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Nueva regulación del aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico

El título II del RDL 8/2012 recoge, a grandes rasgos, todo el contenido de la L 42/1998. Se puede establecer la siguiente equivalencia -con muchos matices- entre los preceptos de la Ley y el RDL 8/2012:

L 42/1998 RDL 8/2012
TÍTULO I. Normas civiles y mercantiles TÍTULO II. Normas especiales sobre aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico
CAPÍTULO I. Disposiciones generales CAPÍTULO I. Disposiciones generales
Artículo 1. Ámbito objetivo Artículo 23. Ámbito objetivo
Artículo 2. Límites y consecuencias del incumplimiento [Artículo 16. Carácter imperativo]
Artículo 3. Duración Artículo 24. Duración
CAPÍTULO II. Régimen jurídico CAPÍTULO II. Régimen jurídico
Sección 1ª. Constitución Sección 1.ª Constitución
Artículo 4. Constitución del régimen Artículo 25. Constitución del régimen
Artículo 5. Escritura reguladora Artículo 26. Escritura reguladora
Artículo 6. Inscripción del régimen y su modificación Artículo 27. Inscripción del régimen y su modificación
Artículo 7. Seguro Artículo 28. Seguro
Sección 2ª. Condiciones de promoción y transmisión Sección 2.ª Condiciones de promoción y transmisión
Artículo 8. Información general Artículo 29. Régimen general
Artículo 9. Contenido mínimo del contrato Artículo 30. Forma y contenido mínimo del contrato
Artículo 10. Desistimiento y resolución del contrato [Artículo 12. Derecho de desistimiento]
Artículo 11. Prohibición de anticipos [Artículo 13. Prohibición del pago de anticipos]
Artículo 12. Régimen de préstamos a la adquisición [Artículo 15. Ineficacia de contratos accesorios]
Artículo 13. Resolución por falta de pago de las cuotas Artículo 32. Resolución por falta de pago de las cuotas
Artículo 14. Publicidad registral [Artículo 31. Formalización notarial y publicidad registral del contrato]
Artículo 15. Facultades del titular de derechos de aprovechamiento por turno Artículo 33. Facultades del titular de derechos de aprovechamiento por turno
CAPÍTULO III. Incumplimiento de los servicios CAPÍTULO III. Incumplimiento de los servicios
Artículo 16. Incumplimiento de los servicios Artículo 34. Incumplimiento de los servicios
TÍTULO II. Normas tributarias TÍTULO III. Normas tributarias
Artículo 17. Ámbito de aplicación Artículo 35. Ámbito de aplicación
Artículo 18. Impuesto sobre el Patrimonio Artículo 36. Impuesto sobre el Patrimonio
Artículo 19. Impuesto sobre el Valor Añadido [Disposición final tercera. Modificación de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido]
Artículo 20. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados Artículo 37. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
Disposición adicional primera. Organizaciones de consumidores y usuarios [ver artículo 30.3]
Disposición adicional segunda. Imperatividad de la Ley [Artículo 17. Normas de Derecho Internacional Privado]
Disposición adicional tercera. Regímenes fiscales forales ————-
Disposición transitoria primera. Promoción y transmisión ————-
Disposición transitoria segunda. Regímenes preexistentes Disposición transitoria única. Contratos preexistentes
Disposición transitoria tercera. Incumplimiento de la obligación de adaptación ————-
————- Disposición derogatoria única. Derogación normativa
Disposición final única. Competencia constitucional Disposición final primera. Título competencial
————- Disposición final segunda. Incorporación de Derecho de la Unión Europea
————- Disposición final cuarta. Entrada en vigor
————- Anexo I. Formulario de información normalizado para contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico
————- Anexo II. Formulario de información normalizado para contratos de productos vacacionales de larga duración
————- Anexo III. Formulario de información normalizado para contratos de reventa
————- Anexo IV. Formulario de información normalizado para contratos de intercambio
————- Anexo V. Formulario normalizado de desistimiento en documento aparte destinado a facilitar el derecho de desistimiento

No obstante, hay diferencias sustanciales entre una y otra regulación. Destacamos aquí las más importantes:
• La vía intermedia establecida en la L 42/1998, consistente en permitir la configuración de este derecho como variante del arrendamiento de temporada, se abre para acoger cualquier otra modalidad contractual de constitución del derecho de naturaleza personal o de tipo asociativo, que tenga por objeto la utilización de uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de ocupación. Así, se establece que los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada, que tengan por objeto más de una de ellas, se anticipen o no las rentas correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadas, y cualesquiera otras modalidades contractuales de duración superior a un año, que sin configurar un derecho real tengan por objeto la utilización de uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de ocupación, quedan sujetos a lo dispuesto en este título, sin perjuicio de lo prevenido en la LAU y en la legislación general de protección del consumidor. Además, es válida cualquier otra modalidad contractual de constitución de derecho de naturaleza personal o de tipo asociativo, que tenga por objeto la utilización de uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de ocupación, constituidas al amparo y en los términos contenidos en las normas de la Unión Europea (RDL 8/2012 art.23.6).
Para facilitar la publicidad y mejor conocimiento general de dichos regímenes y de sus normas reguladoras, y con efectos meramente publicitarios, los citados regímenes obligacionales constituidos al amparo de la normativa internacional, así como sus normas reguladoras pueden, si su propietario titular registral lo considera oportuno, ser publicitados en el Registro de la Propiedad donde radique el inmueble (RDL 8/2012 art.23.8).
• En lo que se refiere al contrato de seguro que debe suscribir y mantener el propietario durante el tiempo que dure la promoción y hasta la transmisión de la totalidad de los derechos de aprovechamiento por turno, se permite que el contrato se suscriba por periodos anuales y se renueve durante la vigencia del régimen. La suma asegurada debe ser no inferior a la parte proporcional del valor asignado al conjunto, correspondiente a la parte no comercializada al inicio del periodo de contratación del mismo.
• En cuanto a la promoción y transmisión del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles se realiza un reenvío al contenido del título I de la norma (RDL 8/2012 art.1 a 22), con las especificaciones señaladas en esta sección (RDL 8/2012 art.29.2).
• Con respecto al contenido mínimo del contrato, se ha de incluir (RDL 8/2012 art.30.1.11º y 13º):
– el domicilio o dirección electrónica designado expresamente por las partes contratantes para la práctica de toda clase de requerimientos y notificaciones (cada una de las partes puede, con posterioridad al contrato, modificar dicho domicilio o dirección electrónica, siempre que lo comunique a la otra por medio que acredite su recepción);
– si existe la posibilidad de participar en un sistema organizado de cesión a terceros del derecho objeto del contrato y, en caso afirmativo, los eventuales costes, al menos aproximados, que dicho sistema supondrá para el adquirente.
• La tributación en el IVA al tipo reducido del 8% se limita a la cesión de los derechos de aprovechamiento por turno de edificios, conjuntos inmobiliarios o sectores de ellos arquitectónicamente diferenciados, cuando el inmueble tenga, al menos, diez alojamientos, de acuerdo con lo establecido en la normativa reguladora de estos servicios (L 37/1992 art.91.uno.2.18º redacc RDL 8/2012 disp.final 3ª).

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