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Expropiación temporal del uso de la vivienda en supuestos de ejecución hipotecaria. Andalucía

Expropiación temporal del uso de la vivienda

Uno de los aspectos más importantes del DL Andalucía 6/2013 consiste en la introducción de una disposición adicional destinada a asegurar el derecho a una vivienda digna de las personas y sus familias, afectadas por desahucios provenientes de ejecuciones hipotecarias, a fin de que puedan continuar ocupando su vivienda mediante la expropiación temporal del uso de la misma, siempre que se cumplan ciertos requisitos.
De esta forma, se declara de interés social la cobertura de necesidad de vivienda de las personas en especiales circunstancias de emergencia social incursas en procedimientos de desahucio por ejecución hipotecaria, a efectos de expropiación forzosa del uso de la vivienda objeto del mismo por un plazo máximo de tres años a contar desde la fecha del lanzamiento acordado por el órgano jurisdiccional competente.
Este Decreto-ley es de aplicación a las viviendas incursas en procedimientos de desahucio instado por entidades financieras, o sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos, en los cuales resulte adjudicatario del remate una entidad financiera, o sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos y todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en la normativa básica estatal.
Lo establecido en esta disposición es de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado antes de la entrada en vigor de este Decreto-ley, en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento o se hubiese producido el lanzamiento después de la entrada en vigor del mismo pero la vivienda esté desocupada.
Beneficiarios. Pueden ser beneficiarios de esta expropiación de uso las personas que cumplan los siguientes requisitos:
a) Tener su residencia habitual y permanente en la vivienda objeto de ejecución hipotecaria, siendo su única vivienda en propiedad y no poseer ningún miembro de la unidad familiar que conviva en la vivienda objeto de ejecución hipotecaria la titularidad de ninguna vivienda.
b) Tener la condición inicial de propietarios y deudores hipotecarios.
c) Que el lanzamiento pueda generar una situación de emergencia o exclusión social.
d) Cumplir los siguientes requisitos de carácter económico:
1.º Que el procedimiento de ejecución hipotecaria sea consecuencia del impago de un préstamo concedido para poder hacer efectivo el derecho a la vivienda por la persona.
2.º Que las condiciones económicas de la persona hayan sufrido un importante menoscabo, provocando una situación de endeudamiento sobrevenido respecto a las condiciones y circunstancias existentes cuando se concedió el préstamo hipotecario. Se entenderá que las circunstancias económicas han sufrido un importante menoscabo cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por, al menos, 1,5 y ello suponga más de un tercio de los ingresos familiares.
3.º Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere el 3 del IPREM.
Procedimiento de expropiación forzosa. Para el inicio del procedimiento la persona interesada debe aportar una solicitud dirigida al efecto, acompañada por la documentación acreditativa:
– del proceso de ejecución hipotecaria en el que su vivienda se encuentre incursa;
– de su situación económica;
– de los ingresos de los miembros de la unidad familiar;
– del número de personas que habitan la vivienda; y
– de la titularidad de los bienes.
Ha de aportarse también declaración responsable relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situado en el ámbito de aplicación de este Decreto-ley e informe de los servicios sociales comunitarios del municipio sobre la situación de emergencia o exclusión social en que puede quedar el beneficiario en caso de lanzamiento.
Las solicitudes se han de tramitar según el orden riguroso de incoación, salvo que, en supuestos de especial vulnerabilidad o en el caso de que el lanzamiento sea inminente, se dicte resolución motivada, de la que quedará constancia, estableciendo una preferencia distinta.
La expropiación prevista en este Decreto-ley se declara de urgente ocupación a los efectos previstos en la LEF art.52.
Contribución al pago de justiprecio. La persona beneficiaria queda obligada al pago a la Administración expropiante de una cantidad en concepto de contribución al pago de justiprecio, en cuantía no superior al 25% de los ingresos de la unidad familiar que conviva en la misma, ni superior a la cuantía del justiprecio.
Derecho de reversión. En el acta de ocupación se debe establecer la forma en que la propiedad recuperará el uso de la vivienda una vez transcurrido el plazo de expropiación temporal del uso.
En particular, se reconoce el derecho de reversión en caso de que las circunstancias de la persona beneficiaria se modificaran antes de transcurrir los tres años, de manera que pueda ejercer el derecho a una vivienda digna y adecuada en términos análogos a los que posibilita la vivienda que fue objeto del procedimiento de ejecución hipotecaria. Asimismo se incurrirá en causa de reversión cuando se pierda la condición de beneficiario.

Obligaciones de las entidades financieras e inmobiliarias

La norma de referencia introduce además ciertas obligaciones que afectan a las entidades financieras:
a) A solicitud de la Consejería competente en materia de vivienda, las entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, y las entidades inmobiliarias, cualquiera que sea su domicilio social, deben remitir, sin necesidad de contar con el consentimiento de las personas afectadas, en los términos dispuestos en la normativa reguladora de la protección de datos, con respecto al ámbito concreto que se delimite a este efecto, información sobre las viviendas de su titularidad que se encuentren deshabitadas con indicación, para cada una de ellas, de su ubicación detallada, referencia catastral, número de finca registral, nombre, apellidos, razón social, NIF o CIF. En caso de tener el carácter de vivienda protegida deberá especificarse expresamente, con indicación de la resolución de calificación. Todo ello, sin perjuicio de lo dispuesto en la normativa básica estatal (L Andalucía 1/2010 art.30).
b) Se incluye como obligación de las entidades financieras y sus filiales inmobiliarias, y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, la de comunicar la adquisición, por cualquier título, de viviendas protegidas, a la Consejería competente en materia de vivienda, en el plazo de un mes desde la misma, con indicación de su ubicación, precio, fecha de adquisición y situación administrativa, todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en la normativa básica estatal (L Andalucía 13/2005 art.10).
Con carácter adicional, se establece que en el plazo de un mes desde el 12-4-2013 (fecha de entrada en vigor del DL Andalucía 6/2013), las entidades indicadas están obligadas a comunicar a la Consejería un inventario de las viviendas protegidas, que integren su balance, radicadas en la Comunidad Autónoma, con indicación de su ubicación, precio y fecha de adquisición y situación administrativa (L Andalucía 13/2005 disp.adic.7ª).
c) Se tipifican las siguientes conductas como infracciones muy graves (L Andalucía 13/2005 art.20):
– No poner viviendas protegidas, por parte de entidades bancarias o de cualquier persona física o jurídica, a disposición de los registros públicos municipales de demandantes de vivienda protegida, en los supuestos de adquisición de la titularidad de las mismas mediante procedimiento de ejecución hipotecaria o por impago de deuda sin que medie dicho procedimiento, en los términos del D Andalucía 1/2012 art. 9.1.d).
– La obstaculización del ejercicio de la potestad de inspección, en los supuestos específicos de las obligaciones de las entidades financieras de aportar inventario de las viviendas protegidas que se encuentren en sus balances, a consecuencia de no informar de forma veraz sobre la localización, destino de las viviendas o identidad de los nuevos adquirentes, por figurar las mismas a nombre de sus antiguos propietarios o poseedores o por cualquier otra circunstancia.
– No comunicar, por parte de las entidades financieras, sus filiales inmobiliarias y entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, la adquisición por cualquier título de viviendas protegidas a la Consejería competente en materia de vivienda, en los términos dispuestos en la L Andalucía 13/2005 art.10.3.

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