El suelo ha de clasificarse en urbano, urbanizable y rústico incluyéndose en ellas la totalidad del territorio del término municipal (deja de hacerse referencia al municipio, como tal). Resultan los siguientes:
| Tipo de suelo | Terrenos |
| Suelo urbano | Los mismos que los previstos en LOUSB art.24 Los terrenos aquí clasificados se mantienen al margen de que sean objeto de actuaciones urbanísticas, excepto si las actuaciones, reguladas en el plan general y justificando la procedencia de la desclasificación de los suelos correspondientes, implican la transformación de espacios degradados o urbanizados para su retorno al estado natural |
| Suelo urbanizable | Mismos terrenos que los previstos en LOUSB art.27 |
| Suelo rústico | Terrenos que el planeamiento urbanístico general preserve de los procesos de desarrollo o transformación urbanística, mediante su ordenación y la protección de los elementos de identidad que les caractericen en función de sus valores agrícolas, forestales, pecuarios, cinegéticos, naturales, paisajísticos o culturales, y su aportación a la defensa de la fauna, la flora y el mantenimiento del equilibrio territorial y ecológico Terrenos no clasificados expresamente como urbanos o urbanizables por el planeamiento urbanístico general La calificación entre suelo rústico protegido y suelo rústico común depende de la intensidad de la protección |
Se establecen las siguientes disposiciones comunes a todos los suelos.
a) Los servicios urbanísticos básicos (propios sólo del suelo urbano) están constituidos por las siguientes redes de infraestructura:
– viaria, pavimentada debidamente con, en su caso, aceras encintadas y que tenga un grado de consolidación suficiente para permitir la conectividad con la trama viaria básica;
– abastecimiento de agua;
– suministro de energía eléctrica;
– alumbrado público;
– saneamiento de aguas residuales.
b) Las actuaciones urbanísticas que el planeamiento establece son:
| Tipo de actuaciones | Objeto | Precisión del objeto | Ámbito espacial |
| Actuaciones edificatorias | Afectan a una única parcela, localizada en suelo urbano o rústico, con alguna de las siguientes finalidades: | Edificación, que puede incluir simultáneamente y, en su caso, la compleción de algún servicio urbanístico Rehabilitación edificatoria que tenga por objeto: la recuperación de las condiciones de seguridad estructural y del resto de condiciones de habitabilidad; la optimización de su eficiencia energética; la satisfacción de la accesibilidad universal y la adaptación a las condiciones del entorno y del medio urbano o rural en que se integra Sustitución de la edificación preexistentes por obra nueva conforme al planeamiento en vigor, siempre que éste mantenga el aprovechamiento urbanístico atribuido por el planeamiento anterior | La propia parcela |
| Actuaciones de transformación urbanística | Afectan a un conjunto de parcelas, localizadas en suelo urbano o urbanizable, cuya finalidad es transformar el espacio urbanístico preexistente, conforme a las determinaciones del nuevo planeamiento. | Actuaciones de nueva urbanización: habilitan para la completa transformación de su situación originaria rural a la final de suelo urbanizado. | El sector de suelo urbanizable delimitado en el plan general |
| Actuaciones de renovación urbana: habilitan para la transformación completa de la situación del tejido urbano originario y la renovación integral de su urbanización (reurbanización general de su ámbito de suelo con demolición prácticamente total de las edificaciones preexistentes y completo rediseño y reimplantación de sus servicios urbanísticos). | La unidad de actuación localizada en suelo urbano delimitada en el plan de ordenación detallada correspondiente | ||
| Actuaciones de dotación: habilitan para la obtención en el suelo urbano de parcelas dotacionales en proporción a los incrementos de aprovechamiento que el planeamiento atribuya a determinadas parcelas concretas y siempre que no precise de la reforma integral de la urbanización. | La unidad de actuación, continua o discontinua, en suelo urbano y que se identifica mediante el procedimiento de reparcelación voluntaria en el momento de la ejecución del planeamiento Las parcelas pueden ser: – lucrativas, si el planeamiento les atribuye un incremento de aprovechamiento urbanístico producido por un aumento de la edificabilidad, de la densidad de viviendas y/o un cambio de uso global; – dotacionales, dimensionadas en proporción al citado incremento del aprovechamiento atribuido a las lucrativas | ||
| Actuaciones de reforma interior: habilitan para la modificación, renovación y reurbanización de un ámbito concreto del suelo urbano y puede contener, a su vez, otros tipos de actuaciones urbanísticas, excepto las de nueva urbanización. | Requiere una delimitación geométrica en el suelo urbano del plan general y su ordenación detallada establecida mediante la formulación de un plan especial de reforma interior; y si este último tiene por objetivo, además, resolver la obsolescencia funcional existente, la intervención en zonas de vulnerabilidad social generalizada, se denomina actuación de regeneración urbana | ||
| Actuaciones aisladas | Tienen esta consideración las actuaciones de ejecución del planeamiento que tengan una finalidad diferente de las edificatorias o de transformación urbanística | Actuaciones de ejecución directa de sistemas generales o alguno de sus elementos en cualquier clase de suelo | El que establezca el planeamiento correspondiente |
| Actuaciones de obtención de terrenos destinados a dotaciones públicas en suelo urbano que no tengan la consideración de actuaciones de dotación por no existir un incremento del aprovechamiento urbanístico |
c) El aprovechamiento urbanístico es el parámetro que, medido en unidades de aprovechamiento, representa el contenido jurídico-urbanístico atribuido por el planeamiento a un suelo concreto y que determina el contenido económico del derecho de propiedad.
Se diferencian los siguientes aprovechamientos:
| Aprovechamiento objetivo | Se determina mediante la suma de los productos de las edificabilidades (m2 de techo) correspondientes a cada uno de los usos detallados de los que sean susceptibles, multiplicada por los coeficientes de ponderación (ua/m2 de techo) respectivos |
| Aprovechamiento público | Es el derivado del deber de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por el planeamiento. Se determina aplicando el porcentaje establecido por la ley al aprovechamiento objetivo de una parcela concreta, o del medio para el caso de una actuación de nueva urbanización o de renovación urbana |
| Aprovechamiento subjetivo | Corresponde a los propietarios integrados en la actuación urbanística, y se determina como el resultante de descontar del aprovechamiento objetivo o medio el aprovechamiento público que corresponde a la administración |
| Aprovechamiento neto | El resultante de descontar del aprovechamiento urbanístico total el equivalente al coste de las cargas y deberes que, en su caso, comporta la nueva ordenación establecida por el plan especial, y se justifica en la formulación de la memoria de viabilidad económica preceptiva |
Para cada ámbito de las actuaciones de nueva urbanización en suelo urbanizable y de las actuaciones de renovación urbana en suelo urbano, ha de determinarse el aprovechamiento medio (cociente de dividir el aprovechamiento objetivo por la superficie total de la actuación urbanística, descontadas, en su caso, las superficies correspondientes a los suelos dotacionales públicos preexistentes que mantengan esta calificación por el nuevo planeamiento.
Los coeficientes de ponderación relativa entre usos se determinan por referencia al uso característico, que es el que dispone de mayor edificabilidad atribuida en la actuación urbanística y al que se le asigne el valor de la unidad.
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