Con efectos desde 4-4-2016, la gestión urbanística, conjunto de instrumentos y procedimientos establecidos para la transformación del uso del suelo y, en especial para su urbanización y edificación, en ejecución del planeamiento urbanístico, es objeto de las siguientes reformas.
1. Modalidades de gestión urbanística
Se establecen las siguientes:
| Tipo de suelo | Modalidades de gestión |
| Suelo urbano consolidado | Actuaciones aisladas a desarrollar sobre las parcelas existentes o sobre agrupaciones de parcelas denominadas unidades de normalización, de rehabilitación o de regeneración |
| Suelo urbano no consolidado | Actuaciones integradas a desarrollar sobre agrupaciones de parcelas denominadas unidades de actuación, de regeneración o de renovación |
| Suelo urbanizable | Actuaciones integradas, a desarrollar sobre agrupaciones de parcelas denominadas unidades de actuación |
2. Presupuestos de la gestión
La gestión urbanística requiere que esté aprobado definitivamente el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de los terrenos:
– en suelo urbano consolidado: instrumento de planeamiento general en los ámbitos donde establezca la ordenación detallada y un estudio de detalle o un plan especial en los demás ámbitos;
– en suelo urbano no consolidado: instrumento de planeamiento general en los sectores donde establezca la ordenación detallada y un estudio de detalle o un plan especial en los demás sectores;
– en suelo urbanizable: instrumento de planeamiento general en los sectores donde la ordenación detallada , y un plan parcial o un plan especial en los demás sectores.
No obstante, en los terrenos sin determinaciones de planeamiento urbanístico pueden desarrollarse:
– actuaciones aisladas de urbanización y de rehabilitación en los terrenos que tengan la condición de suelo urbano;
– actuaciones aisladas de expropiación en cualquier clase de suelo.
3. Sujetos intervinientes.
Entre los sujetos se mantienen como intervinientes las administraciones públicas y las entidades dependientes de las mismas, los urbanizadores y los constructores. Así como los propietarios de terrenos y los demás afectados por actuaciones urbanísticas, sea individualmente o asociados en una entidad urbanística colaboradora (desaparece la anterior redacción que sólo se refería a los propietarios de terrenos afectados por actuaciones urbanísticas).
Las entidades urbanísticas colaboradoras tienen personalidad jurídica propia y carácter administrativo y están sujetas a la tutela del ayuntamiento; se permite que puedan regularse condiciones para la incorporación de otras personas físicas o jurídicas afectadas por la actuación. Su constitución exige que la iniciativa se realice por todos o algunos de los afectados por una actuación urbanística, o bien por el ayuntamiento, de oficio o a instancia de todos o algunos de los citados afectados. Tras la notificación de esta iniciativa y apertura del plazo de audiencia a los afectados por plazo de 15 días, el órgano municipal competente debe resolver sobre la constitución de la entidad. En el caso de iniciativa particular, siempre que se haya realizado el trámite de audiencia el ayuntamiento debe notificar el acuerdo antes de 3 meses desde la presentación de la iniciativa con su documentación completa, transcurridos los cuales se entiende aprobada la constitución de la entidad con los estatutos presentados.
4. Recepción y conservación de la urbanización
Una vez terminada la ejecución de las obras de urbanización incluidas en una actuación urbanística, procede su recepción por el ayuntamiento. En relación con el plazo de garantía se impone al ayuntamiento la obligación de notificar la finalización del mismo, así como al registro de la propiedad para la cancelación de la nota de afección de las fincas.
La finalización de este plazo de garantía obliga al ayuntamiento a devolver la garantía constituida y a reintegrar, en su caso, los gastos anticipados antes de 6 meses desde la finalización del plazo de garantía, salvo cuando las demás obligaciones y responsabilidades del urbanizador no se encuentren extinguidas, en cuyo caso no procede la devolución de la garantía hasta su completa extinción.
5. Realojamiento y retorno
En la ejecución de las actuaciones urbanísticas que requieran el desalojo de los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, se deben garantizar sus derechos de realojo y retorno conforme a la legislación del Estado y, complementariamente, a las siguientes reglas:
– en actuaciones de expropiación, la obligación de hacer efectivos los derechos de realojo y retorno corresponde a la administración expropiante, o en su caso, al beneficiario de la expropiación;
– en actuaciones sin expropiación, la obligación anterior corresponde al urbanizador, respecto de los ocupantes en régimen de propiedad, o al propietario, respecto de los ocupantes en régimen de arrendamiento.
6. Actuaciones aisladas
Según su objeto, modo de gestión y clase de suelo sobre la que pueden ejecutarse, se distinguen los siguientes tipos de actuaciones aisladas:
a) En suelo urbano consolidado pueden ejecutarse, mediante gestión pública o privada, actuaciones aisladas de urbanización, normalización, rehabilitación y regeneración, así como actuaciones aisladas que combinen el objeto y las características de cualquiera de las citadas.
Las actuaciones aisladas de urbanización pueden tener por objeto bien completar o rehabilitar la urbanización de las parcelas clasificadas en el planeamiento urbanístico como suelo urbano consolidado; completar o rehabilitar la urbanización de las parcelas que tengan la condición de suelo urbano aunque no cuenten con determinaciones de planeamiento urbanístico para que alcancen o recuperen la condición de solar; o edificar los solares o rehabilitar las construcciones existentes sobre los mismos.
Las actuaciones aisladas en suelo urbano consolidado pueden combinar el objeto y las características de todas o algunas de las modalidades previstas en este reglamento: actuaciones de urbanización, de normalización, de rehabilitación y de regeneración. En tal caso en su desarrollo deben seguirse las reglas establecidas para las modalidades que se apliquen.
b) En cualquier clase de suelo pueden ejecutarse, mediante gestión pública: actuaciones aisladas de expropiación, de ocupación directa y actuaciones aisladas mediante obras públicas ordinarias.
7. Sistema de compensación
En Castilla y León existe un régimen especial por el cual las bases de actuación son sustituidas por los proyectos de actuación, de contenido y función similar.
Entre sus determinaciones generales deben incluirse los documentos que acrediten que, una vez aprobado el proyecto, puede constituirse una garantía de urbanización por el importe que determine el ayuntamiento entre el 5 y el 15% de los gastos de urbanización previstos.
Si el proyecto se elabora por administraciones públicas o entidades dependientes de las mismas, es suficiente la acreditación de la existencia de crédito comprometido con cargo a fondos públicos.
8. Sistema de concierto
La única novedad radica en que la aprobación definitiva del proyecto de actuación implica la elección del sistema de concierto y otorga la condición de urbanizador, con carácter provisional, a quien se proponga a tal efecto en el proyecto.
Para adquirir tal condición con carácter definitivo, el mismo debe constituir dentro del mes siguiente a la notificación de la aprobación del proyecto, una garantía de urbanización a determinar por el ayuntamiento, por un importe de entre el 5 y el 15% de los gastos de urbanización previstos.
Si el proyecto se elabora por administraciones públicas o entidades dependientes de las mismas, es suficiente la acreditación de la existencia de crédito
9. Sistema de cooperación
En este sistema el proyecto de actuación se aprueba de acuerdo con lo previsto en RUCL art.251. Sin embargo el ayuntamiento puede delegar en la asociación de propietarios todas o algunas de sus facultades y obligaciones de urbanizador. En este caso tal asociación debe constituir dentro del mes siguiente a la notificación del acuerdo de delegación, una garantía de urbanización a determinar por el ayuntamiento, por un importe de entre el 5 y el 15% de los gastos de urbanización previstos.
10. Sistema de concurrencia
El urbanizador queda obligado a constituir dentro del mes siguiente a la notificación de la aprobación del proyecto de actuación, una garantía de urbanización a determinar por el ayuntamiento, por un importe de entre el 5 y el 15% de los gastos de urbanización previstos.
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