Inscripción de la segregación de fincas

En la resolución estudiada se plantea la posibilidad de inscribir la segregación de una porción de finca urbana, cuando la superficie de la finca restante tras aquélla es inferior a la parcela mínima fijada por el planeamiento vigente aplicable.
Todos los actos administrativos gozan de presunción de legalidad, ejecutividad y eficacia sin perjuicio de lo cual en RH art.99 se faculta al registrador para la calificación de la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste, y la relación del mismo con el título registral sin olvidar los posibles obstáculos que surjan con el Registro (DGRN Resol 8-11-11; 27-2-11; 30-6-16). El registrador tiene que calificar la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, así como sus trámites e incidencias esenciales, pero no revisar la legalidad administrativa. La calificación no es más que determinar si, conforme a la ley -o, en este caso, a los planes de ordenación-, procede o no practicar el asiento sobre el hecho cuya registración se solicita.
Los planes e instrumentos de ordenación tienen valor normativo (TCo 56/1986; TS 7-12-94; 18-5-96) por lo que sus determinaciones deben prevalecer e imponerse sobre las previsiones de los instrumentos de planeamiento que sean de inferior jerarquía normativa (Const. art.9.3; LRJPAC art.51; TS 11-3-93; 17-10-95). Esto implica que estos últimos no pueden modificar ni alterar aquél al que deben desarrollar y al que están sujetos y sometidos, de tal manera que, en el caso de declararse la nulidad total o parcial de un instrumento de ordenación, los actos que traen causa del mismo pueden devenir nulos.
En el caso objeto de la resolución, la Comisión de Urbanismo de la Comunidad de Madrid, con la finalidad de mejorar las conexiones urbanas de un determinado sector, previó la necesidad de establecer una futura conexión directa sin afectar a una urbanización, lo que conllevaba una reserva de suelo para la creación de un vial. En cumplimiento de ello se acordó una modificación puntual no sustancial de las normas de planeamiento que conectaba el sistema general viario existente con el de nueva creación, objeto de la citada modificación puntual. El ámbito afectado por la modificación puntual estaba calificado como suelo urbano incluido en el plan especial de reforma interior de la urbanización y el objeto de la misma era llevar a cabo la alteración aislada y puntual de las determinaciones de los usos permitidos en la parcela referida para obtener el viario que permitiera acceso a un sector determinado. Ello conlleva la segregación de una finca registral y su posterior cesión gratuita al ayuntamiento en cumplimiento de la modificación puntual de las normas subsidiarias. Esta segregación supone que la finca restante tenga una superficie inferior a la mínima, lo que determina que quede en situación de fuera de ordenación.
La situación de fuera de ordenación no supone que el ayuntamiento autorice una segregación que incumpla el planeamiento municipal porque la situación de “fuera de ordenación” está expresamente prevista y autorizada en la legislación de suelo de Madrid y, en cualquier caso, el interesado asume tal situación y sus consecuencias como son: la limitación para la realización de obras, la vinculación de los terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones al destino que resulte de su clasificación y calificación y al régimen urbanístico que consecuentemente les sea de aplicación.
En todo caso, la situación de fuera de ordenación se puede definir como la que se produce, con carácter sobrevenido, respecto de las edificaciones e instalaciones erigidas que, por mor de la aprobación o modificación de un determinado plan, dejan de ser conformes con la ordenación urbanística, y a los que se les aplica, desde ese momento, un régimen restrictivo, respecto de las obras que en estos bienes se permiten, con objeto de que los mismos desaparezcan una vez se extingan las posibilidades razonables de vida de sus elementos, o que, al menos, cuando se expropien en el futuro, no vean incrementado su valor de expropiación, manteniendo el uso que tenían.
El fundamento de este régimen de fuera de ordenación es dar una respuesta a las situaciones transitorias generadas con motivo de la aprobación de un nuevo plan, sin que ello suponga la demolición a costa del afectado de los edificios, sino que las limitaciones únicamente persiguen no incrementar el coste de expropiación o de indemnización por edificios o usos que deben desaparecer en virtud de un sistema de gestión urbanística. Es esta circunstancia la que justifica que el interés general es digno causante del sacrificio causado sobre la propiedad.
En el presente caso de parcelación, se hace constar por el ayuntamiento que la finca resto de la matriz mantiene las condiciones anteriores a la segregación, pero al tener una superficie inferior mínima a la requerida urbanísticamente, queda fuera de ordenación, ya que es disconforme con los usos e intensidades edificatorios previstos por la ordenación urbanística. Lo resultante es, pues, que el titular registral tiene pleno conocimiento de la situación de fuera de ordenación al constar como tal en la certificación municipal incorporada a la escritura. Y, por otro lado, el registrador debe dar cumplimiento a lo dispuesto en LS/15 art.65.3 que le obliga a que notifique a la comunidad autónoma competente la realización de las inscripciones correspondientes, con los datos resultantes del Registro.

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