Actualidad jurídica Suscríbase vía email

Enriquecimiento injusto en la ejecución hipotecaria

El Tribunal Supremo resuelve el recurso de casación interpuesto por una entidad bancaria que concedió un préstamo con garantía hipotecaria a los prestatarios, existiendo además con dos fiadores solidarios, todos ellos después demandados y ahora recurridos en casación.
Incumplidas las obligaciones de los prestatarios, al no concurrir ningún licitador, el ejecutante se adjudicó la finca por el 50% del tipo señalado en la escritura para la subasta (40.123,57 euros). Como con esta adjudicación, no quedaba satisfecho la totalidad de su crédito, el banco pasó a reclamar judicialmente el importe de la diferencia entre la deuda y el valor por el que se le adjudicó el inmueble, más los intereses y las costas de la ejecución..
La demandados se opusieron a la reclamación por entender que con la adjudicación de la finca a la entidad acreedora en el proceso de ejecución hipotecaria, la deuda debía reputarse satisfecha, en atención al valor de tasación que el propio banco atribuyó a la finca en la escritura de constitución de la hipoteca, que cubría la deuda derivada del contrato de préstamo. También argumentaban que la reclamación constituía un abuso de derecho por parte de la entidad bancaria que, a su entender, pretendía un enriquecimiento injusto.
En primera instancia se estimó la demanda sobre la base de la doctrina legal y jurisprudencial acerca de la responsabilidad personal e ilimitada del deudor, pues se entendió que no cabía apreciar enriquecimiento injusto cuando el beneficio patrimonial es consecuencia de una expresa disposición legal que la autoriza (LH art. 105; CC art. 1911; TS 16-2-06, EDJ 11920); asimismo, también rechazó que concurriera abuso de derecho en la reclamación del banco, pues los demandados sabían que la cantidad que había percibido no cubría el total de la deuda, por lo que seguían siendo deudores del resto comprometido en la escritura de préstamo, sin que pudiera imponerse a la demandante una compraventa no deseada, al no resultar imputable a la misma que otros postores no hubiesen ofrecido un precio superior.
No obstante, la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación al entender que el valor real del bien al tiempo de su adjudicación en la subasta judicial es superior, no sólo a la cantidad por la que el banco había instado la ejecución, sino también a la que se exigía como remanente del crédito, la obligación crediticia quedaba satisfecha con la adjudicación del referido bien. Distingue dos escenarios en el ámbito de la subasta judicial:
– que concurran licitadores y uno de ellos ofrezca una postura legalmente admisible; o
– que, por quedar la subasta desierta, el acreedor pida en el plazo de 20 días la adjudicación del bien por una cantidad igual o superior al 50% de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba.
En el segundo caso, estaríamos ante una medida sustitutiva de la dación en pago hipotecaria.
El recurso de casación, formulado por la entidad bancaria con fundamento en la infracción por interpretación errónea de la LEC art. 579 en relación con la LEC art.671, LH art.105 y CC art.1911, y las TS 16-2-06, EDJ 11920, 25-9-08, EDJ 173093 y 2-7-07, EDJ 92330, es estimado por el Tribunal Supremo, por las siguientes :
a) El deudor responde del cumplimiento de las obligaciones con todos sus bienes, presentes y futuros (Cc art.1911).
b) La constitución de una hipoteca sobre un bien inmueble por los prestatarios no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el CC art. 1911 (LH art.105).
En el caso concreto, las partes no convinieron una responsabilidad patrimonial limitada al importe de la hipoteca o una dación en pago (LH art.140), por lo que, ante el impago de las cuotas, instada la ejecución hipotecaria, el acreedor podía, a falta de postores, pedir la adjudicación del bien por el 50% de su valor de tasación o por la cantidad que se le debía por todos los conceptos (LEC art. 671 en la versión vigente en el momento de la firma). La Ley no prevé su adjudicación, en todo caso, por el importe total adeudado, garantizado con la hipoteca, sino que expresamente legitima al acreedor hipotecario para optar por la adjudicación por un porcentaje del valor de tasación en caso de vivienda habitual del deudor (en ese momento el 50%, después al 60% y luego al 70%).
En este contexto, se preveía que cuando la ejecución se hubiera dirigido exclusivamente contra un bien hipotecado en garantía de una deuda dineraria, como es el caso, si, subastado el bien hipotecado, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podía pedir el embargo por la cantidad que faltaba y la ejecución proseguiría con arreglo a las normas ordinarias aplicable a toda ejecución (LEC art. 579 ). Actualmente se ha sustituido sustituyó la facultad de pedir el embargo por la cantidad que faltara, por la de pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte. En cualquier caso, el acreedor sigue teniendo la facultad de reclamar el importe de su crédito no satisfecho y dirigirse para ello contra el resto del patrimonio de sus deudores (LEC art.579 redacc L 37/2011).
El ejercicio de la facultad legal de reclamar a los deudores la parte del crédito no extinguida con la adjudicación del bien hipotecado por el 50% del valor de tasación, en principio, no puede considerarse un supuesto de enriquecimiento injustificado, que no puede ser aplicado a supuestos previstos y regulados por las leyes, pues entre otras razones, no está a disposición del juzgador corregir, en razón de su personal estimación sobre lo que sea justo en cada caso, las resultas de la aplicación de las normas ( (TS 16-2-06 16, EDJ 11920).
No obstante, hay que matizar la exclusión del enriquecimiento injusto cuando la adjudicación por la mitad del valor de tasación, va seguida de una enajenación por un precio muy superior al de la adjudicación, aflorando una plusvalía muy significativa, contrastaría con la pervivencia del crédito y su reclamación por el acreedor beneficiado con la plusvalía. La posibilidad de adjudicarse el inmueble por el 50% se prevé bajo el presupuesto de que, en la práctica, nadie opta por el inmueble y la suposición de que no cabe obtener mayor precio por el bien. En este contexto, la adjudicación es correcta y, en la medida en que con el valor de la adjudicación no se satisface la totalidad de la deuda, esta persiste por la cuantía pendiente de pago y el acreedor tiene derecho a reclamarla. De facto, su crédito no ha sido enteramente satisfecho y el acreedor sigue teniendo derecho a reclamar la cantidad pendiente de pago.
En la actualidad, en la adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante y se hubiera aprobado en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50% de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante (LEC art.579 redacc L 1/2013).
Como en el caso concreto no ha existido una posterior venta con plusvalía relevante para el acreedor, sino que la Audiencia ha razonado la existencia del enriquecimiento injusto mediante un juicio de valor sobre la revalorización de inmuebles en aquella época, no cabe apreciar enriquecimiento injusto ni tampoco abuso de derecho.

Imprimir

Envíe su comentario:

(los campos con asteriscos son obligatorios)

Acepto las condiciones legales

Atención al cliente

Si tienes dudas ponte en contacto con nosotros a través de clientes@lefebvreelderecho.com o llamando al 91 210 80 00 o 902 44 33 55.

Por teléfono

Lo más rápido es llamarnos al 91 210 80 00 o 902 44 33 55, te atenderemos de 8:30h a 20:00h de Lunes a Viernes.

Envío gratis

Envío gratuito a partir de 30€ (excepto Canarias, Ceuta y Melilla).

Devoluciones

Hasta dos meses desde que recibes el pedido para devolver la compra si no has quedado satisfecho (excepto Producto Electrónico que son 15 días).