La legalidad urbanística se constituye por el conjunto de normas legales y reglamentarias incluidas las normas de los planes urbanísticas y las ordenanzas municipales que ordenan los usos y los aprovechamientos urbanísticos del suelo, a las que se sujetan los actos de utilización del suelo y las obras que están implantadas en este.
Su protección se lleva a cabo por el conjunto de instrumentos que pueden utilizar las administraciones públicas competentes para ejercer una potestad reglada que las faculta para intervenir en la actividad de los particulares con la finalidad de preservar la legalidad urbanística y restablecerla cuando se vulnera y de sancionar las conductas tipificadas como infracciones urbanísticas.
Las licencias urbanísticas son títulos administrativos que habilitan a las personas interesadas para llevar a cabo los actos que están sujetas a estas. Su objeto es comprobar por parte de la administración competente para otorgarlas la adecuación de estos actos al ordenamiento jurídico urbanístico, previamente a su ejecución material. Cuando la legislación sectorial lo prevea expresamente, a través de las licencias urbanísticas también se comprueba su adecuación a los requisitos que se establecen en ella.
Actos sujetos a licencia
Quedan sujetos a licencias los actos siguientes (TRUCAT art.187):
a) parcelaciones urbanísticas;
b) obras de edificación, construcción e instalación de nueva planta, y las de ampliación, reforma, modificación o rehabilitación de edificios, construcciones e instalaciones ya existentes;
c) la demolición total o parcial de edificios, construcciones e instalaciones;
d) las obras puntuales de urbanización no incluidas en un proyecto de urbanización;
e) el cambio de uso de los edificios y las instalaciones;
f) los movimientos de tierra y las obras de desmontaje o explanación en cualquier clase de suelo;
g) los usos y las obras de carácter provisional;
h) la extracción de áridos y la explotación de canteras;
i) la acumulación de residuos y el depósito de materiales que alteren las características del paisaje;
j) la construcción o la instalación de muros y vallas;
k) la apertura, la pavimentación y la modificación de caminos rurales;
l) la instalación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes;
m) la instalación de invernaderos o instalaciones similares;
n) la tala de masas arbóreas, de vegetación arbustiva o de árboles aislados, en el supuestos en que lo exija el planeamiento urbanístico;
o) la colocación de carteles y vallas de propaganda visibles desde la vía pública;
p) las instalaciones y las actuaciones que afecten al subsuelo;
q) la instalación de líneas eléctricas, telefónicas u otras similares y la colocación de antenas o dispositivos de telecomunicaciones de cualquier tipo;
r) la constitución o modificación de un régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, y la formalización de otras operaciones jurídicas que comporten un incremento del número de viviendas, establecimiento u otros elementos susceptibles de aprovechamiento privativo independiente respecto de los autorizados en una licencia urbanística anterior;
s) todas las demás actuaciones en que lo exijan el planeamiento urbanístico o las ordenanzas municipales.
Queda sujeta a licencia urbanística previa la primera utilización y ocupación parciales de los edificios y las construcciones siguientes:
a) los de nueva planta;
b) las ampliaciones de los existentes;
c) los sometidos a obras para cambiar su uso característico o a obras de gran reforma o rehabilitación que comporten la interrupción de su utilización y ocupación.
Se pueden autorizar diversos actos que están sujetos a licencia mediante el otorgamiento de una única licencia urbanística.
Actos no sujetos a licencia
No están sujetos a licencia urbanística los actos siguientes:
a) las obras incluidas en los planes o proyectos de urbanización debidamente aprobados;
b) las parcelaciones urbanísticas incluidas en un proyecto de reparcelación;
c) las obras que se deben llevar a cabo en cumplimiento de una orden de ejecución o de restauración, cuando no requieran proyecto técnico o cuando la misma orden o el acto que ordena su ejecución subsidiaria incorpore el proyecto técnico requerido;
d) los actos de uso del suelo y edificación sujetos al régimen de comunicación previa o al régimen de declaracióin responsable.
Actos promovidos por las Administraciones públicas y particulares
También quedan sujetos al régimen de intervención preventiva los actos promovidos por la Administración General del Estado, la Administración de la Generalidad, las administraciones locales o las entidades de derecho público con personalidad jurídica propia que están vinculadas o dependen de ellas.
Sin embargo se exceptúan de la necesidad de obtener licencia urbanística previa los siguientes casos de obras promovidas por Administraciones públicas:
1.- Los proyectos de obras locales ordinarias que promueven las administraciones municipales y los organismos autónomos, las sociedades y otros entes que dependen de ellas se tramitan y aprueban de acuerdo con lo dispuesto en la legislación sobre régimen local.
2.- Salvo que disponga otra cosa la legislación sectorial, las obras urgentes o de interés público excepcional promovidas por la Administración de la Generalidad: el consejero competente debe enviar al municipio correspondiente el proyecto de que se trate para que informe sobre su conformidad con el planeamiento urbanístico aplicable en el plazo de 1 mes. Si el informe es de conformidad o si no se envía el mismo, se puede ejecutar inmediatamente el proyecto; si el informe municipal es de disconformidad se debe enviar al consejero para que lo eleve al Gobierno, con el informe previo de la Comisión de Política Territorial y de Urbanismo de Cataluña para que lo emita en un plazo de 2 meses. El Gobierno después debe decidir si procede ejecutar el proyecto de manera inmediata en cuyo caso debe ordenar la modificación o revisión del planeamiento urbanístico.
3.- Las obras promovidas por la Administración General del Estado o sus organismos público, por razones de urgencia o excepcional interés público, cuando se trate de actos sujetos a intervención previa municipal disconformes con el planeamiento territorial y urbanístico aplicable. El consejero competente debe informar sobre la procedencia de ejecutar el proyecto y sobre la eventual necesidad de alterar el planeamiento territorial y urbanístico aplicable, previamente al acuerdo del Consejo de Ministros que sea preciso adoptar de acuerdo con TRUCAT.
Los actos promovidos por los particulares en terrenos de dominio público también están sujetos al régimen de intervención preventiva, sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea pertinente otorgar por parte del ente titular del dominio público. La falta de autorización o concesión, o su denegación, impide obtener la licencia urbanística y al órgano competente otorgarla, así como efectuar la comunicación previa que en otro caso correspondería.
Licencias urbanísticas en suelo no urbanizable y suelo urbanizable no delimitado
El otorgamiento de una licencia urbanística en suelo no urbanizable y urbanizable no delimitado exige la aprobación de un plan especial urbanístico si se refiere a alguno de los actos de uso del suelo y de implantación de obras siguientes:
– nuevas construcciones destinadas a las actividades de camping y aparcamiento de caravanas, autocaravanas y tiendas-caravana previstas expresamente por el plan de ordenación urbanística municipal;
– implantación de infraestructuras no previstas en el planeamiento territorial o urbanístico relativas a los sistemas urbanísticos generales de comunicaciones o de equipamiento comunitario, cuando no están amparadas en un proyecto sectorial ejecutivo vinculante para el planeamiento urbanístico;
– otros actos, cuando el plan especial urbanístico es necesario para desarrollar las determinaciones del planeamiento territorial o del planeamiento urbanístico general.
La ampliación de industrias implantadas en suelo no urbanizable o urbanizable no delimitado, que no hayan cesado su actividad, debidamente autorizadas ex TRUCAT, cuando sea necesaria para la continuación de la actividad o para adecuarlas a la normativa aplicable en materia de prevención y control ambiental de las actividades, también requiere la aprobación de este plan especial sujeto a las mismas condiciones establecidas para las licencias de usos y obras provisionales.
Se exige la aprobación de un proyecto de actuación específico, no incluyéndose los casos anteriores, en los siguientes supuestos:
a) actuaciones específicas de interés público previstas en TRUCAT art.47.4;
b) proyectos de actividades y de construcciones directamente vinculadas a la explotación de recursos naturales;
c) viviendas familiares y alojamientos de trabajadores temporeros que estén directa y justificadamente asociados a la actividad rústica de que se trate y los proyectos de construcciones propias de una actividad rústica que incorporen estos usos;
d) apertura o recuperación de vías de acceso, caminos y atajos, si no está amparada en un proyecto de actuación aprobado según la legislación sectorial;
e) estaciones de suministro de carburantes y de prestación de otros servicios de la red viaria;
f) construcciones auxiliares destinadas a la actividad de turismo rural;
g) cualquier otra actuación que afecte restos arqueológicos de interés declarado, yacimientos paleontológicos, puntos geológicos de interés, acuíferos clasificados o zonas vulnerables o sensibles declaradas de conformidad con la legislación aplicable;
h) reconstrucción y rehabilitación de masías, casas rurales y otras construcciones análogas siempre y cuando el planeamiento urbanístico general o especial no contenga el catálogo específico que identifique las construcciones que pueden ser reconstruidas o rehabilitadas.
En los casos en que no sea preceptiva la aprobación de un plan especial urbanístico, el interesado puede optar entre promover su aprobación para permitir la ejecución de alguno de los actos anteriores en sustitución del proyecto de actuación específica requerido.
No se exige la aprobación de un proyecto de actuación específica en los supuestos de escasa entidad de las obras o de la superficie de suelo afectada por las actuaciones siguientes:
– instalación de elementos energéticos, ambientales u otros servicios en la cara exterior de la cubierta o de las paredes que rodean las obras implantadas legalmente;
– instalaciones soterradas de conexión de las obras implantadas legalmente en las redes de suministro de servicios;
– ampliaciones que no superen el 30% de las obras preexistentes y autorizadas con la aprobación previa de un proyecto de actuación específica.
El otorgamiento de licencias urbanísticas relativas a las obras que precisan de un proyecto de actuación específica no requiere la aprobación previa del mismo si:
• la implantación de las obras auxiliares no comporta un volumen edificado por encima de la cota natural del terreno;
• se trata de obras de reparación que exijan la salubridad pública, la seguridad de las personas o la buena conservación de las construcciones, edificaciones e instalaciones, y las obras de mejora de estos inmuebles, siempre que no comporten su cambio de uso o el aumento o distribución diferente del volumen edificado.
En el caso de las actuaciones relativas a restos arqueológicos, yacimientos paleontológicos, puntos geológicos de interés y acuíferos clasificados no se requiere el proyecto de actuación específico si:
– es preceptivo el informe de la comisión territorial de urbanismo que corresponda para el otorgamiento de la licencia urbanística correspondiente;
– hacen referencia a una actividad ganadera preexistente para adaptar las instalaciones a las exigencias derivadas de la legislación aplicable en materia de ganadería, siempre que no comporten un incremento de la capacidad productiva.
El procedimiento de aprobación de los proyectos de actuación específica exige que la solicitud se presente ante la administración municipal correspondiente en el término municipal afectado por la actuación. El trámite de información pública tiene lugar durante el plazo de 1 mes, durante el cual, simultáneamente, han de solicitarse los informes correspondientes. La aprobación previa debe tener lugar en el plazo de 3 meses contados desde la fecha en que la solicitud haya tenido entrada en el registro municipal; a continuación se produce el envío del expediente a la Comisión territorial de urbanismo quien debe aprobar, en su caso, denegar o suspender la aprobación definitiva en el plazo máximo de 3 meses desde la fecha en que el expediente completo haya tenido entrada en el registro correspondiente.
Los proyectos de actuación específica tienen una vigencia de 1 años desde la notificación de su aprobación definitiva o, a petición razonada de la persona interesada, del plazo superior que fije la Comisión territorial de urbanismo competente dadas las circunstancias concurrentes.
El procedimiento de otorgamiento de licencias urbanísticas en suelo no urbanizable y urbanizable delimitado exige presentación de la solicitud – acompañada de la documentación legalmente prevista en el caso de que no requieran la aprobación de un plan especial urbanístico o un proyecto de actuación específica previamente a su otorgamiento. En el caso de que se solicite la licencia para implantar obras propias de una actividad ganadera o ampliar las existentes a continuación procede la apertura de un periodo de información pública de 20 días.
En el caso de las actuaciones sujetas al informe preceptivo de la Comisión Territorial de Urbanismo (art.59) éste debe emitirse en un plazo de 2 meses; si bien cuando se precisa informe del departamento competente en materia de agricultura y ganadería su emisión debe hacerse en el plazo máximo de 1 mes y sólo concederse la licencia si es favorable.
Cuando los informes son preceptivos queda suspendido el plazo para otorgar la licencia urbanística desde su solicitud hasta el momento de su recepción o, en caso de no emisión, hasta el día de conclusión del plazo legal.
La resolución municipal que otorgue una licencia urbanística debe establecer las condiciones necesarias para preservar el suelo afectado por la actuación del desarrollo urbano, así como para integrara la actuación en el medio natural y paisajístico que lo rodee.
El procedimiento de aprobación de las licencias urbanísticas de usos y obras provisionales exige sometimiento al trámite de información pública durante el plazo de 20 días y su resolución ha de otorgarse en un plazo de 2 meses. La eficacia de estas licencias queda supeditada al hecho de que las personas titulares acrediten ante la administración municipal otorgante la constancia en el Registro de la Propiedad de las condiciones bajo las que se otorgue la licencia y la constitución de garantía suficiente para asegurar la reposición de la situación que se altere a su estado original.
Procedimiento
Se atribuye a la administración municipal competencia para otorgar las licencias urbanísticas respecto de los actos que están sujetos a estas que se pretendan ejecutar en su término.
Las solicitudes se tramitan de acuerdo con la legislación sobre régimen local, sin perjuicio de lo dispuesto en las leyes administrativas o urbanísticas aplicables. No se pueden tramitar las solicitudes de licencia urbanística sin la documentación que requiera el reglamento y las ordenanzas municipales sobre uso del suelo y edificación.
El expediente para otorgar la licencia urbanística debe incorporar los informes de carácter técnico y jurídico. El informe previo del secretario del ayuntamiento es preceptivo siempre que los informes anteriores sean contradictorios en la interpretación de la normativa aplicable o en los casos de falta de otra asistencia letrada.
Los edictos deben publicarse en el diario o boletín oficial que corresponda.
Las licencias urbanísticas se deben otorgar de acuerdo con las previsiones de la legislación y el planeamiento urbanísticos y las ordenanzas municipales sobre uso del suelo y edificación vigentes en el momento de la resolución de la solicitud, o en la fecha en que se entienden producidos los efectos de la falta de resolución expresa de la solicitud, a menos que se deban otorgar de conformidad con un certificado de régimen urbanístico vigente.
No se pueden denegar u otorgar licencias urbanísticas con fundamento en las determinaciones de planes urbanísticos aún no vigentes, ni siquiera condicionarlas a su entrada en vigor.
Las licencias urbanísticas no alteran las situaciones jurídicas privadas existentes entre los particulares y se entienden otorgadas salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de tercero.
Actos sujetos a comunicación previa
Quedan sujetos a comunicación previa:
– la primera utilización y ocupación de los edificios y las construcciones de nueva planta, la de las ampliaciones de los existentes y de los sometidos a obras para cambiar su uso característico o a obras de gran reforma o rehabilitación que comporten la interrupción de su utilización y ocupación;
– las obras que no se ajusten al proyecto técnico autorizado y que no lo alteren sustancialmente;
– el cambio de uso y las obras vinculados al desarrollo de actividades que, de acuerdo con la legislación sectorial, no necesitan licencia previa.
Asimismo las ordenanzas municipales sobre uso del suelo y edificación pueden sustituir la exigencia de licencia urbanística por la de comunicación previa para actos determinados en función de su entidad o características; se excluyen de esta posibilidad:
– las obras que requieran la elaboración de un proyecto técnico;
– la primera utilización y ocupación parciales de los edificios y las construcciones;
– las parcelaciones urbanísticas;
– el cambio de uso a residencial de las obras implantadas;
– los usos y obras provisionales;
– los usos y obras en suelo no urbanizable y suelo urbanizable delimitado.
Las comunicaciones previas deben indicar los plazos máximos para empezar la ejecución de obras y acabarlas en proporción a su entidad y de acuerdo con lo que dispongan las ordenanzas municipales a estos respectos. Los plazos puede prorrogarse por la mitad si la persona interesada lo comunica antes de que hayan transcurrido. Si transcurren los plazos máximos o, en su caso, las prórrogas, sin haberse iniciado o finalizado las obras el interesado queda inhabilitado para empezarlas o continuarlas sin perjuicio de que pueda presentar una nueva comunicación previa
NOTA
El área metropolitana de Barcelona ejerce las funciones de protección de la legalidad urbanística vulnerada en el caso de inactividad de las administraciones municipales de su ámbito territorial respecto de las presuntas infracciones graves y muy graves que la regula.
El departamento competente en materia de urbanismo puede intervenir en este ámbito territorial si no hay actuación subsidiaria del área metropolitana de Barcelona.
Los órganos del área metropolitana de Barcelona competentes para incoar y resolver los procedimientos de protección de la legalidad urbanística vulnerada, para adoptar las medidas de conformidad con su legislación específica.
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