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Disposiciones generales en materia de gestión urbanística. Baleares

La Administración pública tiene atribuida la dirección y control de la ejecución del planeamiento urbanístico.
La actividad de ejecución corresponde a las Administraciones públicas o a la iniciativa privada, según el sistema de gestión que se determine; sin embargo, la ejecución mediante el sistema de expropiación puede ser objeto de concesión administrativa, otorgada mediante concurso, en cuyas bases se fijen los derechos y obligaciones del concesionario.
Las actuaciones en suelo urbano y urbanizable directamente ordenado requieren la previa aprobación del plan general. En el resto del suelo urbanizable sólo se puede actuar previa aprobación del plan parcial del sector correspondiente. Queda exceptuada la ejecución de los sistemas generales o la de algunos de sus elementos, que estén previstos en suficiente grado de detalle en instrumentos de ordenación territorial o el plan general.
Las modalidades de la ejecución son:
– actuaciones directas para la ejecución de los sistemas generales o de alguno de sus elementos en todas las clases de suelo;
– actuaciones aisladas en suelo urbano; y
– actuaciones urbanísticas en suelo urbano y urbanizable.
La ejecución material de las actuaciones se lleva a cabo mediante proyectos de urbanización y proyectos de dotación de servicios o de obras ordinarias.
Los proyectos de urbanización tienen por objeto el desarrollo integral de las obras de urbanización derivadas de las determinaciones de la ordenación pormenorizada definida por los instrumentos de planeamiento. Se caracterizan por las siguientes notas:
– no pueden contener determinaciones sobre ordenación ni régimen del suelo y de la edificación;
– deben detallar y programar las obras que comprendan con la precisión necesaria para que puedan ser ejecutadas por un técnico competente distinto del autor del proyecto;
– no pueden modificar las previsiones del instrumento de planeamiento que desarrollan, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones exigidas por la ejecución material de las obras;
– deben respetar las condiciones de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas.
En el caso de promotores de urbanizaciones de iniciativa particular, deben constituir, antes del comienzo de las obras, las garantías exigidas reglamentariamente que, en defecto de regulación expresa, suponen el 6% del presupuesto de las obras.
Los proyectos de dotación de servicios o de obras ordinarias tienen por objeto el desarrollo de aspectos parciales de la urbanización derivados de las determinaciones de los instrumentos de planeamiento y están sujetos a las limitaciones anteriores.

Unidades de actuación


El ámbito de las actuaciones urbanísticas para la ejecución directa de los sistemas generales y de las actuaciones aisladas es el afectado por las mismas. Por ello las actuaciones urbanísticas se llevan a cabo mediante unidades de actuación que permitan el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización de la totalidad de su superficie, pudiendo ser discontinuas y afectar a todas las clases de suelo.
No se pueden delimitar unidades de actuación inmediatas a terrenos de cesión obligatoria y gratuita sin incluir en ellas la parte correspondiente de los indicados terrenos, ni definir unidades de actuación dentro de un mismo sector de suelo urbanizable entre las que haya diferencias de aprovechamiento superiores al 15%.
Los ámbitos de las unidades de actuación se pueden definir por los planes generales, parciales y especiales. Además, el ayuntamiento puede modificar o suprimir la delimitación de las mismas o realizar su primera delimitación si los instrumentos de planeamiento indicados no la contienen.
La ejecución de las determinaciones del planeamiento precisa de la obtención de terrenos por cualquiera de los siguientes medios:
– cesión obligatoria y gratuita resultante de la equidistribución;
– cesión en virtud de convenio urbanístico;
– cesión gratuita a los efectos de cumplir la condición de solar;
– adquisición por expropiación, compra o permuta.

Sistemas de actuación


La ejecución directa de los sistemas generales y las actuaciones aisladas se ha de efectuar mediante el sistema de expropiación, salvo que ésta resulte innecesaria por pertenecer los terrenos afectados al dominio público.
La ejecución de las actuaciones urbanísticas ha de realizarse mediante el sistema de reparcelación en cualquiera de sus modalidades, compensación o cooperación, o el sistema de expropiación.
La Administración actuante ha de elegir el sistema de actuación aplicable y su modalidad, dando preferencia al sistema de reparcelación, en la modalidad de compensación, salvo cuando razones de urgencia o necesidad exijan la expropiación. Si el planeamiento no precisa el sistema su determinación ha de llevarse a cabo con la delimitación de la unidad de actuación. Si los propietarios que representan el 50% de la superficie total de la unidad de actuación solicitan, en el trámite de información pública del procedimiento para su delimitación, la aplicación de la modalidad de compensación, la Administración debe acordarlo previa audiencia de los otros propietarios de la unidad de actuación.
Procede la aplicación del sistema de expropiación o de cooperación, cuando la junta de compensación, o en su caso, la persona propietaria única de todos los terrenos de la unidad de actuación incumplan las obligaciones inherentes a la modalidad de compensación.
En el sistema de reparcelación resulta siempre factible formular la reparcelación voluntaria, que puede ir acompañada de procedimientos específicos para la ejecución material de la urbanización, siempre que ésta se efectúe a cargo de los propietarios afectados.

Costes de urbanización


Los costes de urbanización, a cargo de los propietarios afectados, incluyen:
– las obras de vialidad, saneamiento, suministro de agua y energía eléctrica, alumbrado público, arbolado y jardinería, previstas en los planes y proyectos y que sean de interés para el sector o unidad de actuación, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de suministro de agua y energía eléctrica con cargo a las empresas que presten los servicios, salvo la parte que deban contribuir los usuarios;
– las indemnizaciones procedentes por el derribo de construcciones, destrucción de plantaciones, obras e instalaciones que exija la ejecución de los planes;
– el coste de los planes parciales, de los proyectos de urbanización y los proyectos de compensación o de reparcelación;
– los gastos de formalización y de inscripción en los registros públicos correspondientes de los acuerdos y de las operaciones jurídicas derivados de los instrumentos de gestión urbanística, así como los gastos de gestión, debidamente justificadas, de acuerdo con los principios de proporcionalidad y de no enriquecimiento injusto;
– las indemnizaciones procedentes por la extinción de derechos reales o personales;
– los gastos generados para la efectividad del derecho de realojo.
Las obligaciones y cargas de los propietarios del suelo son objeto de distribución justa entre ellos, junto con los beneficios derivados del planeamiento, en la forma que libremente contengan mediante la reparcelación.
El incumplimiento de las obligaciones y cargas impuestas por la ley habilita a la Administración competente para expropiar los terrenos afectados.

NOTA
Los municipios con población superior a 5.000 habitantes deben elevar, con una periodicidad cuatrienal, al órgano que corresponda de entre sus órganos colegiados de gobierno, el informe de seguimiento de la actividad de ejecución urbanística. Se entiende por actividad de ejecución urbanística de competencia municipal la que sea promovida por parte del ayuntamiento mediante la gestión directa o indirecta y, en todo caso, cuando se ejecuten planes, sea quien sea su promotor (L Baleares 2/2014 disp.adic.1ª).

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