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Motivación de dictámenes periciales sobre construcciones urbanas

La presente resolución trata de ajustar las actuaciones de los técnicos dependientes de la Dirección General de Tributos, cuando han de elaborar dictámenes valorando construcciones urbanas, a la determinación legal relativa a los dictámenes periciales sobre bienes inmuebles (RD 1065/2007 art.160.3.c).
Deben aplicarse, por consiguiente, determinadas normas técnicas de valoración catastral de una construcción, cuando se efectúan comprobaciones de valor en determinados hechos imponibles relativos a los impuestos cedidos a las CCAA.
Su ámbito de aplicación se extiende, en el ámbito de los impuestos cedidos, a todos los técnicos que elaboren dictámenes sobre construcciones urbanas que hayan de servir como medio de comprobación de valor en expedientes tributarios cuya gestión sea competencia de la Comunidad Autónoma de Aragón.
En los dictámenes en que sea preciso valorar una construcción, se hará constar expresamente que el módulo unitario básico aplicado es el aprobado para cada área económica homogénea por la normativa catastral vigente a la fecha de devengo como módulo básico de la construcción (MBC).
Sobre el MBC se aplicarán los coeficientes de las reglas técnicas que, a juicio del técnico, resulten de aplicación teniendo en cuenta la tipología, categoría y antigüedad de la construcción, así como las características intrínsecas y extrínsecas.
El coste de ejecución sería la referencia básica. El coste actual es el resultado de sumar al coste de ejecución los honorarios profesionales y los tributos que gravan la construcción. Finalmente, el valor de la construcción se define como su valor de reposición.
La normativa catastral considera como coste actual de la construcción tanto el estricto coste de ejecución, como los beneficios de contrata, los honorarios profesionales y los tributos que gravan la construcción. Sin embargo, la actual interpretación jurisprudencial entiende que esas tres últimas partidas no forman parte del “valor real de coste de la obra nueva”, que es el que conforma la base imponible en AJD de determinados hechos imponibles.
Por tanto, para adaptar el sistema de determinación del valor catastral a las exigencias jurisprudenciales cuando se trate de comprobar la base imponible de las escrituras de declaración de obra nueva o de constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal, es preciso descontar del valor obtenido, las tres partidas citadas. Del mismo modo, en la valoración de coste de la obra no se tienen en cuenta las expectativas urbanísticas ni la situación del mercado inmobiliario.

NOTA
Para un estudio detallado de la valoración catastral de inmuebles, ver 6704 s. Memento Urbanismo 2012.
En lo que respecta a las normas técnicas de valoración catastral, ver 6730 s. Memento Urbanismo 2012

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