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Extinción parcial del condominio

Cuatro hermanos, sucesores de la herencia de sus padres a partes iguales y en pro indiviso, llevan a cabo la adjudicación de los bienes mediante pública subasta, al no haber existido acuerdo entre ellos en cuanto a la adjudicación de los lotes. Con motivo de que dos de las hermanas resultaron adjudicatarias en copropiedad de una serie de inmuebles, liquidando el oportuno impuesto por el concepto de extinción de condominio, la Administración giró liquidación en concepto de adquisición de inmuebles, tomando como base la misma declarada por las partes, al tipo del 7%. Esta es recurrida por entender las partes que se trata de la división material de unos bienes indivisibles y, por tanto, al concurrir uno de los supuestos del CC art.1062, resulta aplicable el tipo impositivo del 1% previsto para la modalidad AJD del impuesto. Dicho recurso fue desestimado por considerarse que, aunque los bienes hubiesen sido transmitidos mediante subasta pública, lo que realmente se había producido era una transmisión patrimonial onerosa sujeta a ITP y AJD por la parte de adjudicación que proporcionalmente le correspondía a la parte adquirida a los otros copropietarios.
Posteriormente, el TEAR estimó la reclamación económico- administrativa interpuesta por considerar que, independientemente del método utilizado, la adjudicación de un bien común a una de las partes no implica una transmisión sino la concreción de unos derechos preexistentes. Además considera que, al concurrir el supuesto del CC art. 1062, por tratarse de fincas indivisibles, no puede entenderse que haya existido exceso de adjudicación, aunque la adjudicación se haya realizado a varios condóminos y no solo a uno de ellos.
Por su parte, el Director General de Tributos competente interpone recurso extraordinario de alzada, por entender que no se trata de un exceso inevitable ya que existían cinco fincas que podían haber sido repartidas de otra forma, unido al hecho de que considera que cuando existe pública subasta, al poder concurrir terceros interesados, debe entenderse que se produce el hecho imponible de la compraventa, no una disolución de la comunidad.
En primer lugar, en relación con el hecho que la adjudicación de los bienes se haya realizado mediante subasta, el TEAC considera que aunque hayan concurrido terceros, al resultar adjudicatario un comunero, no puede entenderse que se haya producido la adquisición de la propiedad de un inmueble sino la extinción de un condominio y, en consecuencia, la especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente. Por tanto, la subasta debe ser considerada como un mero mecanismo para dar cumplimiento a la extinción del condominio.
A estos efectos, hay que tener en cuenta que, con carácter general, la LITP art.7.2. B considera como transmisiones patrimoniales onerosas sujetas al impuesto los excesos de adjudicación declarados, salvo que se produzcan para dar cumplimiento al CC art. 821, 829, 1056.2 y 1062.1, entendiéndose extensible a la totalidad de dichos preceptos. Por su parte, el RITP art. 61.2 dispone que la disolución de las comunidades de bienes que no hayan llevado a cabo actividades empresariales, sólo tributan por AJD siempre que se guarde la debida proporción entre las adjudicaciones y las cuotas de titularidad.
Por tanto, a efectos de exoneración de la tributación prevista en la LITP art.7.2.B se ha de considerar que la intervención judicial solo es un medio de llevar a cabo la división de la cosa común, no olvidando que el propio CC admite, para los casos en los que los que los bienes a adjudicar resultan indivisibles, que se resuelva ya sea a través de subasta pública, o bien admitiendo licitadores extraños. En consecuencia, se sigue considerando como un acto interno de la comunidad en la que no hay traslación de dominio.
En segundo lugar, en relación con la posibilidad de evitar, o en su caso minorar, los excesos de adjudicación cuando existen varios bienes a repartir, la LITP art.7.2.B, como ya se ha apuntado anteriormente, exime de la obligación de tributar a aquellos excesos que se han producido para dar cumplimiento al CC art.821, 829, 1056.2 y 1062.1, por resultar ajenos a la voluntad de los herederos/ comuneros y producirse, bien por las características de la cosa- ya sea por la indivisibilidad material, funcional o jurídica, o por desmerecer mucho su valoración la división-, bien por la voluntad del testador. Por tanto, se trata de excesos de adjudicación inevitables. En el caso concreto de la indivisibilidad, hay que tener presente que se exige la inevitabilidad, referida al conjunto de los bienes, que se viene a reforzar por el hecho de que ningún copropietario puede verse obligado a permanecer en la comunidad.
Por tanto, en la disolución de una comunidad de bienes integrada por varios bienes, todos ellos indivisibles, si el desequilibrio en el reparto se produce por la imposibilidad de formar lotes proporcionales al interés de cada comunero, compensándose en metálico por la diferencia, los excesos de adjudicación no tributan por ITP y AJD. En particular, en relación con los inmuebles, aunque ha de ser concretado en cada caso, se parte de la consideración de que se trata de bienes que, si no son esencialmente indivisibles, desmerecen mucho por su división, teniendo en cuenta que la invidisibilidad es considerada para el conjunto de los bienes que integran la comunidad.
Por último, en cuanto a la exoneración de tributación que hace referencia a los supuestos en los que la cosa es indivisible o desmerece mucho por su división, permitiéndose por tanto la adjudicación a uno, que compensa al resto en metálico (CC art.1062.1), el TEAC considera que, en base al criterio reiterado por el TS 30-4-10, EDJ 78803 resulta aplicable tanto al supuesto en el que la adjudicación se realiza a uno solo de los comuneros, como a varios de ellos, siempre con la obligación de compensar al resto en metálico.

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  1. jose:

    hola soy jose de guayaquil, ecuador…y quisiera saber la casa de nosotros aca esta como poindiviso, y mis 2 hermanos casados, quiern vender su derecho somos 2 solteros, ..se puede hacer ante notario publico..la extincion parcial de proindiviso..y luego registrarlo..o extincion total de proindiviso..para venderlo, o se tendra que hacer nueva escritura de coopropiedad, para comprar su derecho hereditario….gracias..

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