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Intervención en la edificación del suelo: conservación de los edificios. Galicia

Se reconoce a los propietarios de toda clase de terrenos, construcciones, edificios e instalaciones la obligación de dar cumplimiento a los deberes siguientes:
a) Edificar o rehabilitar en los términos y plazos legalmente previstos; se incluye el deber de terminar las edificación para las que se obtuvo licencia de ejecución.
b) Destinarlos a los usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística.
c) Conservarlos en las condiciones legales que sirvan de soporte a los usos previstos y, en todo caso, en las condiciones legales de seguridad salubridad, accesibilidad universal y ornato. Este deber alcanza hasta el importe correspondiente a la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser destinado legalmente al uso que le sea propio. El deber de conservación pretende mantener el suelo natural y, en su caso, la masa vegetal en las condiciones precisas que eviten la erosión y los incendios, impidiendo la contaminación de la tierra, aire y agua y las demás que se determinen en la legislación vigente.
d) Realizar los trabajos y obras necesarias para satisfacer los requisitos básicos de la edificación.
e) Obras adicionales por motivos turísticos o culturales o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano.
Para realizar las actuaciones necesarias que den cumplimiento a los deberes anteriores se precisa que los ayuntamientos dicten las oportunas órdenes de ejecución. Asimismo éstas son necesarias para realizar las actuaciones necesarias para adaptar las edificaciones y construcciones al entorno.
Las órdenes han de ser concretas y deben fijar el plazo para el cumplimiento voluntario por el propietario de lo ordenado. Las obras han de ejecutarse a costa de los propietarios siempre que estén dentro del límite del deber de conservación que les corresponda y con cargo a los fondos de la entidad que la ordene si se supera aquel límite para obtener mejoras de interés general.
En caso de incumplimiento de la orden de ejecución, la administración municipal ha de proceder a la ejecución forzosa mediante la imposición de multas coercitivas de 1.000 a 10.000 euros, reiterables trimestralmente, sin que puedan superar individual o conjuntamente el 75% del coste de reposición de la edificación o de una nueva construcción con características similares, excluido el valor del suelo. En todo caso, siempre cabe la ejecución subsidiaria, de modo directo o a través de un agente edificador con capacidad y compromiso suficiente para asumir las responsabilidades indicadas.
Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones anteriores se prevé que los municipios que tengan más de 50.000 habitantes creen un Registro de Solares (para el resto de los municipios la creación es facultativa) en el que se incluyan los solares y las construcciones en ruina o aquéllas sobre las que no se hayan realizado las obligaciones expuestas. El ayuntamiento, en el plazo máximo de 1 año desde la inclusión del inmueble en el Registro de Solares, debe sacarlo a subasta pública, con el tipo de licitación que resulte de la valoración del inmueble. Si la subasta se declara desierta, el ayuntamiento, en el plazo de 6 meses, puede adquirir el inmueble con destino al patrimonio público del suelo o se convoca de nuevo, en el mismo plazo, con rebaja del precio tipo en un 25%. Si la segunda subasta queda desierta también, el ayuntamiento, en el plazo de otros 6 meses, puede adquirir el inmueble con destino al patrimonio público del suelo por el precio de licitación de la segunda subasta. El precio obtenido se entrega al propietario, al que en ningún caso le corresponde una cantidad superior a la valoración del inmueble, deducidos los gastos ocasionados y, en su caso, las sanciones aplicables, correspondiendo el diferencial a la Administración. Transcurridos los plazos anteriores sin que el ayuntamiento haya realizado los correspondientes trámites, la inclusión del inmueble en el Registro de Solares queda sin efecto.
El adquirente de solares y construcciones en el procedimiento de venta forzosa queda obligado a iniciar o reanudar las obras de edificación o rehabilitación en el plazo de 1 año contado desde la toma de posesión de la finca; su incumplimiento determina, otra vez, la inclusión del inmueble en el Registro de Solares.
Las administraciones con competencias urbanísticas pueden aprobar programas de edificación forzosa, en los que se delimiten áreas prioritarias a los efectos de la edificación o rehabilitación forzosa. Si se incumple el deber de edificar en algún terreno incluido en las áreas, la Administración puede expropiarlo a fin de asumir la edificación, o bien encomendar a una sociedad urbanística pública el desarrollo de la actuación. En este caso la sociedad urbanística actúa como beneficiaria de la expropiación.
Cuando alguna construcción o parte de ella esté en estado ruinoso, el ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, debe declarar la situación de ruina y acordar la total o parcial demolición, o lo procedente para garantizar la seguridad, previa tramitación del oportuno expediente contradictorio con audiencia del propietario y de los moradores, salvo inminente peligro que lo impida.
La declaración de ruina procede en los casos siguientes:
a) Cuando el coste de las obras necesarias exceda de la mitad del coste de reposición de la edificación o de una nueva construcción con características similares, excluido el valor del suelo.
b) Cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales fundamentales.

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