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Elevación a público de contrato privado de compraventa

Las viviendas que formaban parte de dos edificios de protección oficial, propiedad de una cooperativa, fueron adjudicadas de manera definitiva a los cooperativistas. Sin embargo, los locales existentes en los citados inmuebles no fueron adjudicados en aquel momento. Con posterioridad, una de las citadas viviendas fue transmitida mediante escritura pública por uno de los socios iniciales, transmitiéndose sin embargo en documento privado la participación en los locales al estar pendiente en ese momento su formalización mediante escritura pública. A estos efectos, dado que la cooperativa indicó que para llevar a cabo la elevación a escritura pública de aquellas participaciones aún pendientes de escriturar resultaba necesario que fuese localizado el socio inicial, al haber fallecido este en este caso, los herederos desconocían cómo tenían que recibir dicha propiedad mediante escritura pública.
La DGT confirma que como en su momento la transmisión de la participación en los locales se llevó a cabo mediante documento privado, la elevación a escritura pública efectivamente debía de realizarse por las mismas personas que intervinieron en el documento privado o, en su caso, sus representantes- legales o voluntario- o herederos.
Desde el punto de vista civil, hay que tener en cuenta que aunque la elevación a público da forma pública notarial al negocio desde la fecha de su otorgamiento, los efectos del negocio se producen desde su celebración, con independencia de la forma adoptada. Con base en lo anterior y, como ya ha manifestado la DGT en otros pronunciamientos (DGT CV 12-12-02), en los supuestos en los que la transmisión del inmueble se produce mediante documento privado, posponiéndose en el tiempo su elevación mediante documento público, se entiende perfeccionado el negocio cuando concurre el consentimiento de ambas partes, resultando determinante que quede acreditada la transmisión de la cosa vendida- en concreto, se requiere que concurra el título (causa jurídica que justifica su transmisión) y el modo (entrega o tradition)-, tomándose esta como fecha de transmisión.
No obstante, a efectos de la liquidación del ITP y AJD, no hay que olvidar que desde el punto de vista fiscal el concepto es más amplio, pudiéndose hacer coincidir el devengo con el momento de la formalización, con independencia de cuándo se produzca la entrega del bien. Con carácter general, el devengo del impuesto en las transmisiones patrimoniales se produce desde que se realiza el acto o contrato gravado (LITP art.49). Por lo que afecta a la prescripción, se presume que la fecha de los documentos privados es la de su presentación, salvo que concurra con anterioridad alguna de las circunstancias previstas en el CC art.1227– que dispone que frente a terceros la fecha del documento privado no se considera sino desde el día de su incorporación o inscripción en registro público, desde la muerte de cualquiera de los que firmaron el documento público o desde que se entregó a un funcionario público-.
Por tanto, en este caso, habiéndose perfeccionado la compraventa el día de la celebración del contrato privado- ya que se transmitió el inmueble-, se ha de entender que en la misma fecha se ha producido el devengo del impuesto. Por tanto, el aplazamiento de la elevación a público no afecta en este caso a la transmisión del dominio. A estos efectos, como la Hacienda Pública es un tercero respecto de los otorgantes del documento privado, la fecha del documento privado será determinante según concurran o no los supuestos del CC art.1227. Si no concurren los mismos con anterioridad a la elevación a público del documento privado, la fecha del documento privado es considerada como fecha de transmisión, la cual es determinante a efectos de la prescripción y del devengo del impuesto (determinación de la base imponible- que vendrá constituida por el valor declarado en el contrato privado-, tipo de gravamen, etc.). En caso contrario, es decir, si sí concurre alguno de los supuestos del CC art.1227 con anterioridad a la elevación a público, no se tiene en cuenta la fecha del documento privado sino la de inscripción en registro público, la de entrega a un funcionario público, etc, siendo frecuente en la práctica que dicha fecha venga determinada por la fecha de presentación a la liquidación del ITP y AJD.

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