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Nota marginal de iniciación del procedimiento y certificación de dominio y cargas

La nota marginal regulada en el RD 1093/1997 art.5 publica la afección de los terrenos al cumplimiento de las obligaciones derivadas del procedimiento, pero no debe confundirse con la nota regulada en RD 1093/1997 art.19 y 20 que supone una verdadera garantía real del pago del saldo definitivo de la cuenta del proyecto.
La finalidad principal de la primera es la coordinación del Registro de la Propiedad con el proceso urbanístico que se desarrolla extra registralmente, de forma que, cuando el proyecto culmine, las modificaciones por él operadas en las fincas de origen puedan ser inscritas con el pertinente traslado de titularidades y cargas a las fincas de resultado. Por ello, a la extensión de la nota se acompaña con carácter imperativo la expedición de la certificación de dominio y cargas de la finca afectada de forma que la Administración o la entidad urbanística correspondiente en los casos de gestión indirecta, sabrán quiénes son los interesados con los que ha de actuar para desarrollar el proyecto reparcelatorio. Serán los titulares que inscriban su derecho con posterioridad a la constancia de la nota marginal quienes deberán personarse en el procedimiento si quieren ser tenidos en cuenta en la tramitación del proyecto. Y, en este sentido, la nota producirá los efectos previstos en el RD 1093/1997 art.14 s, en orden a la práctica de los asientos posteriores a la misma. Por el contrario, la falta de solicitud y extensión de la nota podría desembocar en la imposibilidad de la inscripción de un proyecto por razón de la existencia de nuevos titulares de derechos inscritos que no hayan sido tenidos en cuenta en la confección del proyecto. Por esta razón, también las legislaciones autonómicas han incorporado como trámite esencial del procedimiento de elaboración de los proyectos de parcelación la solicitud de extensión de dicha nota.
En consonancia con su finalidad la vigencia de la nota debería en buena lógica extenderse desde la iniciación del proyecto hasta su culminación. Una vez inscrito el proyecto, la nota pierde su razón de ser, siguiendo la misma suerte que el historial registral de la finca en la que se extendió. Ningún sentido tendría dotar a la repetida nota de una vigencia indefinida como la señalada en RD 1093/1997 art.73. En cuanto a la prórroga, son dos las posturas, ambas con importantes apoyos doctrinales, con respecto a la posibilidad de que la misma sea única o de que por el contrario pueda haber prórrogas sucesivas. Sin embargo, teniendo en cuenta la finalidad de la nota antes expuesta, impedir sucesivas prórrogas implicaría que los titulares posteriores a la primera nota que, aun advertidos de la existencia del procedimiento urbanístico por la misma no se personaron en su tramitación, deban ser llamados ahora al desarrollo del procedimiento. Con lo cual, la función legitimadora de la Administración frente a titulares posteriores que provoca la nota, devendría ineficaz, con la consiguiente ralentización, aun mayor, del procedimiento, todo ello teniendo en cuenta que es harto frecuente y más en tiempos de dificultad económica, que la aprobación definitiva de los proyectos se prolongue más allá de los 6 años resultantes de la vigencia de la anotación y su prórroga.

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