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Garantía de cantidades anticipadas por comprador profesional o inversor

El comprador de un inmueble en construcción solicita la resolución del contrato por incumplimiento del vendedor de la obligación de garantizar la devolución de las sumas entregadas a cuenta. La promotora se opone, alegando que el contrato fue libremente pactado por ambas partes, y que no se había desentendido de cumplir con dicho deber, como prueba que había remitido al comprador por correo electrónico copia de la póliza colectiva de afianzamiento. Alega también que el comprador no podía ampararse en la L 57/1968 por tratarse de un inversor profesional.
En primera instancia se estima la demanda, dado que, en virtud del contrato de compraventa la promotora se obliga a garantizar, mediante póliza de afianzamiento, la devolución de las cantidades entregadas por el comprador a cuenta del precio, y dicha garantía no se había entregado ni siquiera a la fecha de interposición de la demanda. Esa falta de garantía justifica la resolución ya que el consumidor tiene derecho a no perder las sumas anticipadas. Considera el juzgador que no cabe tampoco negar al comprador la condición de consumidor, porque el destino de todas las viviendas era el disfrute de su familia y, en ningún caso, su reventa.
Se interpone recurso de apelación por el vendedor, resultando estimado con revocación de la sentencia de instancia. La Audiencia señala que el comprador carece de la condición de consumidor al tratarse de un inversor profesional. Queda acreditado que la vivienda objeto del contrato litigioso no fue adquirida para servir de domicilio o residencia familiar, sino para ser objeto de reventa a terceros, lo que excluye la consideración de consumidor del comprador y, en consecuencia, la aplicación a su favor de la L 57/1968.
Igualmente, consta probada la suscripción por la promotora de un seguro colectivo de afianzamiento de las cantidades anticipadas.
Finalmente, se interpone recurso de casación. El Tribunal Supremo entiende que la referencia a “toda clase de viviendas” en LOE disp.adic.1ª elimina cualquier duda que pudiera reducir el nivel de protección de los compradores por razón de la forma de promoción o del régimen de la vivienda que compren, pero no puede equipararse a toda clase de compradores para extender la protección a los profesionales del sector inmobiliario o a los compradores especuladores. Esto no queda desvirtuado por la circunstancia de que en alguna sentencia se haya admitido que el comprador no consumidor y el vendedor puedan pactar en el contrato la obligación del vendedor de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas y la sujeción de la garantía a lo establecido en la L 57/1968, porque, en tal caso, la sujeción del aval al régimen de la Ley provendrá de lo pactado entre las partes, no de la propia ley ni de su interpretación jurisprudencial.
Finalmente, subraya el Tribunal Supremo, que en el contrato litigioso se pactó que la promotora garantizaría las cantidades anticipadas por el comprador mediante póliza de afianzamiento, dejando constancia de que por entonces aún se estaba tramitando. La promotora contrató la póliza colectiva de seguro de afianzamiento correspondiente a la promoción de que se trata lo que, permite entender asegurada para el comprador la devolución de las cantidades anticipadas incluso a falta de póliza individual. Por tanto, tampoco podría afirmarse un incumplimiento de la promotora por omisión de la garantía expresamente pactada que justificara la resolución del contrato de compraventa a instancia del comprador. En consecuencia, se desestima el recurso.

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