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Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas

Una persona física y su esposa son titulares en pleno dominio de dos fincas adquiridas en régimen de gananciales, cada una de las cuales consta de 13 viviendas y un local comercial.
Ninguna de las fincas tiene hecha la división horizontal por lo que la referencia catastral es única para cada una de ellas.
Ambos cónyuges desean constituir una sociedad de responsabilidad limitada dedicada al arrendamiento de inmuebles, en la que participarán al 50% y a la que pretenden aportar las fincas señaladas. Para ello, piensan contratar a una persona a jornada completa y en alta en el régimen general de la Seguridad Social, que se ocupe de la gestión de los arrendamientos. Se plantean las siguientes cuestiones:
a) Posibilidad de que la sociedad se pueda acoger al régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, sin que a ello obste el hecho de no tener hecha la división horizontal de cada finca, y por tanto, no existir una referencia catastral individualizada por vivienda.
Sin perjuicio de los restantes requisitos exigidos para poder acogerse a este régimen especial, en lo que se refiere a la titularidad de las viviendas, se exige que las viviendas hayan sido construidas, promovidas o adquiridas por la sociedad (LIS art.48).
En consecuencia, las viviendas poseídas en virtud de cualquier otro título jurídico, como usufructo, derecho temporal de explotación, arrendamiento, etc., no serían aptas a los efectos de aplicar este régimen especial.
A efectos de la aplicación del régimen especial, únicamente se entiende por arrendamiento de vivienda el definido en la LAU (LIS art.48.1): aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (LAU art.2.1).
La LIS exige, asimismo, el cumplimiento de los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas. De acuerdo con ello, en el caso que nos ocupa, en la medida en que las edificaciones arrendadas u ofrecidas en arrendamiento respondan a esta definición, y se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha LAU para los contratos de arrendamiento de viviendas, son válidas a efectos de la aplicación del régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, computando cada una de las 13 viviendas de cada finca como una vivienda a efectos del requisito relativo al número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento (LIS art.48.2.a).
b) Si la contabilidad individualizada por vivienda que exige la norma (LIS art.48.2.c) habría que hacerla por cada vivienda que goce de la bonificación o puede llevarse por cada finca globalmente.
La DGT contesta que no le corresponde el análisis de las cuestiones relativas a la contabilización de operaciones.
Según la normativa del IS, dicha contabilidad debe llevarse por los contribuyentes de acuerdo con lo previsto en el CCom o con lo establecido en las normas por las que se rigen (LIS art.120.1).
En este caso concreto, debe llevarse de manera que se proporcione el desglose necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local o finca registral independiente en que los inmuebles se dividan, tal como requiere la LIS art.48.2.c.
En principio, el hecho de que a efectos registrales y catastrales las fincas tengan una consideración unitaria, no parece óbice para que a efectos contables, cada una de las viviendas de las dos fincas se contabilice de forma separada.

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