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IP. Valoración de un inmueble adquirido mediante el ejercicio de una opción de compra

En el supuesto de un arrendamiento con opción de compra, se plantea si, a efectos de la declaración del valor del inmueble en el IP, una vez ejercida la opción de compra, procede descontar el ITP y AJD satisfecho con el arrendamiento.
El arrendamiento con opción de compra es un contrato complejo formado por contratos conexos:
– el de arrendamiento, el de la opción de compra; y,
– en su caso, el de compraventa si el arrendatario ejerce el derecho de opción de compra.
Desde la perspectiva del arrendatario , tanto el arrendamiento inicial como la opción de compra están sujetos al ITP y AJD (LITP art.7.1.b y 14.2), siendo la base imponible del ITP y AJD la siguiente:
arrendamiento inicial: se determina en función del periodo de duración del contrato (LITP art.10.2.e);
opción de compra: se toma el precio especial convenido para el ejercicio de tal derecho, si bien, de no existir o ser menor, se toma el 5% de la base aplicable al contrato de compraventa (LITP art.14.2).
En definitiva, se trata de gravámenes fiscales establecidos sobre contratos distintos y autónomos del de compraventa de la vivienda, cuyo precio de adquisición es el que como tal conste en la escritura de su transmisión, sin que proceda, por tanto, minorar dicho precio en el ITP y AJD satisfecho con ocasión del arrendamiento.
A efectos de la declaración del inmueble en el IP el valor que debe prevalecer es el mayor valor resultante del contraste entre dicho precio, el catastral y el que resulte, en su caso, de la comprobación administrativa, considerados a 31 de diciembre del ejercicio de que se trate (LIP art.10.1).

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