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Extinción de contrato de subarriendo

El Tribunal Supremo establece que cuando la intención de las partes es concertar un solo contrato de subarriendo, con un único objeto, integrado por cuatro puntos de venta, con una renta única para los cuatro locales, no es posible el ejercicio de la acción de extinción por expiración del plazo pactado, referida a uno solo de los cuatro locales que integran el objeto único pluriobjetivo del contrato de subarriendo.
Dos empresas firman un contrato de subarriendo de una serie de locales, pactándose una renta única en contraprestación por todos los locales subarrendados.
Llegado el momento, el subarrendador interpone demanda de resolución de contrato sobre uno de los locales por finalización del plazo.
El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda, pues de la interpretación del contrato (fechado en 2002) se deduce que la intención de las partes ha sido hacer un contrato con un objeto único pluriobjetivo sobre cuatro puntos de venta y con una única renta, por lo que no es posible la resolución de uno solo de ellos.
La Audiencia Provincial de Barcelona desestima el recurso de apelación y llega a la misma conclusión que el juzgado de instancia por considerar que la intención de las partes es concertar un solo contrato de subarriendo, con un único objeto, integrado por cuatro puntos de venta, con una renta única para los cuatro locales.
El demandante recurre ante el Tribunal Supremo alegando que, como práctica comercial y por motivos prácticos, se documentaron diferentes contratos en un solo documento, pero sin que eso implicara ni la existencia de un previo contrato mercantil diferente ni tampoco la existencia de contratos “pluriobjetivos”. Además invoca una la cláusula del contrato que se refiere a la competencia territorial de los juzgados donde radique cada inmueble, lo que obviamente imposibilita una acción de desahucio pluriobjetiva, pues cada local se encuentra en una localidad. Alega también jurisprudencia contradictoria en las que se resuelve el contrato.
El Tribunal Supremo desestima el recurso. No entra a interpretar el contrato, pues entiende que la interpretación que hace la sentencia recurrida no es ni ilógica ni irrazonable. Por tanto, el objeto del contrato fue de todos los locales en su conjunto y no individualizadamente y si se atiende a la estipulación primera, se constata que así es, pues considera como tal, en plural “puntos de venta”. Es cierto que el contrato prevé la ampliación del mismo a otros nuevos locales con el incremento de la renta correspondiente, pero también lo es que no contempla la reducción del objeto del contrato por la voluntad de una sola de las partes, inferencia esta interpretativa lógica y razonable. A ello puede añadirse que la fianza también es única y no individualizada por local, y la misma conclusión, en términos de globalidad, puede deducirse de las obligaciones y derechos que prevé el contrato en relación a las obras en el local comercial y traslado del punto de venta.
Concluye la sala que de todo lo anterior se desprende que las partes quisieron contratar un solo contrato con una pluralidad de objeto, una serie de “puntos de venta”, con duración y una renta única que en ningún caso puede fraccionarse o desglosarse.

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