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División de terrenos y parcelaciones urbanísticas. Cataluña

División de terrenos

Se admite la división de terrenos en suelo no urbanizable y en suelo urbanizable mientras no sea aprobado inicialmente el instrumento de gestión correspondiente siempre que se den los siguientes requisitos:
– la superficie de los lotes resultantes es igual o superior a la unidad mínima de cultivo o forestal, según corresponda; o
– si no alcanzan la superficie mínima exigida se agrupan inmediatamente con terrenos contiguos para constituir fincas de superficie igual o superior a la unidad mínima de cultivo o forestal correspondiente.
Sin embargo los terrenos comprendidos en una finca clasificados como suelo no urbanizable o urbanizable no delimitado se pueden dividir aunque uno de los lotes no alcance la superficie mínima exigida, siempre que este lote esté vinculado funcionalmente a alguna actuación autorizada entre las enumeradas abajo y que los demás lotes resultantes tengan una superficie igual o superior a la unidad mínima de cultivo o forestal, según corresponda, o que, si no alcanzan la superficie mínima exigida, se agrupen inmediatamente con terrenos contiguos para constituir una finca rústica de superficie igual o superior a la unidad mínima de cultivo o forestal correspondiente:
• cuando el plan urbanístico que identifica la construcción en el catálogo correspondiente prevea expresa y justificadamente este lote por razón de sus características particulares y garantice la accesibilidad de los lotes resultantes (TRUCAT art.47.3);
• actuaciones específicas de interés público (TRUCAT art.47.4).
Si en estos terrenos existe una construcción para cuya autorización es requisito necesario que la finca disponga de una superficie mínima, el lote resultante donde sea implantada debe alcanzar esa superficie mínima.
En cualquier clase de suelo se pueden segregar los terrenos comprendidos en una finca afectada parcialmente a calles o a vías con vistas a la adquisición inmediata del lote afectado por la administración competente para su ejecución, aunque el lote restante de la finca no reúna las características de solar o, en su caso, su superficie sea inferior a la unidad mínima de cultivo o forestal, según corresponda.
En suelo urbano se pueden segregar los terrenos de una finca afectada parcialmente a calles o a vías con vistas a regularizar alineaciones o completar la red viaria, con la finalidad de ceder inmediatamente el lote afectado a la administración actuante y poder edificar el lote restante de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico.
Se pueden dividir los terrenos comprendidos en un ámbito de actuación urbanística para constituir fincas de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico que detalle la ordenación del suelo. Se pueden dividir los terrenos comprendidos en una finca afectada parcialmente a la ejecución de un ámbito de actuación urbanística para aportar el lote correspondiente a la gestión inmediata de este ámbito, aunque el lote restante no reúna las características de solar o, en su caso, que su superficie sea inferior a la unidad mínima de cultivo o forestal.
Si una finca comprende terrenos que, en parte, tienen la condición de solar y, en parte, están clasificados como suelo no urbanizable o como suelo urbanizable no delimitado, se puede segregar el lote que tiene la condición de solar, aunque la superficie del lote restante sea inferior a la unidad mínima de cultivo o forestal, según corresponda. Si una finca comprende terrenos que, en parte, tienen la condición de solar y, en parte, están afectados a la ejecución de un ámbito de actuación urbanística o de sistemas urbanísticos, se puede segregar el lote que tiene la condición de solar, aunque el ámbito de actuación urbanística no deba ser gestionado inmediatamente o que los sistemas urbanísticos no deban ser adquiridos inmediatamente por la administración actuante.

Parcelaciones urbanísticas

En materia de parcelaciones urbanísticas se incluyen todas las divisiones o segregaciones de terrenos y las operaciones de división y segregación de terrenos sujetos a fiscalización cuando, con independencia de la clase de suelo en que se pretendan realizar, tengan como objetivo llevar a cabo o facilitar los actos de utilización propios del suelo urbano y la implantación de obras propias de este suelo, por razón de las características físicas de los terrenos afectados, de su delimitación por viales existentes o de nueva creación, de la implantación de servicios urbanísticos o de las características de las obras descritas en la operación de división.
Se presume que hay parcelación urbanística cuando la división o la segregación de terrenos o alguna de las operaciones de división y segregación de terrenos sujetos a fiscalización se lleva a cabo sin disponer de la licencia urbanística que lo autoriza o la resolución municipal que declara su innecesariedad.
Se prohiben las siguientes parcelaciones:
– las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable y en suelo urbanizable no delimitado;
– en suelo urbano y urbanizable delimitado, a partir de que se apruebe inicialmente el instrumento de gestión correspondiente, sólo se permiten las parcelaciones urbanísticas.
Quedan sujetos a fiscalización previa municipal todas las divisiones o segregaciones de terrenos, simultáneas o sucesivas, de las que resulten dos o más lotes, salvo que traigan causa de un expediente de expropiación forzosa o se amparen en un proyecto de reparcelación aprobado definitivamente. Igualmente las operaciones jurídicas que, sin división o segregación, conlleven alguna de las siguientes actuaciones:
• alineación o arrendamiento de participaciones indivisas de una finca a las cuales se atribuya el derecho de utilización exclusiva de partes concretas de esta finca;
• constitución o modificación de una asociación o una sociedad en que la calidad de socios incorpore el derecho anterior;
• constitución o modificación de un régimen de propiedad horizontal por parcelas.
La fiscalización previa implica su sujeción a otorgamiento de licencias urbanísticas, a menos que la parcelación se vaya a realizar en un ámbito de actuación urbanística, en cuyo caso la fiscalización exige sujeción de la parcelación a la aprobación del proyecto de reparcelación correspondiente.
En el caso de que una operación o división de terrenos no constituya parcelación urbanística, el órgano municipal competente para fiscalizarla debe declarar innecesaria la licencia urbanística de parcelación en los casos siguientes:
– si la superficie de los lotes resultantes es igual o superior a la unidad mínima de cultivo o forestal, según corresponda, o cuando, si no alcanzan la superficie mínima exigida, se agrupen inmediatamente con terrenos contiguos para constituir fincas de superficie igual o superior a la unidad mínima de cultivo o forestal correspondiente;
– si la superficie de alguno de los lotes resultantes es inferior a la mínima exigida, con el informe favorable previo del departamento competente en materia de agricultura, de acuerdo con la legislación sobre unidades mínimas de cultivo.
En el resto de los casos basta con una manifestación de disconformidad con el régimen de división de terrenos.
El plazo para otorgar la licencia de parcelación o de declaración de innecesariedad o de manifestación de disconformidad, en su caso, es de 1 mes.
Dentro de las licencias urbanísticas debe destacarse la obligación a que se sujetan a este régimen los casos de constitución o modificación de un régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, sobre un edificio o conjunto inmobiliario, así como cualquier otra operación o negocio jurídico que, directamente o indirectamente, conlleve un incremento del número de viviendas, establecimientos u otros elementos susceptibles de aprovechamiento privativo independiente respecto de los autorizados en una licencia urbanística anterior. Sólo se incluyen las plazas de aparcamiento y los trasteros si el planeamiento o las ordenanzas municipales de edificación regulan su número o dimensión. La licencia autorizando estas operaciones debe concederse en el plazo máximo de 1 mes.

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