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Distinción entre arrendamiento de inmueble y de negocio

Una entidad que desarrollaba una actividad de fabricación de muebles de cocina y baño, procede a arrendar la nave industrial, junto con las instalaciones, utillaje y existencias para el desarrollo de la actividad de fabricación de muebles de madera. Debido a lo anterior cambia el alta en el IAE a la del epígrafe 8612.1 Alquiler de locales. Para el desarrollo de la actividad de arrendamiento, la entidad dispone de personal y local.
Se plantea si debe estar sujeto a retención el arrendamiento de la nave industrial, junto con sus instalaciones.
Según la normativa del IS están sometidas a retención las rentas procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, aunque constituyan ingresos derivados de explotaciones económicas. Adicionalmente, si un mismo contrato comprende prestaciones de servicios o la cesión de bienes inmuebles, conjuntamente con la cesión de bienes y derechos de los calificados en la normativa del IRPF como otros rendimientos del capital mobiliario (nº 530 s. Memento Fiscal 2014), debe practicarse retención sobre el importe total. Si un mismo contrato comprende el arriendo, subarriendo o cesión de fincas rústicas, conjuntamente con otros bienes muebles, no se practica retención, excepto si se trata del arrendamiento o cesión de negocios o minas (RIS art.58).
Para la calificación del contrato de arrendamiento hay que tener en cuenta la doctrina del Tribunal Supremo, que considera que en los arrendamientos de local de negocio se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, mientras que en los arrendamientos de industria el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material, y por otro el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial (TS 21-2-00, EDJ 2110).
Así, el contrato de arrendamiento de negocio es aquel cuyo objeto es una unidad patrimonial que tiene vida propia, que se encuentra en condiciones de funcionamiento inmediato cuando se arrienda y va a seguir siendo explotado de la misma forma y manera por el arrendatario durante su vigencia, lo cual supone la existencia previa de una empresa o negocio que el arrendador explotaba y posteriormente alquila. Por tanto, es necesario que disponga de una estructura organizativa propia que resulte adecuada y suficiente para el desarrollo de la actividad.
En el caso concreto no parece que se cumplan los requisitos dado que no se indica nada sobre la cesión de medios humanos u otros elementos necesarios para la explotación de la nave con una estructura organizativa completa en el sentido mencionado.
Por tanto, al tratarse de un arrendamiento inmobiliario, es obligatorio practicar retención, con las siguientes (RIS art.59.i):

– arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados;
– que la renta satisfecha por el arrendatario a un mismo arrendador no supere los 900 euros anuales;
– que la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la sección primera de las tarifas del IAE, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.

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