• Formular oposición, compareciendo ante el tribunal y alegando sucintamente las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada (LEC art.440.3). El requerimiento debe expresar el día y hora en que ha celebrarse la vista que resuelva acerca de la oposición del arrendatario, así como el derecho que éste tiene, en su caso, para solicitar asistencia jurídica gratuita, lo que debe hacer, si procede, en los 3 días siguientes al requerimiento (LEC art.440.3).
• Puede, por último, no atender el requerimiento de pago o no comparecer para oponerse o allanarse. En ese caso, el secretario judicial dicta decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procede al lanzamiento de la vivienda, sin necesidad de notificación posterior. Para evitar demoras, previa autorización del secretario judicial, bastará con la presencia, en el lanzamiento, de un único funcionario con la categoría de gestor, que podrá solicitar el auxilio, en su caso, de la fuerza pública (LEC art.703.1). El requerimiento inicial del secretario judicial debe expresar que si el demandado opta por esa alternativa, ello supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento (LEC art.440.3).
Cuando el demandado no comparezca a la vista para la que haya sido citado, se declarará el desahucio sin más trámites, dictándose sentencia el sexto día siguiente al señalado para la vista (LEC art.440.4).
Se modifican además otros preceptos:
a) Comunicación edictal. Cuando las notificaciones al demandado no puedan hacerse en su domicilio, por no ser éste conocido, la comunicación podrá hacerse fijando cédula de citación o requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial (LEC art.164); y lo mismo se seguirá en los desahucios en los que se acumule la reclamación de rentas y cantidades debidas (LEC art.497.3).
b) Condenas a futuro. Cuando el demandante acumule a la acción de desahucio la pretensión del pago de las cantidades debidas por el arrendatario, la sentencia, el auto o el decreto correspondiente incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la vivienda, tomándose como base de liquidación de las rentas futuras el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda (LEC art.220.2).
c) Demanda ejecutiva. En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas, o por expiración contractual del plazo, o en los decretos que pongan fin al referido desahucio, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio es suficiente para la ejecución directa de dichas resoluciones, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la realización del requerimiento al demandado (LEC art.549.3).

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  1. Jorge:

    Buenas noches Eduardo.
    Quisiera plantearte unas dudas respecto del siguiente caso:
    El arrendatario ya enervó una vez la acción de desahucio y ahora nuevamente ha incurrido en el impago de dos mensualidades. En relación a la demanda de reclamación de la renta y de desahucio que se interpondrá;
    ¿Es necesario una reclamación extrajudicial previa (burofax) o puede interponerse directamente la demanda?
    En caso de que una vez interpuesta la demanda, pero aún no notificada al arrendatario, éste pagara lo debido, se tendría como un pago válido para enervar la demanda de desahucio? Gracias por tus comentarios en cualquier caso.
    Un saludo,
    Jorge

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