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Modificación en la inscripción de las escrituras de declaración de obra nueva

La L 8/2013 disp.adic.12ª, con efectos desde el 28-6-2013, ha introducido una serie de modificaciones en el texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por RDLeg 2/2008. Entre ellas, se encuentran afectadas las escrituras de declaración de obra nueva en los términos que se indica a continuación.
Como ya venía requiriéndose, los notarios, a efectos de autorizar una escritura de declaración de obra nueva terminada, están obligados a exigir además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de su finalización conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los requisitos exigidos por la legislación reguladora de la edificación para su entrega a los usuarios, así como el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reune las características necesarias para su destino al uso previsto por la ordenación urbanística y los requisitos de eficiencia energética. A estos efectos, la L 8/2013 viene a eximir del cumplimiento de la entrega de las autorizaciones administrativas referidas en aquellos casos en los que la legislación urbanística sujete las actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, sustituyéndose aquellas por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo para poder iniciar la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la inexistencia de resolución obstativa alguna.
Asimismo, en relación con las construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales, por haber transcurrido el plazo de prescripción, ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, a los efectos de poder inscribir la terminación de las obras, la L 8/2013 recoge las siguientes novedades:
– en cuanto a la obligación de los Registradores de la Propiedad de informar a los Ayuntamientos de las inscripciones realizadas (exigiéndose que junto con las escrituras de declaración de obra nueva se acompañen la certificación expedida por el Ayuntamiento por técnico competente, el acta notarial de la finca o la certificación catastral de la finca), la L 8/2013 exige que además de dejar constancia de tal notificación en la inscripción y en la nota de despacho, se deje también en la publicidad formal que expidan.
– asimismo, se añade un nuevo supuesto que hace referencia a las obras nuevas que se encuentren inscritas sin la correspondiente certificación expedida por el Ayuntamiento. En estos casos, cuando el Ayuntamiento afectado reciba la información de las inscripciones realizadas por los Registradores de la Propiedad, ha de dictar una resolución en la que se haga constar en el Registro de la Propiedad, mediante nota al margen de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de dicha obra, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario. La omisión de tal resolución, si implica perjuicio económico al adquirente de buena fe de la finca afectada, deriva en una responsabilidad por parte de la Administración competente, debiendo indemnizar al adquirente por los daños y perjuicios causados.

NOTA
1) Se deja sin efecto el contenido del RDLeg 2/2008 art. 20.4.b, en su redacción dada antes de la reforma introducida por la L 8/2013, que hacía referencia a los supuestos en los que se exigía, a efectos de dejar constancia registral de la terminación de las obras en las que por haber transcurrido el plazo de prescripción ya no procedía adoptar medidas para su demolición, que en el asiento de inscripción quedase reflejada la situación de fuera de ordenación en la que quedaba la construcción, edificación o instalación.
2) El RDLeg 2/2008 art. 20.4.c, tras la reforma de la L 8/2013, pasa a ser el RDLeg 2/2008 art. 20.4.b.
3) Entre las medidas introducidas por la L 8/2013, también se modifica la regulación que afecta a las actuaciones urbanísticas y deberes vinculados a la promoción de las mismas (RDLeg 2/2008 art. 14 y 16). En concreto, entre otras novedades, se incluyen a las actuaciones edificatorias, para los supuestos en los que no concurran las condiciones exigidas para las actuaciones urbanísticas; en cuanto a los deberes vinculados a las actuaciones de urbanización, entre otros, se incluye que en la entrega del suelo reservado a viales, espacios libres, etc. que hay que hacer a la Administración se tomen en consideración los que el instrumento público de ordenación adscriba a la dotación pública de viviendas destinas al alquiler que estén sometidas a algún régimen de protección y, en cuanto a los deberes vinculados a las actuaciones de dotación, se establecen ciertas salvedades en cuanto al cumplimiento de los mismos, etc. Por último, indicar que lo previsto a estos efectos se aplica también a las actuaciones sobre núcleos tradicionales legalmente asentados en medio rural.

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