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Novación del crédito hipotecario por deudores en situación de precariedad a efectos del ITP y AJD

Un matrimonio casado bajo el régimen legal de gananciales en la misma fecha formalizaron la escritura de compraventa de la que iba a constituir su vivienda habitual, así como un crédito hipotecario para financiar la adquisición de la misma, el cual sería satisfecho en 420 mensualidades -siendo amortizado en cuotas constantes, incluyendo tanto capital como intereses-. Pasado un tiempo, tras haberse quedado desempleados todos los miembros de la familia y haberse agotado la prestación por desempleo, cayeron en una situación tan precaria que, entre otras cosas, les resultaba imposible atender al pago puntual de sus obligaciones con la entidad financiera. Por este motivo, se vieron obligados a pedir un período de carencia de capital por un plazo de 24 meses, sin incremento ni de capital ni de intereses. En consecuencia y, en relación con la formalización de dicha novación contractual, se pretenden acoger a la exención en la modalidad AJD del ITP y AJD prevista en el RDL 6/2012.
A efectos de poder declarar exentas las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos garantizados con hipoteca inmobiliaria sobre la vivienda habitual al amparo del RDL 6/2012 solo se exige que en el deudor concurran las circunstancias necesarias para que pueda ser incluido dentro del umbral de exclusión. En concreto, el RDL 6/2012 art.3 ha venido exigiendo que todos los miembros de la unidad familiar careciesen de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas, que la cuota hipotecaria resultase superior al 60% de los ingresos netos percibidos por el conjunto de los miembros de la unidad familiar, que dicha unidad familiar careciese de cualquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes para hacer frente a la deuda, que el crédito o préstamo recayese sobre la única vivienda propiedad del deudor y para la cual se concedió la financiación, que el crédito o préstamo careciesen de otras garantías reales o personales (con alguna excepción) y que de existir codeudores, en los mismos concurriesen determinadas circunstancias.
En consecuencia, una vez cumplidos y probados los requisitos exigidos para poder incluirse en el umbral de exclusión, la DGT considera que los deudores tienen derecho a aplicar la exención en el ITP y AJD (modalidad AJD, cuota gradual), en relación con las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios al amparo del RDL 6/2012 (LITP art. 45.I.B.23 redacc RDL 6/2012).
En cuanto a la sujeción al llamado Código de Buenas Prácticas, dado que en la consulta se plantea si es necesario cumplir con los requisitos exigidos en el RDL 6/2012 art.5 en cuanto a los precios de adquisición de la vivienda, la DGT concluye que no se han de tener en consideración a efectos de la aplicación de la exención del ITP y AJD ya que la adhesión al citado Código de Buenas Prácticas es voluntaria por parte de las entidades de crédito o cualquier entidad dedicada de manera profesional a conceder préstamos o créditos hipotecarios.

NOTA
1) Aunque la redacción del RDL 6/2012 art.3 tenida en cuenta en la consulta es anterior a la reforma introducida por la L 1/2013, ello no obsta para que el fondo de la consulta siga estando vigente, debiéndose tener en cuenta que los nuevos requisitos exigidos para considerar que un deudor se encuentra dentro del umbral de exclusión con efectos desde el 15-5-2013 son los siguientes:
– Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), elevándose a cuatro veces el IPREM en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, o a cinco veces dicho indicador, en el caso de que un deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
– Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad, delimitándose qué se entiende por alteración significativa de las circunstancias económicas así como por una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad (familia numerosa, unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo, unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente, de forma acreditada, para realizar una actividad laboral y unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años).
– Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, o del 40% cuando alguno de dichos miembros sea una persona en la que concurren las circunstancias previstas anteriormente para elevar el IPREM.
2) Igualmente, el RDL 6/2012 art.5 ha sido modificado por la L 1/2013, pero no resulta relevante a los efectos de esta consulta ya que para la aplicación de la exención del ITP y AJD no se han de tener en consideración los límites establecidos en dicho precepto relativo a la sujeción al Código de Buenas Prácticas.

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