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Derechos y deberes de los propietarios en las distintas clases de suelo. Prohibiciones. Cataluña

La regulación de los derechos y deberes de los propietarios es objeto de las siguientes modificaciones.

Aprovechamiento urbanístico

En suelo urbano no consolidado, los propietarios tiene derecho al 90% del aprovechamiento urbanístico del sector o del polígono de actuación urbanística, referido a sus fincas, excepto en el caso de las áreas residenciales estratégicas y en los de modificación del planeamiento urbanístico general, en los que se puede reducir hasta el 85%.
En suelo urbanizable delimitado, los propietarios tiene derecho al 85% del aprovechamiento urbanístico del sector, referido a sus fincas.

Deber de cesión de suelo

Los propietarios de suelo urbano no consolidado han de ceder gratuitamente a la administración actuante el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento urbanístico del sector sujetos a un plan de mejora urbana o de los polígonos de actuación urbanística que tengan por objeto alguna de las finalidades a que se refiere TRUCAT art.70.2.a), excepto en los siguientes casos:
a) áreas residenciales estratégicas: debe cederse el suelo correspondiente al porcentaje que el plan director establezca, que puede ser de hasta el 15% del aprovechamiento urbanístico del sector;
b) modificación del planeamiento urbanístico general que establece un nuevo polígono de actuación urbanística que tenga por objeto una actuación aislada de dotación: debe cederse el 10% del incremento del aprovechamiento urbanístico que comporte la actuación de dotación respecto al aprovechamiento urbanístico atribuido a los terrenos incluidos en la actuación, salvo que la modificación del correspondiente planeamiento incremente el techo edificable del ámbito de la actuación, en cuyo caso el porcentaje se amplía al 15%;
c) modificación de planeamiento urbanístico general que incrementa el techo edificable de un sector o polígono de actuación urbanística: además de la cesión ordinaria que corresponde al ámbito de actuación debe cederse el suelo correspondiente al 15% del incremento del aprovechamiento urbanístico.
La Administración actuante debe fijar el emplazamiento del suelo de cesión con aprovechamiento urbanístico en el proceso de reparcelación. Para asegurar la participación de la iniciativa privada en la construcción de viviendas de protección pública, puede distribuirse la cesión de suelo con aprovechamiento proporcionalmente entre las distintas calificaciones de zona del ámbito de actuación.
Esta cesión puede ser sustituida por su equivalente en otros terrenos fuera del sector o del polígono si se pretende mejorar la política de vivienda, si la ordenación urbanística da lugar a una parcela única e indivisible o si resulta materialmente imposible individualizar en una parcela urbanística el aprovechamiento a ceder. En estos dos últimos casos la cesión puede ser sustituida también por el equivalente de su valor económico. En todos los casos el equivalente debe destinarse a conservar o ampliar el patrimonio público de suelo.

Deberes comunes para los propietarios de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable delimitado

Los deberes comunes para los propietarios de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable delimitado son:
a) Repartir equitativamente los beneficios y cargas derivados del planeamiento urbanístico.
b) Ceder al ayuntamiento o a la Administración que corresponda, de manera obligatoria y gratuita, todo el suelo reservado por el planeamiento urbanístico para los sistemas urbanísticas locales incluido en el ámbito de desarrollo en que se hallen comprendidos los terrenos:

Tipo de suelo
Ámbito de actuación
Urbano
El del polígono de actuación urbanístico o el sector del plan de mejora urbana
Pueden ser discontinuos
Urbanizable delimitado
El del sector del correspondiente plan parcial

c) Ceder al ayuntamiento o a la Administración que corresponda, de manera obligatoria y gratuita, el suelo necesario para la ejecución de los sistemas urbanísticos generales que el planeamiento urbanístico general incluya en el ámbito de actuación urbanística en que los terrenos sean comprendidos o en los que estén adscritos para la obtención del suelo.
d) Costear y, en su caso, ejecutar y ceder al ayuntamiento o a la administración que corresponda, con el suelo correspondiente, todas las obras de urbanización previstas en la actuación, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación y refuerzo de las existentes fuera de la actuación que esta recabe por las dimensiones y las características específicas, sin perjuicio del derecho de recibir el reintegro de los gastos de instalación de las redes de servicios con cargo a las empresas prestadoras de estos servicios. La participación en los costes de implantación de estas infraestructuras se determina de conformidad con la legislación sobre movilidad.
e) Edificar los solares en los plazos establecidos por el planeamiento urbanístico.
f) Eecutar en los plazos establecidos por el planeamiento urbanístico la construcción de la vivienda protegida que eventualmente les corresponda;
g) Conservar las obras de urbanización, agrupados legalmente como junta de conservación, en los supuestos en que se haya asumido voluntariamente esta obligación o bien lo imponga justificadamente el plan de ordenación urbanística o el programa de actuación urbanística, vinculándola objetivamente a la falta de consolidación del suelo o a la insuficiencia de la urbanización.
Los propietarios de suelo urbano no consolidado no incluido en ámbitos de actuación urbanística están obligados a ceder gratuitamente al ayuntamiento o a la Administración que corresponda, previamente a la edificación, únicamente los terrenos destinados a calles o cualquier otro tipo de vía de sistema de comunicación o a las ampliaciones que sean necesarias para que este suelo adquiera la condición de solar.
Junto a los deberes de cesión anteriores, los propietarios de suelo urbanizable delimitado han de ceder a la administración actuante, gratuitamente, dentro del sector de suelo urbanizable en que se hallen comprendidos los terrenos, el suelo necesario para edificar el techo correspondiente al 15% del aprovechamiento urbanístico del sector. La Administración actuante ha de fijar el emplazamiento del suelo de cesión y para asegurar la participación de la iniciativa privada en la construcción de viviendas de protección pública puede distribuirse la cesión de suelo con aprovechamiento proporcionalmente entre las distintas calificaciones de zona del ámbito de actuación. Esta cesión también se puede sustituir por su equivalente en otros terrenos fuera del sector o polígono si se pretende mejorar la política de vivienda, o si la ordenación urbanística da lugar a una parcela única e indivisible, o si resulta materialmente imposible individualizar en una parcela urbanística el aprovechamiento a ceder (en los dos últimos caos la cesión se puede sustituir por el equivalente económico). Si se acuerda la sustitución de la cesión el equivalente ha de destinarse a conservar, administrar o ampliar el patrimonio público de suelo.

Régimen de uso del suelo

1.- Suelo no urbanizable.
Los propietarios tiene derecho de uso, disfrute y de disposición de sus propiedades, de acuerdo con la naturaleza rústica de los terrenos, sin que sean posibles las parcelaciones urbanísticas.
Sin embargo está permitida la reconstrucción y rehabilitación de masías y casas rurales que deban perservarse por razones arquitectónicas, históricas, paisajísticas o sociales; de las construcciones anteriores a la entrada en vigor del primer instrumento de planeamiento urbanístico general en cada municipio y que sea necesario preservar y recuperar por las mismas razones y la rehabilitación de las construcciones rurales en desuso para corregir el impacto ambiental o paisajístico negativo. Estas construcciones han de haber sido incluidas por el planeamiento urbanístico en el catálogo específico para construcciones situadas en suelo no urbanizable susceptibles de reconstrucción o de rehabilitación para destinarlas a vivienda familiar, a un establecimiento hotelero con exclusión de la modalidad de hotel apartamento; a un establecimiento de turismo rural; a actividades de educación en el ocio, artesanales, artísticas o de restauración; a equipamientos, o a servicios comunitarios. Sin embargo para poder destinarlas a establecimiento hotelero ha de estar previsto este fin en el catálogo y las construcciones reconstruidas o rehabilitadas de los dos últimos supuestos no pueden ir destinadas a uso de vivienda familiar.
En este suelo, además de las actuaciones de interés público, sólo se pueden admitir como nuevas construcciones las enumeradas en 3599 Memento Urbanismo 2011 y :
– las construcciones destinadas a la actividad de camping y al aparcamiento de caravanas, autocaravanas y remolques tienda autorizadas por el plan de ordenación urbanística municipal, que exigen en todos los casos la tramitación previa de un plan especial urbanístico;
– las construcciones auxiliares destinadas a la actividad de turismo rural.
Es objeto de reforma el procedimiento para la aprobación de proyectos de actuaciones específicas de interés público en suelo no urbanizable (obligación de aprobarlos definitivamente para tramitar las licencias o autorizaciones municipales relativas a la actuación, aunque se admite la tramitación simultánea condicionada a la aprobación, salvo en los casos reglamentariamente señalados para ello en cuyo caso sólo se precisa informe previo favorable de la comisión territorial de urbanismo) y para la aprobación de determinados proyectos de nuevas actividades y construcciones en suelo no urbanizable que incluyen los vinculados a la explotación de recursos naturales, a viviendas familiares o alojamiento de trabajadores temporeros, a la apertura de vías de acceso, caminos y atajos, a las estaciones de suministro de carburantes y a las auxiliares destinadas a la actividad de turismo rural.
Asimismo se modifica el procedimiento para la aprobación de proyectos de reconstrucción y rehabilitación de masías y casas rurales en suelo no urbanizable requiriéndose informe favorable de la comisión territorial de urbanismo, salvo que se trate de obras de conservación o mejora, para el otorgamiento de las licencias.
2.- Régimen de uso provisional del suelo.
En los terrenos comprendidos en sectores de planeamiento urbanístico derivado o en polígonos de actuación urbanística, así como en los terrenos destinados a sistemas urbanísticos, pueden autorizarse usos y obras de carácter provisional que no estén prohibidos por la legislación y el planeamiento sectoriales o por el planeamiento territorial o urbanístico, mientras no se inicie el procedimiento de reparcelación o, de ocupación directa o de expropiación para la ejecución de la actuación urbanística que les afecte.
Estos usos provisionales han de cesar y las obras provisionales han de desmontarse o derribarse si lo acuerda la Administración actuante y sin derecho a indemnización para los afectados.
Se puede autorizar como usos provisionales:
– el almacenaje o depósito simple y mero de mercancías o de bienes muebles;
– prestación de servicios particulares a los ciudadanos;
– actividades del sector primario y actividades comerciales que estén relacionadas;
– actividades de ocio, deportivas, recreativas y culturales;
– la exhibición de anuncios publiciarios mediante paneles;
– las construcciones e instalaciones preexistentes en suelo urbano, los usos admitidos en la zona urbana y en la zona urbanística en que estén incluidos los terrenos que ocupan.
Si estas construcciones estuvieran en situación de fuera de ordenación, la correspondiente autorización de usos y obras provisionales se sujeta a lo arriba expuesto más las limitaciones previstas en TRUCAT art.108 que sólo autoriza las reparaciones que exijan la salubridad pública, la seguridad de las personas o la buena conservación de dichas construcciones e instalaciones, así como las obras destinadas a facilitar la accesibilidad y la supresión de barreras arquitectónicas de conformidad con la legislación sectorial en esta materia.
En ningún caso pueden autorizarse como uso provisional el residencial ni los usos disconformes con el suelo no urbanizable y sólo se pueden autorizar como obras provisionales las vinculadas a usos provisionales o a actividades económicas preexistentes. Los terrenos destinados a sistemas urbanísticos ya adquiridos por la administración pública pueden ser ocupados temporalemente por razón de la ejecución de obras o la prestación de servicios públicos.

NOTA
a) Las actuaciones de transformación urbanística se configuran es LS/08 como actuaciones de nueva urbanización o bien de renovación o reforma de la urbanización y las de dotación, según el caso, destinadas a la ordenación y la transformación del suelo urbanizable y del suelo urbano no consolidado incluido en sectores de mejora urbana o en polígonos de actuación urbanística que tengan por objeto la reforma interior, la remodelación urbana, la transformación de usos, la reurbanización o completar el tejido urbano. En este sentido se configuran pues estas actuaciones como las que estén previstas en modificaciones del planeamiento, sobre terrenos que tengan la condición de suelo urbano consolidado, y que tienen por objeto la ordenación y ejecución de una actuación que, sin comportar una reordenación general de un ámbito, da lugar a la transformación de los usos preexistentes o al aumento de la edificabilidad o de la densidad de determinadas parcelas y a la correlativa exigencia de mayores reservas para zonas verdes, para espacios libres y para equipamientos.
En las actuaciones de dotación, pues, los propietarios deben ceder el porcentaje del incremento del aprovechamiento urbanístico que corresponda de acuerdo con TRUCAT 43.1, haciéndose efectivo su cumplimiento mediante el sistema y la modalidad de actuación que se establezcan para la ejecución del polígono de actuación urbanística que se delimite a estos efectos, el cual puede referirse a una única finca.
Si se dan las circunstancias para que el cumplimiento del deber de cesión se sustituya por su equivalente dinerario, ha de incluirse el cálculo del valor total de las cargas imputables a la actuación y los propietarios pueden cumplir el deber de pago sustitutorio de las cesiones, sin necesidad de aplicar ningún sistema ni modalidad de actuación, en el momento de otorgamiento de la licencia de obra nueva o de rehabilitación que habilite la mayor edificabilidad o densidad o el establecimiento del nuevo uso atribuido por la ordenación y como condición previa a la concesión de la licencia.
b) A efectos de la autorización de la rehabilitación o la reconstrucción de masías, casas u otras edificaciones situadas en suelo no urbanizable en ausencia de catálogo, y ampliación de edificaciones y actividades en suelo no urbanizable (TRUCAT art.47.3 y 50.2) mientras el planeamiento general o un plan especial de iniciativa pública no contenga la catalogación de las construcciones situadas en suelo no urbanizable del término municipal, para regular su reconstrucción o la rehabilitación, pueden autorizarse estas actuaciones mediante el procedimiento previsto en TRUCAT art.48 para destinarlas a alguno de los usos admitidos, incluido el hotelero.
Las edificaciones y actividades existentes en suelo no urbanizable que no se ajusten al régimen de uso del suelo no urbanizable vigente desde 1-3-12, pueden ampliarse si el planeamiento urbanístico vigente, aprobado definitivamente antes de la entrada en vigor de L Cataluña 2/2002, lo prevea expresamente.
Las edificaciones o instalaciones industriales existentes en suelo no urbanizables debidamente autorizadas, mientras no cesen la actividad para la que fueron autorizadas, pueden ser objeto de las obras de conservación, de adecuación y de mejora que sean necesarias para el correcto desarrollo de la actividad. También pueden ser objeto de obras de ampliación si son necesarias para la continuidad de la actividad o para adecuarla a la normativa aplicable en materia de prevención y control ambiental de las actividades, siempre que se justifique suficientemente el interés social de la actividad en términos económicos y de puestos de trabajo. La eficacia de la autorización queda sujeta a las mismas condiciones que para los usos y las obras provisionales establece TRUCAT art.54.3 y 4.

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