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Normas supletorias generales y calificación urbanística. Extremadura

Con alcance de normas supletorias, en defecto de determinaciones incompatibles en el planeamiento territorial y/o urbanístico destacan las siguientes disposiciones:
1. En relación con la altura de las construcciones y edificaciones las reglas son:
a) No pueden tener más de dos plantas de altura, salvo que las características específicas derivadas de su uso hicieran imprescindible superar esta última en alguno de sus puntos. Cuando se trate de solares enclavados en núcleos de población o manzanas edificados en más de dos terceras partes, se pueden autorizar alturas que alcancen la media de los edificios ya construidos.
b) En el suelo no integrado en un núcleo de población, deben además:
• Ser adecuadas al uso y la explotación a los que se vinculen y guardar estricta proporción con las necesidades de los mismos.
• Tener el carácter de aisladas.
• Cuando vayan a construirse de nueva planta, retranquearse, como mínimo, 5 m a linderos y 15 m al eje de caminos o vías de acceso.
• No dar lugar a la formación de núcleo de población, por lo que la realización de actos de segregaciones, edificaciones, construcciones, obras o instalaciones no podrán conllevar la demanda potencial de los servicios o infraestructuras colectivas innecesarias para la actividad de explotación rústica o de carácter específicamente urbano, ni la existencia de más de tres edificaciones con destino industrial o terciario en unidades rústicas aptas para la edificación colindantes. Tampoco pueden existir más de tres edificaciones con destino residencial en unidades rústicas aptas para la edificación colindantes, cuya densidad supere la de una vivienda por cada dos hectáreas.
c) En suelo urbano consolidado, todas las actuaciones que resulten indispensables para la adecuación de las edificaciones existentes a los requisitos de la normativa vigente en materia de accesibilidad, no computan a efectos de volumen edificable, distancias mínimas a linderos, a otras edificaciones, o a la vía pública, ni implicarán cambio en las alineaciones existentes ni en el destino urbanístico del suelo. Se debe garantizar, en todo caso, la funcionalidad de las vías o espacios libres que se vieran afectados, y adecuarse a las condiciones estéticas aplicables al edificio al que se encuentren vinculados.
2. Respecto a los usos y construcciones susceptibles de autorización el régimen se modifica en relación con los casos en que la ordenación territorial y urbanística prevea la compatibilidad del uso en construcción, edificación o instalación no vinculado a la explotación agrícola, pecuaria o forestal y previa calificación urbanística que atribuya el correspondiente aprovechamiento, en cuyo caso pueden realizarse en suelo no urbanizable los actos precisos para la materialización de dicho aprovechamiento, en las condiciones determinadas por aquella ordenación, previo cumplimiento de los específicos deberes y el levantamiento de las cargas que ésta determine y, en todo caso, el pago de un canon urbanístico, cuya fijación corresponderá a los municipios, por la cuantía establecida en LOTEX art.27, que pueden satisfacerse mediante cesión de suelo por valor equivalente. Este aprovechamiento, otorgando la calificación urbanística, puede tener una duración limitada, aunque renovable, que no sea inferior en ningún caso al tiempo que sea indispensable para la amortización de toda la inversión que requiera su materialización.
Las condiciones que determine la ordenación territorial y urbanística para la materializacióin del uso en edificación que prevea en suelo no urbanizable deben asegurar, como mínimo, la preservación del carácter rural de esta clase de suelo y la no formación en él de núcleos de población, así como la adopción de las medidas que sean precisas para proteger el medio ambiente y asegurar el mantenimiento de la calidad y funcionalidad de las infraestructuras y los servicios públicos correspondientes y garantizar la preservación o, en su caso, restauración de las condiciones ambientales de los terrenos y de su entorno inmediato.
Se deroga la regulación relativa a la división, segregación o parcelación de fincas en suelo no urbanizable.
3. La calificación urbanística del suelo no urbanizable protegido opera como título administrativo legitimador de la incorporación del suelo no urbanizable común al proceso urbanizador. Sólo se pueden producir las que sean congruentes con las actividades y usos que expresamente permita el planeamiento, pero nunca las que permitan la autorización de actos que tengan por objeto cualquiera de los previstos en LOTEX art.23.b), c), f ) y h), cuando el planeamiento considere que son incompatibles con el régimen de protección que establezca.
4. Las obras, construcciones e instalaciones previstas en suelo no urbanizable común y en suelo no urbanizable protegido, así como los usos y actividades a que se destinen, deben cumplir los siguientes requisitos :
a) Han de realizarse en una unidad rústica apta para la edificación que tenga las características y superficie mínimas siguientes:
• Las dispuestas por la ordenación territorial y urbanística para la autorización de vivienda familiar aislada, sin que en ningún caso la unidad vinculada a ésta pueda ser inferior a hectárea y media, ni la vivienda podrá ocupar una superficie superior al 2% de aquélla, el resto de la cual debe mantenerse en explotación agraria efectiva o con plantación de arbolado.
• La funcionalmente indispensable para las construcciones e instalaciones correspondientes, que nunca puede ser inferior a 1 ha para el caso de aquellas sujetas a exención o bonificación del canon urbanístico, ni a la prescrita para vivienda familiar, en todos los restantes casos. No obstante, previo informe favorable de la consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística, puede disminuirse aquella superficie en lo estrictamente necesario por razón de la actividad específica de que se trate.
• En el caso de la rehabilitación de edificaciones y construcciones existentes para su destino a cualquiera de los usos compatibles con el suelo no urbanizable la unidad rústica apta para la edificación puede ajustarse a la superficie de la finca en que se sitúe y la edificación o construcción a rehabilitar puede mantener sus condiciones de volumen y posición respecto de los límites de dicha unidad, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
– Que la edificación cuya rehabilitación se pretenda tenga un carácter tradicional y una antigüedad igual o superior a los 30 años, contada a partir del nueve de noviembre de 2010.
– Que la edificación objeto de rehabilitación haya tenido un uso vinculado a la naturaleza y destino de la finca, como molinos, secaderos u otros, así como construcciones vinculadas a infraestructuras públicas actualmente en desuso.
– Que la finca en la que se sitúe la edificación no haya sufrido alteraciones que hayan disminuido su superficie en los 5 años inmediatamente anteriores a la solicitud de licencia urbanística.
– Que las obras de rehabilitación a realizar no impliquen un incremento de superficie construida superior al 10% de la ya existente. No obstante, previo informe favorable de la consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística, puede superarse este porcentaje en lo estrictamente necesario por razón de la actividad específica de que se trate.
– Que, como consecuencia de la realidad preexistente, no se contribuya a generar núcleos de población.
b) En relación con los requisitos administrativos deben acreditarse:
• El otorgamiento, previo a la concesión de la calificación y el otorgamiento de la licencia, de cualesquiera concesiones o autorizaciones administrativas, u otras que fueran necesarias conforme a la legislación administrativa aplicable. Sin embargo, basta para el otorgamiento de la calificación urbanística la incorporación al expediente de copia de las solicitudes de las concesiones, autorizaciones o informes pertinentes, excluida la preceptiva evaluación de impacto ambiental, en cuyo caso la eficacia de la calificación urbanística quedará condicionada a la obtención de los correspondientes informes o resoluciones favorables.
• La calificación urbanística es previa a la licencia municipal. La declaración responsable o la comunicación previa y su establecimiento corresponde a la consejería competente para los actos que pretendan ejecutarse en suelo no urbanizable protegido de cualquier municipio y común en municipios de menos de 20.000 habitantes de derecho. En los restantes supuestos la calificación urbanística corresponde a los municipios.
• La cobertura formal y material por licencia en vigor, determinando la caducidad de ésta la de la calificación urbanística previa.
Reglamentariamente, pueden establecerse y precisarse condiciones de edificación diferentes para definir el desarrollo de las previsiones en materia de suelo no urbanizable dispuestas en la ley.
El contenido de la calificación urbanística precisa determinar exactamente las características del aprovechamiento que otorgue y legitime y las condiciones para su materialización, así como fijar la parte proporcional de los terrenos que deba ser objeto de reforestación para preservar sus valores naturales, establecer el plan de restauración o de obras y trabajos para la corrección de los efectos derivados de las actividades o usos desarrollados y la reposición de los terrenos a determinado estado y concretar el canon urbanístico -mínimo del 2% del importe total de la inversión a realizar para la ejecución de las obras, excepto en el caso de uso residencial familiar no vinculado a explotaciones de naturaleza agrícola, forestal, ganadera, cinegética al servicio de la gestión medioambiental o análoga, que es de un 5%-, a satisfacer en concepto de participación en el aprovechamiento urbanístico otorgado por la calificación.
El procedimiento de calificación puede solicitarse por los particulares conjuntamente con la solicitud de licencia urbanística ante el municipio o, directamente, a la consejería competente en materia de ordenación territorial en el caso de actuaciones sujetas a comunicación previa o declaración responsable o en los supuestos de inactividad municipal. Ha de resolverse, previo trámite de información pública por plazo de 20 días, en un plazo de 3 meses produciéndose, en su defecto, los efectos del silencio administrativo desestimatorio de la calificación interesada.

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