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Edificaciones de fuera de ordenación. Canarias

La solicitud de interpretar el contenido de lo dispuesto en TROTCANA art.44.4.c derog L Canarias 1/2013, que permite tanto la reconstrucción total como la parcial del inmueble que reúna valores etnográficos, si la actuación total o parcial se verifica respetando la tipología y la estética propia de los valores etnográficos de la edificación originaria, tiene por objeto:
– determinar si el valor etnográfico del precepto se refiere al valor de las edificaciones ya existentes o, si por otro lado, está referido al valor ambiental de la edificación que ha respetado las características ambientales del inmueble construido;
– si la reconstrucción puede proyectarse sobre la totalidad del inmueble, siempre que respete materiales, la tipología y la estética de los valores etnográficos de la edificación originaria, y
– si ante la falta de adaptación del plan de ordenación urbana a la L Canarias 6/2009 art.66.8 (de medidas urgentes en materia de ordenación territorial para la dinamización sectorial y la ordenación del turismo) es posible no sólo la rehabilitación de la edificación, sino también su reconstrucción.
El dictamen se pronuncia sobre los anteriores puntos de la siguiente manera:
a) Exigencia legal de la preexistencia o de la existencia actual del valor etnográfico (o arquitectónico) de la edificación a rehabilitar o reconstruir.
De acuerdo con TROTCANA art.66.8.a (antes de la aprobación de L Canarias 6/2009) se admite, con carácter general y en las condiciones determinadas reglamentariamente y precisadas por el planeamiento, que se llevaran a cabo actos de rehabilitación para la conservación, incluso con destino residencial, de edificios de valor etnográfico o arquitectónico, aún cuando se encontraran en situación de fuera de ordenación, pudiendo excepcionalmente incluir obras de ampliación indispensables para el cumplimiento de los condiciones de habitabilidad. Sin embargo en estos casos se requiere la prestación de garantía por valor del 15% del coste total de las obras previstas.
En relación con este precepto, la sentencia TSJ Canarias 7-3-07 entendía que en el artículo indicado se diferenciaba entre la rehabilitación para conservación y la reconstrucción y, sólo procede la calificación en el caso de rehabilitación para conservación. El espíritu de la ley es permitir la rehabilitación y conservación de las edificaciones preexistentes y aceptar restringida y excepcionalmente la ampliación en los casos en que sea necesario para cumplir con las condiciones de habitabilidad, suficientemente demostradas en su caso. Por ello el valor etnográfico ha de analizarse antes de la rehabilitación del edificio, ya que su presencia o existencia es el presupuesto jurídico que legitima la rehabilitación, sin perjuicio de que el mismo ha de mantenerse una vez ejecutadas las obras de rehabilitación ex L Canarias 4/1999 art.46.d reguladora del patrimonio histórico de Canarias.
Esta sentencia entendía, asimismo, que TROTCANA art.66.8 no amparaba las obras de reconstrucción.
No obstante lo anterior TROTCANA art.66.8 modif L Canarias 6/2009 establece, ahora, que “además, con carácter general y en las condiciones determinadas reglamentariamente y precisadas por el planeamiento, son posibles los siguientes actos: a) la rehabilitación para su conservación, o la reconstrucción en los términos y condiciones previstos en la letra c) del art.44 de este Texto Refundido, incluso con destino residencial, de edificios de valor etnográfico o arquitectónico, aun cuando se encontraren en situación de fuera de ordenación, pudiendo excepcionalmente incluir obras de ampliación indispensables para el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad. Requieren la prestación de garantía por importe del 15% del coste total de las obras previstas”.
Este precepto se vincula, en cuanto a la intervención de reconstrucción, a TROTCANA art. 44.4.c redacc L Canarias 6/2009 que establece que las instalaciones, construcciones y edificaciones, así como los usos o actividades, existentes al tiempo de la aprobación de los instrumentos de ordenación de los recursos naturales, territorial y urbanística o, en su caso, de la resolución que ponga fin al pertinente procedimiento, que resultaran disconformes con los mismos, quedan en situación legal de fuera de ordenación.
A cuyo efecto las edificaciones en situación legal de fuera de ordenación, que por su antigüedad presenten valores etnográficos, y se encuentren en situación de ruina, o que por su estado la rehabilitación precise de la previa demolición en más e un 50% de sus elementos estructurales, según quede acreditado en los proyectos técnicos, pueden obtener autorización para su reconstrucción total o parcial si no está prohibida expresamente por el plan insular de ordenación, los planes territoriales de ordenación o el planeamiento de los espacios naturales protegidos que resulten aplicables al ámbito de su desplazamiento. En cualquier caso, la reconstrucción debe garantizar el empleo de los mismos materiales y el mantenimiento de la tipología y la estética propia de los valores etnográficos de la edificación originaria.
De acuerdo con este artículo son (téngase en cuenta que está derogado por L Canarias 1/2013, lo que será objeto de estudio a continuación a los efectos de resolución de cuestiones particulares) necesarias cuatro condiciones para la legalidad de la reconstrucción de las edificaciones y, con ello, el otorgamiento de la calificación territorial:
1) Ha de tratarse de edificaciones en situación legal de fuera de ordenación , que por su antigüedad presenten valores etnográficos.
El valor etnográfico no debe ser, necesariamente, coincidente con valor histórico o arquitectónico, aunque estén íntimamente relacionados.
En todo caso el valor etnográfico debe predicarse de una edificación de tal manera que no se pueda prescindir de los elementos arquitectónicos y se trate de edificación que responda a la arquitectura rural tradicional o consuetudinaria canaria.
Las edificaciones, por su antigüedad, han de presentar valores etnográficos. No puede entenderse por antigüedad, como antiguo. Quiere entenderse que si el legislador hubiera querido aplicar el precepto a todas las edificaciones “antiguas” en el sentido propiamente temporal, no habría añadido el requisito de presentar valores etnográficos.
Por otra parte lo anterior ha de entenderse referido sólo a edificaciones y no a conjuntos o unidades de explotación. Por este motivo no se pueden reconstruir todas las edificaciones, sino sólo las que con carácter excepcional y reuniendo los dos requisitos sean merecedoras de protección.
La preexistencia del valor etnográfico no implica que el mismo pueda desaparecer después a consecuencia de la intervención de reconstrucción.
2) Se tienen que encontrar en situación de ruina, o que por su estado la rehabilitación precise de la previa demolición en más de un 50% de sus elementos estructurales.
Este hecho fáctico es un presupuesto jurídico de la intervención, puesto que si no concurre el mismo, no procede la reconstrucción, sino sólo la rehabilitación para su consrevación. En el mismo sentido TROTCANA art.155.1.a) y 153.2.1º que regulan la situación legal de ruina urbanística.
3) La reconstrucción no pueden encontrarse expresamente prohibida por los planes de ordenación: plan insular de ordenación, planes territoriales de ordenación y planeamiento de los espacios naturales protegidos.
No obstante si la edificación se ha catalogado o inventariado o si se ha iniciado el procedimiento a tal fin por la concurrencia de dicho valor etnográfico, es necesaria la sujeción de la intervención a las prescripciones del catálogo y del planeamiento de ordenación urbanística, pudiendo introducirse condiciones adicionales de salvaguarda de los valores protegidos en la propia autorización que legitime la intervención (TROTCANA art.158.1 y 2).
4) La reconstrucción debe garantizar el empleo de los mismos materiales y el mantenimiento de la tipología y la estética propia de los valores etnográficos de la edificación originaria.
Este requisito se orienta a la preservación del valor etnográfico originario, de tal manera que la reconstrucción total o parcial no de lugar a la desaparición del presupuesto de tal intervención. Por ello el requisito de concurrencia del valor etnográfico ha de apreciarse antes de la intervención, mientras que el requisito de utilización de los mismos materiales, tipología y estética se aplica “ex post”.
b) Incidencia de la L Canarias 1/2013 en TROTCANA art. 44.4.1º
La L Canarias 1/2013 deroga TROTCANA art.44.4.1º e introduce TROTCANA art.44 bis (efectos de la entrada en vigor de una nueva ordenación sobrevenida) diferenciando entre la situación legal de consolidación y la situación legal de fuera de ordenación estableciendo para ellas regímenes jurídicos diferentes y previendo un régimen singular para la situación legal de consolidación por previsión de la implantación de viales, espacios libres, sistemas generales, dotaciones, o, en general, usos o servicios públicos, incluidos los equipamiento públicos, que requieran para su ejecución el ejercicio de la potestad expropiatoria y una remisión a la legislación sectorial específica cuando las edificaciones, construcciones, instalaciones, usos y actividades se encuentren incluidas en zonas de dominio público, servidumbres o protección. Sin embargo no se incluye ninguna regulación similar a la prevista en TROTCANA art.44.4.c) (edificaciones en situación legal de fuera de ordenación, que por su antigüedad presenten valores etnográficos, y se encuentren en situación de ruina , o que por su estado la rehabilitación precise de la demolición de más del 50% de los elementos estructurales).
Esta omisión no parece obedecer a la voluntad del legislador dado que no hay ninguna referencia a ello en la Exposición de Motivos, por lo que se entiende que la omisión es un mero olvido del legislador, lo que también resulta amparado porque no se ha suprimido la referencia hecha en TROTCANA art.66.8.a) a TROTCANA art.44.4.c).
Sin embargo, el problema que se plantea es qué hacer con las solicitudes que se hayan presentado desde el 13-5-2009 (fecha de entrada en vigor de la L Canarias 6/2009) hasta 25-4-13 ( entrada en vigor de L Canarias 1/2013). Según la doctrina mayoritaria hay dos posibilidades:

Fecha de presentación de la solicitud
Legislación aplicable
Entre el 13-5-09 y una fecha anterior en más de 3 meses a 25-4-13
TROTCANA art.44.4.c (aunque esté derogada por L Canarias 1/2013EDL 2013/50182)
Entre el 13-5-09 y una fecha anterior en menos de 3 meses a 25-4-13No se puede aplicar TROTCANA art.44.4.c porque está derogado pero sí se pueden seguir autorizando las intervenciones de rehabilitación para la conservación de la edificación ex TROTCANA art.66.8.a que únicamente remite a TROTCANA art.44.4.c respecto a las intervenciones de reconstrucción

c) Posibilidad de legalización de una intervención de rehabilitación para su conservación o de reconstrucción total o parcial de una edificación que por su antigüedad presente valor etnográfico.
En este caso la intervención de rehabilitación a habilitar exige comprobar la concurrencia del valor etnográfico en la edificación originaria y el requisito de que la intervención respete los materiales, tipología y estética de dicha edificación originaria, por lo que si dicha intervención se ha ejecutado respetando el presupuesto y el requisito anterior, con independencia de que la falta de autorización previa constituya una infracción a la normativa sobre patrimonio histórico y a la normativa urbanística, la potestad de restablecimiento de la legalidad puede culminar en la legalización de la reconstrucción ejecutada ex TROTCANA art. 178.1 y 2.
Cabe la legalización si se acredita la concurrencia de valor etnográfico en el momento de la ejecución (a través de la inclusión de la edificación en la Carta Etnográfica Municipal o inventario similar o mediante la constatación documental, científica o técnica de dichos valores) y que las obras ejecutadas hayan respetado los materiales, tipología y estética propios de los valores etnográficos constatados.

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