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ITP y AJD. Tributación de la construcción de edificaciones en fincas colindantes

La propietaria de un centro comercial pretende construir un nuevo edificio colindante al centro comercial, para destinarlo al arrendamiento a terceros, aunque de manera independiente. Como la superficie de la finca sobre la que se va a construir el edificio es insuficiente, se pretende unir parte de una de las fincas del complejo comercial inicial, lo cual implicaría la modificación de la propiedad horizontal del mismo. La finca matriz sobre la que se encuentra dicho centro comercial fue dividida originariamente en dos fincas: la Finca 1, que a su vez se subdividió en la Finca 1A y 1B, y la Finca 2, que pertenece a un particular y no está vinculada al centro comercial. Por lo que respecta a la finca sobre la que se va a construir la nueva edificación -Finca 3-, es colindante con la Finca 1A.
La unión de ambas parcelas se pretende realizar a través de alguna de las siguientes operaciones:
A) Mediante la integración de la Finca 3 en la finca matriz -y en consecuencia en la división horizontal del centro comercial-, separación de parte de la Finca 1A, agrupación a favor de la Finca 3 de dicha porción y modificación de la obra nueva en construcción y división horizontal.
En este caso por la agregación de la Finca 3 a la finca matriz, al aumentar su superficie y afectar a su división horizontal, existiría obligación de tributar por la modalidad AJD del impuesto, al concurrir los requisitos previstos en la LITP art. 31.2 (primera copia de escritura, con contenido valuable, que contiene actos inscribibles en el Registro de la Propiedad y que no se encuentra sujeta a las otras dos modalidades del ITP y AJD ni a ISD), tomando como base el valor de la finca agregada. Igualmente quedaría sujeta a dicha modalidad del ITP y AJD la segregación de la porción de la Finca 1A por el valor de la finca segregada.
Para que la agrupación de la Finca 3 y la Finca 1A se pudiera producir, sería necesario que la primera de ellas realmente consista en una porción de la finca matriz, tras la previa agregación de la Finca 3, que proceda de la antigua Finca 3. En este caso también quedaría sujeta a la modalidad AJD, tomando como base el valor de las fincas que se agrupan.
Por último, en cuanto a la modificación de la obra nueva y división horizontal, se produciría una modificación de la superficie de las fincas que componían la propiedad horizontal original, al haberse agregado la Finca 3 en la finca matriz, quedando sujeta a tributación por la modalidad AJD. En este caso, habría que tomar como base el total valor de la obra nueva y división horizontal. A este respecto, la DGT aclara que, al producirse dicho aumento de superficie, no resultaría de aplicación la doctrina recogida en la DGT CV 4-10-11.
B) Por segregación de una parte de la superficie de la Finca 1A, agrupación de esta con la Finca 3, modificación de la declaración de la obra nueva en construcción y declaración de la obra nueva del edificio que se construya sobre la finca resultante. En este caso no existiría integración de la nueva finca en la división horizontal del complejo comercial.
Tanto la segregación de una porción de la Finca 1A como la agrupación de la misma a la Finca 3 quedarían sujetas a tributación por la modalidad AJD, tomando como base el valor de la porción segregada y el valor de las fincas agrupadas, respectivamente. Por lo que se refiere a modificación de la declaración de obra nueva del centro comercial y de las cuotas de participación de cada finca, como consecuencia de la segregación de una porción de la Finca 1A, no existe obligación de tributar por la modalidad AJD al no tener contenido valuable, al no haber obra nueva cuyo valor pueda ser tenido en cuenta.
Por último, en cuanto a la declaración del nuevo edificio que se construya en la finca nueva resultante de la agrupación, está sujeta a tributación por la modalidad AJD, tomándose como base el valor real del coste de la misma. No obstante, en ninguna de las operaciones planteadas existiría obligación de tributar por la modalidad TPO del ITP y AJD, ya que no se produce ninguna transmisión onerosa e inter vivos de bienes que integren el patrimonio del titular, al implicar únicamente modificaciones registrales de las fincas referidas.

NOTA
En la Operación A planteada, respecto a la agregación de la Finca 3 a la finca matriz, en cumplimiento de lo dispuesto en el RH art.48, se entiende que se cumple el requisito de que la superficie de la finca matriz es al menos un quíntuplo de la de la Finca 3.

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