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Medidas de ordenación territorial de la actividad turística en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma

Se modifica la L Canarias 6/2002, para superar las carencias y limitaciones existentes en relación con el turismo y su influencia negativa en distintos sectores productivos. Las novedades pretenden corregir las desproporciones que imposibilitan, en la práctica la promoción de los establecimientos turísticos de pequeña y mediana dimensión en suelo rústico, para compatibilizarlas con la protección y promoción de los recursos medioambientales y paisajísticos, así como con el mantenimiento de la actividad agraria.
También se corrigen las distorsiones entre la superficie mínima exigida de la unidad apta para la edificación para la introducción de un determinado establecimiento turístico y la estructura y características de las propiedades existentes en los espacios rurales. Se regulan las condiciones de la ubicación de los establecimientos turísticos alojativos dentro de las unidades aptas para la edificación turística. Todas las reformas se realizan respetando los criterios de ordenación territorial impidiendo la dispersión territorial de los establecimientos turísticos y favoreciendo la creación de los de pequeña y mediana dimensión y garantizando la menor transformación territorial y afección ambiental y paisajística.
Se regulan los instrumentos especiales de planificación singular turística.

Planes insulares de ordenación

El plan insular de ordenación debe contener las siguientes normas de aplicación directa en materia de ordenación territorial de la actividad turística:
a) Previsiones específicas de desarrollo turístico, incluyendo los criterios de localización y modalidades de la oferta alojativa, debidamente justificados de acuerdo con las características económicas, sociales y territoriales de la isla.
b) Identificación y delimitación de las zonas aptas para el uso turístico, justificadas en relación con el modelo territorial y de desarrollo económico propugnado, y en función del mantenimiento o recuperación de una precisa actividad agrícola, la mejora de un entorno o la recuperación de un bien con valor cultural, diferenciando entre:
– las zonas aptas para el desarrollo turístico convencional en núcleos, en las que el planeamiento general delimite los perímetros de suelo clasificado como urbano, urbanizable sectorizado o urbanizable no sectorizado ( el planeamiento general debe establecer directamente la ordenación pormenorizada que legitime la actividad de ejecución de los usos turísticos, previa comprobación de su adecuación a los intereses de carácter supramunicipal, para lo que se requiere informe favorable del cabildo insular correspondiente);
– las zonas aptas para el desarrollo de un modelo específico de unidades aisladas de explotación turística en suelo rústico.
Dentro del concepto de sistemas generales, dotaciones y equipamientos insulares estructurantes de trascendencia insular o supralocal, cuya determinación e implantación han de contener los planes insulares, se pueden incluir, además de lo previsto en la legislación general, las infraestructuras y actividades económicas relevantes vinculadas al ocio y a los equipamientos complementarios al turismo.
El planeamiento insular debe ordenar los suelos urbanizables de uso turístico de trascendencia insular o supralocal, previo informe municipal preceptivo sin que sea de aplicación lo dispuesto en TROTCANA art.32.2.B).2.
Los planes de ordenación insular deben tener el siguiente contenido, siempre que haya que desarrollarse la ordenación de la actividad turística en el suelo rústico de acuerdo con lo previsto en L Canarias 6/2002 que exigía la definición de las características del paisaje rural insular, la identificación y delimitación de los ámbitos territoriales que deban destinarse a usos del sector primario, las condiciones para la delimitación de los asentamientos rurales y agrícolas, las condiciones mínimas de la parcela a efectos de edificación turística en suelo rústico y las condiciones de la edificación turística en las distintas categorías de suelo rústico en las que ésta se permita. A estos hay que añadir la fijación de las condiciones que garanticen el carácter aislado de los establecimientos alojativos turísticos mediante la fijación de densidades máximas u otros parámetros similares para este fin; condiciones entre las que no se puede encontrar la previsión de distancias mínimas entre establecimientos, quedando sin efecto cualquier previsión en contrario ( se modifica así la previsión anterior que preveía la fijación de distancias mínimas).

Licencias y autorizaciones previas

La regulación de las licencias urbanísticas y las autorizaciones previas en suelo rústico se sustituye por una regulación específica para las tipologías turísticas correspondientes a hotel rural y casa rural. Éstas dos modalidades se pueden implantar en cualquier categorías de suelo rústico, siempre que cumplan con las condiciones establecidas para la respectiva categoría, y con independencia de que se encuentre o no previsto el uso turístico en el planeamiento de aplicación, quedando sin efecto cualquier previsión en contrario.
Por otro lado, las tipologías correspondientes a hotel emblemático y casa emblemática se pueden implantar en suelo urbano, con independencia de que se encuentre o no previsto el uso turístico en el planeamiento de aplicación, quedando sin efecto cualquier previsión en contrario.
De acuerdo con lo que establezcan los planes insulares de ordenación, y en concordancia con ellos el planeamiento urbanístico municipal, se pueden desarrollar en suelo rústico actividades turísticas alojativas de acuerdo con lo que disponga expresamente el instrumento de planeamiento correspondiente, resultando:
a) Implantación general en asentamientos rurales y agrícolas, salvo prohibición expresa del planeamiento.
b) Implantación de asentamientos en suelos rústicos de protección agraria y forestal y de protección territorial, en compatibilidad con los recursos que alberguen.
c) Implantación en suelos rústicos de protección paisajística, siempre que sean compatibles con los valores ambientales concurrentes y contemplen los proyectos arquitectónicos la integración paisajística de la actuación turística.
En todos los casos el cabildo insular debe establecer las condiciones generales de implantación, teniendo, a estos efectos, los espacios agrarios, naturales o paisajísticos la consideración de equipamiento complementario identificativo de la oferta turística.
Los instrumentos de ordenación insular y general han de establecer las características de la edificación alojativa en suelo rústico, en función de la satisfacción mínima y suficiente de sus requerimientos funcionales, y su compatibilidad con las características del territorio; se diferencian los siguientes supuestos:
1.- Los establecimientos de turismo rural que ocupen edificaciones tradicionales rurales rehabilitadas han de atenerse a lo dispuesto en la legislación sectorial y en el planeamiento.
2.- En los asentamientos rurales y agrícolas, la unidad apta para la edificación turística es la constituida por la finca en que se ubique la edificación.
3.- En las restantes categorías de suelo rústico la unidad apta para la edificación es la finca en que se ubique la edificación turística y, en su caso, las fincas contiguas afectas a la misma y que participen en la iniciativa.
4.- Para que se pueda autorizar la implantación en suelo rústico de los restantes establecimientos turísticos alojativos debe acreditarse que la actuación tiende a contribuir a la conservación, mejora o regeneración de los valores territoriales; justificarse expresamente la existencia de valores suficientes en el mismo; superficie de la finca igual o superior a la mínima establecida por el planeamiento para la categoría de suelo rústico en que se localice; la capacidad alojativa máxima establecida por el planeamiento urbanístico para cada asentamiento rural o agrícola no sea superior al 50% de la población residente y, por último que la capacidad alojativa máxima esté fijada en relación con la superficie de la unidad apta para la edificación, teniendo en cuenta:

Asentamiento
Unidad apta para la edificación
Asentamientos rurales
Superficie no inferior a 60 m2 por cada plaza alojativa, con un mínimo de 500 m2
Asentamientos agrícolas
Superficie no inferior a 150 m2 por cada plaza alojativa, con un mínimo de 1500 m2
Restantes categorías de suelo rústico
Dimensión del establecimiento
Número de plazas alojativas turísticas
Situado en suelo rústico de protección agraria (m² )
Situado en las otras restantes categorías de suelo rústico (m² )
Pequeña dimensión
0-10
2500
5000
11-20
4000
7500
21-40
6000
10000
Mediana dimensión
41-100
250 x P
400 x P
101-200
300 x P
500 x P

P: Número de plazas alojativas.
Estas condiciones no son aplicables a los sistemas generales, dotaciones y equipamientos insulares estructurantes turísticos contemplados en los planes insulares y en los instrumentos de planificación singular turística.

Obligaciones y derechos de los propietarios

Son objeto de modificación las obligaciones y derechos de los propietarios, acordándose que son las primeras las siguientes:
a) Los promotores de la edificación deben asumir las obligaciones establecidas en TROTCANA para los supuestos de aprovechamiento en suelo rústico.
b) Cuando se afecten terrenos a la actuación para componer una unidad apta para la edificación, es preciso suscribir un convenio urbanístico entre el ayuntamiento, el promotor turístico y los propietarios de terrenos afectos, incluso cuando estos dos últimos fueran la misma persona. El convenio, tramitado legalmente y formando parte del proyecto de actuación territorial o calificación territorial – en su caso-, debe sustanciar los compromisos que garanticen la vinculación de tales terrenos a la actividad turística y la mejora o recuperación y mantenimiento en óptimas condiciones del paisaje afectado. La alteración de sus estipulaciones requiere la modificación o revisión del instrumento de ordenación que lo haya habilitado. El convenio debe contener estipulaciones relativas al abono de las contraprestaciones económicas correspondientes a las obligaciones asumidas en los términos pactados entre las partes, en las que necesariamente han de señalarse las condiciones de su revisión y actualización.
En relación con los deberes urbanísticos hay que destacar que tienen este carácter todos los compromisos adoptados en relación a la óptima conservación del paisaje rural. Su cumplimiento ha de exigirse por la administración actuante, de oficio o a instancia de parte.
La resolución definitiva del instrumento de ordenación vincula la actividad turística con las obligaciones previstas; a estos efectos, con carácter previo a la licencia, ha de practicarse anotación o inscripción en las fincas registrales que componen la unidad apta para la edificación, con traslado literal del acuerdo.
La cancelación del asiento requiere certificación administrativa acreditativa del cese de la actividad turística y eliminación de la construcción, o del cambio de uso no prohibido por el planeamiento.
Debe garantizarse la explotación de la edificación resultante bajo el principio de unidad de explotación.

Instrumentos de planificación singular turística

Se regulan también los instrumentos de planificación singular turística de equipamientos estructurantes turísticos en el ámbito de las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma que pueden estar legitimados a través de la aprobación de estos instrumentos especiales, atendiendo a su trascendencia insular o supralocal. Tienen por objeto ordenar y diseñar, para su inmediata ejecución, o bien ejecutar, los equipamientos insulares estructurantes turísticos en cualquier clase y categoría de suelo. Se pueden aprobar en ejecución del planeamiento insular o de forma autónoma en cuyo caso la planificación comprende también la determinación y localización de la infraestructura o actividad de que se trate.
Incluyen las siguientes determinaciones, que prevalecen sobre el planeamiento insular y municipal y a las que éstos deben adaptarse en la primera modificación que afecte a este suelo:
– justificación detallada del interés insular y de las circunstancias concurrentes;
– identificación de la administración pública, organismo, entidad o persona física o jurídica promotora;
– localización de las obras a ejecutar y delimitación del ámbito territorial de incidencia del proyecto o actuación;
– descripción, con la suficiente especificación, de la ordenación y características técnicas del proyecto, así como de la forma de gestión a emplear para su ejecución, y la duración temporal estimada de la misma;
– descripción de las actuaciones de urbanización y las complementarias o de conexión a infraestructuras existentes;
– incidencia sobre el territorio físico, afecciones ambientales y medios de corrección o minimización de las mismas;
– adecuación con el planeamiento local vigente en el término o términos municipales en que se asiente o, caso contrario, la indicación de determinaciones de dicho planeamiento municipal que hayan de ser modificadas como consecuencia de la aprobación del proyecto o actuación objeto del instrumento de planificación singular turística;
– justificación de la viabilidad económica en relación con el coste total previsto;
– compromisos del promotor para el cumplimiento de las obligaciones que se deriven de la misma, que es obligatorio garantizar. La garantía total es el 10% del coste total de las obras a realizar para la implantación de los servicios y la ejecución de las obras de urbanización, según proyecto básico o, en su caso, del importe necesario para cubrir los gastos que puedan derivarse de incumplimientos o infracciones o de las labores de restauración de los terrenos (importe elevable, motivadamente, hasta el 20% del mismo importe).
La publicación de la planificación singular turística implica la atribución al terreno correspondiente del aprovechamiento urbanístico que resulte del mismo, obligando a integrar sus determinaciones en el planeamiento territorial o urbanístico que resulte afectado, con ocasión de su primera modificación sustancial. Asimismo legitima la implantación de los usos y actividades, y la ejecución de las obras e instalaciones que sean precisas para su ejecución.
Si se trata de actuación en suelo rústico no se precisa la aprobación del proyecto de actuación territorial ni de calificación territorial. En el caso de los instrumentos de iniciativa pública, el acuerdo de aprobación lleva implícita la declaración de utilidad pública o, en su caso, el interés social, la necesidad de ocupación y la urgencia de la tramitación, a efectos expropiatorios, pudiendo tener el promotor la condición de beneficiario.
Se regula la tramitación de aprobación de estos instrumentos, teniéndose en cuenta, además, que si el instrumento implica ordenación ha de someterse al procedimiento simplificado de evaluación ambiental estratégica para que por el órgano ambiental se determine si tienen efectos significativos sobre el medioambiente (las actuaciones declaradas de interés insular quedan exoneradas de deber de obtener resolución del cabildo insular sobre el interés insular del proyecto pero no de los demás trámites, tratándose de aquéllas que se promuevan dentro del plazo de 2 años contados desde 6-10-16). En cambio, los que no comporten ordenación se someten al procedimiento de evaluación de impacto ambiental que resulte de aplicación.
Los instrumentos se entienden vigentes hasta la finalización de su ejecución, con pleno cumplimiento de su finalidad; pero de oficio o a instancia de parte, el órgano que lo aprueba puede acordar su extinción por renuncia expresa del promotor a su ejecución, por transcurso del plazo de 2 años desde la obtención de la licencia municipal de obras sin que se hubiera iniciado la ejecución del proyecto o actuación legitimado o, si iniciada ésta se interrumpiera durante más de 2 años, a menos que, en uno u otro caso, concurriera causa justificada para la demora, no imputable al promotor y fuera solicitad y concedida la prórroga, o por incumplimiento grave de las previsiones del instrumento. Tras la extinción anticipada, la administración competente puede, en el plazo máximo de 3 meses, asumir directamente la ejecución del proyecto; transcurrido este plazo, los terrenos afectados recuperan la clasificación y calificación urbanística anterior (sin tenerse que modificar el planeamiento); la persona o entidad responsable debe realizar los trabajos precisos para reponer los terrenos al estado que tuvieran antes del comienzo de la ejecución y los titulares de los terrenos objeto de expropiación, pueden solicitar su reversión.

NOTA
Las modificaciones o revisiones del planeamiento insular y territorial que a 6-10-2016 no hayan superado la fase insular de tramitación, deben acomodarse, en su caso, a las determinaciones anteriores. Pero los que estén en tramitación se rigen en cuanto al procedimiento por la legislación vigente en el momento de su inicio, salvo que esta disposición les otorgue condición más favorable.
Los planes territoriales en trámite, cualquiera que sea su objetivo, que hayan superado la información pública y solicitud de informes, así como las modificaciones o revisiones parciales formalmente iniciadas, de los que se encuentren en vigor, pueden continuar su tramitación hasta su aprobación, incorporándose a la planificación territorial insular.
La ejecución de las obras correspondientes a los sistemas generales, dotaciones y equipamientos ordenados en los expresados planes territoriales queda legitimada con la aprobación de los respectivos proyectos técnicos.

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