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Gestión de actuaciones integradas. Murcia

Los proyectos de delimitación de unidades de actuación tienen por objeto la determinación de los límites de las unidades de actuación, cuando no vengan establecidas en el planeamiento, o para su modificación o reajuste. Deben ser elaborados por los propietarios, por el urbanizador o de oficio por la Administración actuante, según proceda.
Todas las actuaciones integradas tienen por objeto la urbanización completa de los terrenos clasificados como suelo urbano y urbanizable, cumpliendo los deberes urbanísticos establecidos para cada clase y categoría de suelo, mediante la aprobación, en su caso, de un programa de actuación. Su gestión debe desarrollarse sobre unidades de actuación completas, utilizándose como instrumento el proyecto de reparcelación, cuando sea necesario, o el de expropiación, en su caso.
El urbanizador es el responsable de ejecutar la actuación, elaborando el proyecto de reparcelación, así como el de urbanización, y financiando los gastos de urbanización que procedan, sin perjuicio de la obligación de los propietarios de costearlos.
Las unidades de actuación son ámbitos delimitados en el planeamiento o mediante procedimiento específico, en suelo urbano y urbanizable, para su ejecución integrada y completa, que aseguren su viabilidad y autonomía. Su delimitación se realiza en el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada del sector, aunque también puede delimitarse y modificarse mediante proyecto de delimitación de unidad de actuación y de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Han de incluirse todos los terrenos reservados en el planeamiento urbanístico para dotaciones urbanísticas públicas que sean necesarios para desarrollar la actuación.
b) En suelo urbano las unidades podrán ser discontinuas, y en el suelo urbano no consolidado su aprovechamiento total no podrá desviarse en más de un 15% de la media de aprovechamientos de todas las unidades incluidas en la misma área urbana homogénea.
c) En suelo urbanizable las unidades también podrán ser discontinuas, si bien a los solos efectos de incluir terrenos destinados a sistemas generales, y su aprovechamiento será el del sector al que se vinculen.
Cuando en la unidad existan bienes de uso y dominio público adquiridos mediante cesión obligatoria y gratuita, cuando su superficie total fuera igual o inferior a la superficie de los bienes de uso y dominio público que resulten del planeamiento urbanístico, se entienden sustituidos unos por otros, y si fuera superior, la Administración citada tiene derecho al aprovechamiento correspondiente al exceso. Sin embargo, para los adquiridos de cualquier otro modo, el aprovechamiento correspondiente debe pertenecer a su Administración titular.
Los sistemas de actuación integrada, elegidos por la Administración actuante, son:

Iniciativa privada – Sistema de concertación directa
– Sistema de concertación indirecta
– Sistema de compensación
Iniciativa pública – Sistema de cooperación
– Sistema de concurrencia
– Sistema de expropiación
– Sistema de ocupación directa

Los programas de actuación son instrumentos de gestión urbanística que tienen por objeto establecer las bases técnicas y económicas de las actuaciones en los sistemas de concertación, compensación, cooperación y concurrencia. Su aprobación otorga la condición de urbanizador a su promotor, quedando éste obligado a ejecutar la actuación en las condiciones establecidas en el programa y, en su caso, en el planeamiento urbanístico.
Por otra parte, el proyecto de reparcelación tiene por objeto formalizar la gestión urbanística mediante la integración de todas las fincas comprendidas en una unidad de actuación, la determinación de las parcelas resultantes con sus parámetros urbanísticos y la concreción de los derechos y deberes de los propietarios originarios y de la administración en cuanto al cumplimiento de la equidistribución de beneficios y cargas. Debe tener en cuenta los siguientes criterios:
a) El derecho de los propietarios ha de ser proporcional a la superficie de las parcelas respectivas en el momento de aprobación de la delimitación de la unidad de actuación; si bien los propietarios, por unanimidad, pueden adoptar un criterio distinto.
b) La valoración de las parcelas resultantes ha de tener en cuenta el volumen edificable, el uso asignado por el plan, la situación y cualquier otra característica diferencial.
c) Las plantaciones, obras, edificaciones e instalaciones que no puedan conservarse han de valorarse con independencia del suelo, y su importe ha de computarse como gasto de urbanización.
d) Las obras de urbanización compatibles con la ejecución del plan son consideradas como obras con cargo al proyecto, compensándose al propietario por su valor.
e) Debe procurarse que las fincas adjudicadas estén situadas en lugar próximo al de las parcelas originarias del correspondiente propietario.
f) No pueden adjudicarse como finca independiente superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que no reúnan la configuración y características adecuadas para su edificación conforme al planeamiento.
g) Cuando la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no permita que se les adjudiquen fincas independientes a todos ellos, las parcelas resultantes puede adjudicarse proindiviso a tales propietarios.
h) No son objeto de adjudicación, conservándose las propiedades originarias, los terrenos edificados con arreglo al planeamiento.
i) En la cuenta de liquidación del proyecto han de incluirse las indemnizaciones que correspondan a las diferencias de adjudicación que se hayan producido, tanto por defecto como por exceso, valorándose al precio medio de las parcelas resultantes.
j) El costo de las obras de urbanización ha de calcularse con arreglo al presupuesto del proyecto de urbanización o mediante una cifra estimativa que establezca razonadamente el propio proyecto de reparcelación.
La aprobación del proyecto produce los siguientes efectos inmediatos:
– transmisión al ayuntamiento, en pleno dominio y libre de cargas, gravámenes y ocupantes, de los terrenos que deban ser objeto de cesión, para su afectación a los usos previstos en el planeamiento y su incorporación al patrimonio municipal de suelo, en su caso;
– subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas fincas por las nuevas, siempre que quede establecida su correspondencia;
– afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes al sistema de actuación correspondiente.

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